中國房地產市場已高速發(fā)展二十余年，存量市場規(guī)模已超過200萬億元。伴隨全國調控加碼、“購租同權”出臺、土地拍賣趨嚴，新房市場增量逐漸擠壓，行業(yè)已進入新的周期，市場正在經歷深度調整，房企發(fā)展思路悄然轉變。

“新存量時代”已經到來！9月26日下午，國內數十位房企企業(yè)家、核心高管、智庫專家、資本界人士等齊聚上海，參加由《每日經濟新聞》主辦的“第七屆中國價值地產年會”，開啟了一場干貨充沛、頭腦交鋒的思想盛宴。

每日經濟新聞總編輯雷萍表示，新存量時代的到來，這對房地產企業(yè)提出了重要的要求。城市配套服務商、城市運營商等戰(zhàn)略，試圖跳出開發(fā)思維，更好地挖掘價值。

與此同時，在年會現場上，《每日經濟新聞》攜手中國指數研究院共同發(fā)布《2017年城市價值白皮書》，在這一歷史的拐點之處，為行業(yè)奉獻一場對于未來價值的重磅解讀。

看趨勢：政策與城市掀新風向

2017年，是注定載入中國房地產史冊的一年。上半年，政策頻出，從一線城市到四線城市，但房企屢傳佳績；下半年，“租售同權”、“住房租賃”引爆市場熱點，力度之大，預示著房地產市場風向已變。

在會議現場上，住房和城鄉(xiāng)建設部原總經濟師、中國房地產業(yè)協會副會長兼秘書長馮俊以“從單一住房購置走向租售并舉”為題做了主題演講。

馮俊指出，發(fā)展住房租賃市場需要采取八方面的政策措施：

一是對住房租賃投資經營企業(yè)提供稅收、行政審批等方面的優(yōu)惠和便利；

二是給予住房承租戶與住房自有住戶效力相當的社會福利待遇；

三是積極開拓租賃住房投資資金的來源渠道；

四是金融創(chuàng)新；

五是保障租賃住房的土地供應；

六是增加有效租賃住房來源；

七是推行租金指導模式；

八是租賃關系及租金的穩(wěn)定。

馮俊認為，短期內很難形成大規(guī)模的租賃住房供應，但目前國家發(fā)展住房租賃市場的決心很大，從長期來看，隨著政策的持續(xù)穩(wěn)定推進，以及租賃住房的大規(guī)模供應，房屋購買市場的恐慌情緒會逐漸消除，老百姓的住房購買需求會逐漸下降，房地產市場一定會從單一的住房購置走向租售并舉。

國家發(fā)展和改革委員會城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員、學術委員會秘書長馮奎則在題為“城市群發(fā)展的趨勢和機遇”的主題演講中表示，未來10年到15年，中國還將有2億多人進城，城市化率每年將提高不到1個百分點。

馮奎認為，創(chuàng)新、協調、綠色、共享、開放五大發(fā)展理念將引領著城市群未來的發(fā)展重，而隨著城市群在經濟社會發(fā)展方面的推動作用的體現，在城市群的發(fā)展過程中，在城市更新、特色小鎮(zhèn)、技術擴散等方面將涌現出眾多的發(fā)展機遇。

謀方法：資本驅動地產價值鏈重構

目前，中國的房地產市場已經形成了一個規(guī)模高達200萬億元以上的存量市場，租賃住房仍然處于探索階段，各路資本已嗅到商機躍躍欲試。

青客公寓副總裁屈成才，世聯行副總經理、董秘袁鴻昌，方糖小鎮(zhèn)聯合創(chuàng)始人、COO楊學濤，淳石資本董事長、樸石地產董事長姚偉示，YOU+青年社區(qū)CEO、執(zhí)行董事郁珽，中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長助理李學鋒等業(yè)內精英及專家從行業(yè)和專業(yè)視角，就租購同權下房地產價值鏈的重構，以及大整合背后的資本驅動力這一話題，分享了專業(yè)的觀點。

青客公寓副總裁屈成才表示，住房租賃市場受到了前所未有的關注，房企、運營機構以及“國家隊”都在涌入住房租賃市場，住房租賃市場已進入到群雄逐鹿階段。但屈成才同時認為，住房租賃或公寓行業(yè)仍然是一個利潤非常薄的行業(yè)，如何生存下去仍是大家面臨的共同問題。

YOU+青年社區(qū)CEO、執(zhí)行董事郁珽則用“螳螂捕蟬黃雀在后”，來形容當前的長租公寓市場格局。他認為，目前長租公寓市場以傳統的房企、中介為主，這些是長租公寓市場的“螳螂”，而當前各地相繼出臺政策鼓勵支持住房租賃市場的發(fā)展，“國家隊”、以及如阿里巴巴等大型互聯網企業(yè)也開始布局長租公寓市場，這些是長租公寓市場的“黃雀”，YOU+目前要做的就是要快速的與黃雀打好關系，在市場規(guī)模無限大的長租公寓市場占據重要位置。

觀空間：繼續(xù)賣房還是掘金新價值？

與此同時，新城控股高級副總裁歐陽捷，龍湖冠寓公司總經理王俊英，藍潤地產集團總裁楊曉初，泰禾集團副總裁沈力男，華麗家族董事副總裁、董秘余澤清，高力國際中國區(qū)資本市場及投資服務主管及執(zhí)行董事汪蓓等嘉賓，就房企在新存量時代是繼續(xù)賣房還是掘金空間價值，提出了專業(yè)性的思考與建議。

楊曉初認為，“開發(fā)商的目的就是買地賣房，房地產商都需要賣房，存量是沒有辦法”。他分析認為，開發(fā)商做長租公寓是因為還沒有到最好的市場把它賣出去，所以選擇用時間來換空間。只是現在在限售、限購的背景下，還未到最好的時間。

泰禾集團副總裁沈力男表示，房地產市場依舊是不錯的市場。對于有追求的開發(fā)商而言，規(guī)模依舊是追逐的目標。這依舊是一個很大的蛋糕，隨著經濟的發(fā)展，還有很多的改善型需求的存在，開發(fā)商仍有很多的機會。

最后，本屆年會上的“重頭戲”——“2017中國價值地產總評榜”正式公布，保利地產、寶龍地產、碧桂園、富力地產等企業(yè)獲“年度價值地產企業(yè)”獎；泛?？毓?、金地集團、敏捷地產等獲“年度穩(wěn)健發(fā)展價值地產企業(yè)”獎；合景泰富、三盛控股獲“年度優(yōu)秀資本運作企業(yè)”獎；碧桂園、鏈家、中海地產獲“年度企業(yè)公民”獎；“億達中國”獲“年度價值產業(yè)園區(qū)運營商”獎。

每經記者 吳若凡

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專題：新存量時代的危與機