每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 董青枝 每經(jīng)記者 徐杰    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 董青枝 每經(jīng)記者 徐杰 每經(jīng)編輯 魏文藝

在新存量時(shí)代，優(yōu)客工場、方糖小鎮(zhèn)、WeWork等聯(lián)合辦公提供者已進(jìn)入分化整合階段。9月23日，方糖小鎮(zhèn)與優(yōu)客工場進(jìn)行戰(zhàn)略合作，互換股權(quán)并合資成立新公司。雙方合作是抱團(tuán)取暖還是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合？未來聯(lián)合辦公的發(fā)展趨勢如何？聯(lián)合辦公對存量市場又有何影響？

9月26日，在由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“第七屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會”上，方糖小鎮(zhèn)聯(lián)合創(chuàng)始人、COO楊學(xué)濤在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪時(shí)表示，辦公和商場其實(shí)是非常好的業(yè)態(tài)結(jié)合，二者是良性共存的狀態(tài)，所以聯(lián)合辦公跟商場的結(jié)合其實(shí)可有效解決商場的存量市場。

                                                   方糖小鎮(zhèn)聯(lián)合創(chuàng)始人、COO楊學(xué)濤

聯(lián)合辦公可解決商場的存量市場

NBD：“新存量時(shí)代”時(shí)，聯(lián)合辦公是如何解決存量市場的？

楊學(xué)濤：聯(lián)合辦公從一開始就全部是存量資產(chǎn)，現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)接近5000家眾創(chuàng)空間和聯(lián)合辦公，沒有一家是用新增資產(chǎn)來做的，已經(jīng)給社會貢獻(xiàn)了兩年半。

一般來講，現(xiàn)在聯(lián)合辦公的來源是商場、工業(yè)廠房等。例如商場其實(shí)有非常好的配套，辦公和商場其實(shí)是非常好的業(yè)態(tài)結(jié)合，這個(gè)方式在方糖小鎮(zhèn)、優(yōu)客工場都得到證明，二者是良性共存的狀態(tài)，所以聯(lián)合辦公跟商場的結(jié)合其實(shí)對解決商場的存量市場很有效。

NBD：存量市場對房地產(chǎn)行業(yè)原有的主流運(yùn)營模式、房企競爭格局是否會產(chǎn)生影響？

楊學(xué)濤：聯(lián)合辦公發(fā)展起來后對辦公行業(yè)有很大的革新。2年半時(shí)間的實(shí)踐已證明聯(lián)合辦公跟商場、工業(yè)廠房等其實(shí)是可以有非常好的合作。

存量市場非常強(qiáng)調(diào)運(yùn)營，我們現(xiàn)在也跟碧桂園、大悅城等探索一些更好的合作方式。所以進(jìn)入存量市場后對我們非常好，對房企來講加上辦公的業(yè)態(tài)可能是條不錯(cuò)的出路。

存量市場對房企競爭格局也會產(chǎn)生影響。因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)市場是賣方市場，基本上不太考慮營銷、運(yùn)營問題。但進(jìn)入存量市場后，運(yùn)營等問題就變得非常突出，對房企的運(yùn)營模式、思維模式都會有非常大的改變。

NBD:聯(lián)合辦公的盈利模式情況如何？

楊學(xué)濤：現(xiàn)在大部分的聯(lián)合辦公收益主要來自租金，而創(chuàng)新服務(wù)、第三方服務(wù)、其他的增值服務(wù)再過兩年應(yīng)該是爆發(fā)期，但是在這個(gè)階段沒有作為一個(gè)指數(shù)。有以下幾個(gè)原因：第一是一定要有規(guī)模，如果沒有一個(gè)特別大的連鎖規(guī)模則很難從第三方拿到議價(jià)，也很難做大規(guī)模的推廣，現(xiàn)在大家都是在蓄水池的過程；第二，還取決于大家如何理解這個(gè)事物。因?yàn)楸举|(zhì)上它應(yīng)該是以房租收益為根基，再來談其他增值服務(wù)，不能脫離房地產(chǎn)的屬性來談增值服務(wù)，那就本末倒置了。

我相信兩三年后或未來更長的時(shí)間，企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)里增值服務(wù)部分的占比肯定會越來越高，甚至能達(dá)到50%，但前提是一定要有規(guī)模。

規(guī)?；l(fā)展是大趨勢

NBD: 近日方糖小鎮(zhèn)與優(yōu)客工場進(jìn)行戰(zhàn)略合作的初衷是什么？

楊學(xué)濤：雙方基于自己對聯(lián)合辦公的理解，我們認(rèn)為規(guī)模非常重要，包括它的異地?cái)U(kuò)張性、全球擴(kuò)張性，還有整個(gè)運(yùn)營效益，雙方有很強(qiáng)的互補(bǔ)性。所以我們決定在戰(zhàn)略上進(jìn)行合作，包括互相持股、新成立合資公司來共同運(yùn)營一些項(xiàng)目、把會員體系打通等，我對這個(gè)模式非常看好。

而競爭是永遠(yuǎn)都存在的，不管你合不合作。聯(lián)合起來也有與Wework競爭的因素，而更多的是基于我們把自己做好。就方糖小鎮(zhèn)來說，最核心的是運(yùn)營效益，在整個(gè)聯(lián)合辦公行業(yè)里面運(yùn)營效益應(yīng)該是最高的，而優(yōu)客工場在全國擴(kuò)張性方面做的是最好的，所以兩家合作不是抱團(tuán)取暖，而是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

接下來雙方會將各自的優(yōu)勢做一個(gè)更大的整合，把各方面的包括租金收益、會員服務(wù)、網(wǎng)店擴(kuò)張、資本市場完整的做一個(gè)融合，把它做得更好。

NBD:方糖小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略布局及目標(biāo)是什么？

楊學(xué)濤：聯(lián)合辦公行業(yè)的爆發(fā)點(diǎn)肯定是在一定規(guī)模之后，其實(shí)規(guī)模是任何做這個(gè)行業(yè)的人避不過去的話題，只是大家在發(fā)展規(guī)模的時(shí)候選擇的路徑不一樣。有的全部鋪開，而方糖小鎮(zhèn)選擇的是從上海到北京到成都，未來也一定會布局華南等地。

所有想做行業(yè)前3名的企業(yè)一定都是全國布局，甚至國際布局，只是路徑、時(shí)間段、戰(zhàn)略選擇的重點(diǎn)不同。對于方糖小鎮(zhèn)而言，希望通過各種辦法，不論是規(guī)模還是運(yùn)營效益，都繼續(xù)保持前三名的狀態(tài)，最終能夠位于在全球知名的行列，這是方糖小鎮(zhèn)的目標(biāo)。

NBD：聯(lián)合辦公未來的發(fā)展趨勢是什么？

楊學(xué)濤：聯(lián)合辦公未來的趨勢，第一就是規(guī)模集中化的；第二就是垂直細(xì)分類的、產(chǎn)業(yè)化的，比如針對某個(gè)大行業(yè)的聯(lián)合辦公，突出點(diǎn)就是服務(wù)于某一個(gè)行業(yè)，而不是服務(wù)于某一個(gè)區(qū)域；第三是“小而美”的企業(yè)。就市場資本的推動(dòng)來講，規(guī)模集中化會是最主要的，如果向縱深方向發(fā)展，產(chǎn)業(yè)化也會是非常大的方向。