每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者?吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 任芷霓

目前整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)正在深刻轉(zhuǎn)型，明源地產(chǎn)研究院認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)正在圍繞兩個(gè)方面轉(zhuǎn)變，一是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的橫向多元化，比如從住宅切入物流地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等；二是圍繞整個(gè)價(jià)值鏈做縱向延伸，比如原來(lái)主要是從開(kāi)發(fā)到建設(shè)到銷售，如今需要更多地關(guān)注銷售后端如何和客戶建立更深更緊密的連接，以切入到存量運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。

的確，存量運(yùn)營(yíng)已成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的主線方向之一，而伴隨存量房時(shí)代到來(lái)，房企面臨的挑戰(zhàn)到底有多大？未來(lái)的機(jī)遇在哪里？隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，這些問(wèn)題迫切地需要解答。

9月26日，由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在上海舉辦的第七屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，這些問(wèn)題或許都會(huì)有答案。

存量運(yùn)營(yíng)成企業(yè)“新機(jī)遇”

“存量市場(chǎng)是房企挖掘的一個(gè)大市場(chǎng)。城市由以往的新區(qū)開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)到改造、盤(pán)活存量和有效增加增量相結(jié)合，這是必然的趨勢(shì)。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原辦公廳主任、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一曾在2017博鰲房地產(chǎn)論壇上表示。

西南證券房地產(chǎn)分析師胡華如也認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨由增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量經(jīng)營(yíng)的變局。增量開(kāi)發(fā)是指以新增建設(shè)用地和房屋的重新建造為前置條件，以開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)、以傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)銷售模式為主，意在短期快速變現(xiàn)的商業(yè)行為；而存量經(jīng)營(yíng)是以達(dá)到使用條件的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)條件、以運(yùn)營(yíng)商或服務(wù)商為主導(dǎo)、以租賃使用和相關(guān)服務(wù)為主，意在持續(xù)穩(wěn)定變現(xiàn)的商業(yè)行為。這也成為房企謀求未來(lái)盈利的一塊田地。

具體而言，存量經(jīng)營(yíng)涉足土地、園區(qū)、房屋、固定設(shè)施等各類不動(dòng)產(chǎn)；個(gè)人、企業(yè)和政府等各類客戶；租賃、傭金、管理、服務(wù)費(fèi)等不同服務(wù)。相較于增量開(kāi)發(fā)，其盈利模式的核心要素更豐富。那么，到底是哪些方式可以讓開(kāi)發(fā)商在住宅市場(chǎng)的存量時(shí)代搶占先機(jī)，找到業(yè)績(jī)繼續(xù)成長(zhǎng)的支撐點(diǎn)？

據(jù)悉，目前存量運(yùn)營(yíng)較鮮明的方式有三類：第一類是以毛大慶創(chuàng)辦的優(yōu)客工場(chǎng)為代表，這類存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)被統(tǒng)稱為眾創(chuàng)空間，從運(yùn)營(yíng)模式來(lái)講，并不簡(jiǎn)單依靠租金，即并不是靠產(chǎn)品的空間價(jià)值來(lái)賺錢(qián)，而是把這么多的加速器企業(yè)集中到一起，然后提供一些延伸服務(wù)。

與此同時(shí)，通過(guò)這些入駐企業(yè)，聚集并自動(dòng)形成一個(gè)良性生態(tài)圈。比如創(chuàng)業(yè)企業(yè)里面會(huì)有一些核心企業(yè)，帶動(dòng)上下游企業(yè)形成產(chǎn)業(yè)鏈，讓大量企業(yè)可以自組織起來(lái)，形成空間價(jià)值，最終使優(yōu)客工場(chǎng)的營(yíng)業(yè)模式落地。

第二類則是以SOHO 3Q為代表的聯(lián)合辦公模式。這類物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入主要還是租金，但和一般的租金不太一樣，例如SOHO 3Q提供了很多軟性服務(wù)，來(lái)提高其租金價(jià)值，使租金比例比以前更高。通過(guò)軟實(shí)力來(lái)提供更多的增值服務(wù)以提升盈利能力，即差異化切入點(diǎn)。

第三類則是長(zhǎng)租公寓。隨著一線城市進(jìn)入存量房時(shí)代，很多城市的新房市場(chǎng)呈現(xiàn)郊區(qū)化與高端化特征，城市的租賃需求也日漸旺盛，市場(chǎng)格局開(kāi)始發(fā)生顯著改變，特別是當(dāng)新房開(kāi)發(fā)空間被擠壓，存量土地及存量物業(yè)的盤(pán)活、專業(yè)化的管理服務(wù)以及長(zhǎng)租公寓等模式中蘊(yùn)藏較大投資機(jī)會(huì)。

與此同時(shí)，在政策和市場(chǎng)的雙重因素催化下，特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓、教育醫(yī)療、文化旅游等成為房企搶灘的熱門(mén)業(yè)務(wù)，目前看來(lái)，各大房企謀劃的轉(zhuǎn)型路徑呈現(xiàn)出多元化特點(diǎn)。

涌入藍(lán)海前還有塊“硬骨頭”

但當(dāng)行業(yè)無(wú)法避免地從“增量開(kāi)發(fā)”切換到“存量經(jīng)營(yíng)”時(shí)，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，存量時(shí)代對(duì)于不少開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是壓力。

V領(lǐng)地CEO周君強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，可利用資源越來(lái)越有限，如何更有潛力地發(fā)展，一定是讓存量資源賦予更多的內(nèi)容，城市和國(guó)家才更有發(fā)展?jié)摿Γ@是存量時(shí)代的共識(shí)價(jià)值。

但房地產(chǎn)模式正由傳統(tǒng)的一次性銷售轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)，提供高效的服務(wù)與平臺(tái)會(huì)成為企業(yè)未來(lái)盈利的重點(diǎn)，也是競(jìng)爭(zhēng)的懸殊點(diǎn)。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，租賃市場(chǎng)是一個(gè)規(guī)模達(dá)萬(wàn)億且依然在增長(zhǎng)的領(lǐng)域。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)柴強(qiáng)先生也曾表示，超大城市租賃住宅年租金回報(bào)率只有2%左右，甚至低于3個(gè)月理財(cái)產(chǎn)品收益率，顯然完全無(wú)法覆蓋建設(shè)資金成本。

歐陽(yáng)捷亦認(rèn)為，企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)管理的痛點(diǎn)也在于，缺乏可持續(xù)獲取低價(jià)物業(yè)的能力。“而且目前具備這種能力的開(kāi)發(fā)商又很少。”

歐陽(yáng)捷指出，開(kāi)發(fā)商做資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，原有的品牌效應(yīng)并不能發(fā)揮多少效力，同時(shí)又由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期難以控制，如果不斷地高價(jià)獲取項(xiàng)目來(lái)兌現(xiàn)年初的業(yè)績(jī)指標(biāo)，這種惡性循環(huán)的結(jié)果會(huì)在今年和明年兩個(gè)財(cái)務(wù)年度顯現(xiàn)出來(lái)，上市公司無(wú)法接受。

那么，一邊是高達(dá)萬(wàn)億的市場(chǎng)空間，一邊則是不易解決的痛點(diǎn)，面對(duì)“新存量”市場(chǎng)，房企的發(fā)展轉(zhuǎn)型趨勢(shì)到底如何，又該如何應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)抓住機(jī)遇？

2017年9月26日，由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的第七屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)，特邀房企企業(yè)家、核心高管、行業(yè)創(chuàng)業(yè)大咖、資本界等代表人物，聚集行業(yè)焦點(diǎn)，共同開(kāi)啟一場(chǎng)萬(wàn)眾矚目的價(jià)值盛宴。

來(lái)自融創(chuàng)中國(guó)、新城控股、龍湖地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)的各路地產(chǎn)人已將干貨備好，來(lái)自研究機(jī)構(gòu)的業(yè)內(nèi)專家們也將為大家開(kāi)啟新一輪頭腦風(fēng)暴，更有投資界大佬親臨現(xiàn)場(chǎng)演繹租購(gòu)?fù)瑱?quán)的資本驅(qū)動(dòng)力路在何方，第七屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)值得您的期待。