每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

伴隨存量市場規(guī)模的增加，存量市場也成為房企新的競爭領域。但較之傳統(tǒng)的開發(fā)模式，存量房市場更需要房企提升運營能力、服務技能和資本實力。由此不少輿論認為，存量市場更推崇輕資產(chǎn)屬性，房地產(chǎn)運營模式會出現(xiàn)大變革。隨著中國房地產(chǎn)存量化趨勢的深入，未來房地產(chǎn)需要依靠哪些技能、哪種模式獲取行業(yè)的位置和市場的機會？

9月26日，在由每日經(jīng)濟新聞主辦的“第七屆中國價值地產(chǎn)年會”上，新城控股高級副總裁歐陽捷接受《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪時指出，從開發(fā)商的角度說，存量時代面臨著經(jīng)營的方式調(diào)整，但萬變不離其宗，無論是輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)，最核心的東西是投資回報率。

房企要提升運營品質(zhì)和附加值

NBD：存量時代下，房企應該調(diào)整自身運營策略來適應當前形勢？

歐陽捷：存量時代主要指的是住宅時代原先是由政府主導和租戶主導，未來像歐美一樣，會有企業(yè)和機構(gòu)運營。對于開發(fā)商來說，企業(yè)在租賃市場是存在一定機會的。但是租賃住宅市場投資回報率究竟如何，這是開發(fā)商都在糾結(jié)的一個問題。

開發(fā)商都在搶占租賃市場，是基于一個占位的邏輯，但未來還是要回到商業(yè)本質(zhì)，換句話說，就是投資回報率的問題。

開發(fā)商是期望租金上漲還是下降？如果租金上漲，地價下降投資回報率就回來了。但地價不降，租金不漲，回報率就是不能覆蓋成本的。但另一個問題是，租金上漲一定損害租戶利益嗎？不一定。企業(yè)收購二手房存量市場，這個時候地價相對會便宜，通過這種方式可以獲得較低地價和稅費。

開發(fā)商可以通過提升運營品質(zhì)和提高附加值獲得更高的客戶滿意度，繼而提高租金收益。因此整個新存量時代并不聚焦于過去的傳統(tǒng)思維，不能一味指望著政府讓利降低地價，也不能一味指望著市場租金上漲而沒有任何附加值的提升。

通過開發(fā)租賃房轉(zhuǎn)型為服務商

NBD：開發(fā)商除了搶占市場之外，還需要做出哪些調(diào)整？

歐陽捷：重資產(chǎn)的核心在于運營效率，通過運營效率提升品質(zhì)和附加值。企業(yè)不能一味期望地價下降，而應提高存量房市場的價值，因此要更多在運營上做文章。同時挖掘客戶需求，找到痛點，滿足客戶最大愿望，從而賺取投資回報。一方面是租金收益，另一方面是附加值收益，通過租賃住房來實現(xiàn)，特別是當這市場規(guī)模越來越大時，你的品牌效應會越來越強大。

此外，運營商還可以提供服務收益，比如快餐、洗車，提供共享空間，為租戶提供服務。還能向市場拓展，不僅能有效利用空間，還可以為周邊社區(qū)服務，甚至和周邊商業(yè)做聯(lián)動，產(chǎn)生一些衍生市場空間。房企可以通過開發(fā)租賃住宅，進而轉(zhuǎn)型為租賃住宅的服務商。

NBD：存量市場興起過程中，金融起到的作用和原來比有何不同？

歐陽捷：房企要持有重資產(chǎn)難度比較大，主要難在企業(yè)要把大量的資金投入到重資產(chǎn)中，此時就會讓企業(yè)脫離原來的發(fā)展軌道，即高周轉(zhuǎn)。此時就需要企業(yè)做一些ABS的產(chǎn)品，但前提是投資回報率得到保證，一般要在6%以上才行。但只有一線城市才能達到，所以開發(fā)商還是要回到服務至上的本質(zhì)。