每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 姚治宇    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 姚治宇

剛剛過(guò)去的“十一”黃金周，國(guó)內(nèi)城市房地產(chǎn)成交整體稍顯平淡。隨著全國(guó)主要城市黃金周樓市成交數(shù)據(jù)相繼出爐，已呈現(xiàn)出一二線熱點(diǎn)城市的成交量明顯下滑，三四線城市明顯分化的態(tài)勢(shì)。

根據(jù)上海易居研究院提供的數(shù)據(jù)，國(guó)慶假期包括北京、上海、武漢、杭州、蘇州、六盤(pán)水等25城的數(shù)據(jù)顯示，這25城在10月1日~7日成交面積同比下跌了44%。值得注意的是，在這25個(gè)城市中，同比正增長(zhǎng)的城市有7個(gè)，包括三明、南寧、廊坊、六盤(pán)水、湘潭、滁州和襄陽(yáng)，皆以三四線城市為主。

對(duì)此，昨日（10月9日），全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者時(shí)表示，出現(xiàn)這種現(xiàn)狀的原因一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)有著3年左右的周期性波動(dòng)規(guī)律，一二線城市用了1年左右的時(shí)間從劇烈波動(dòng)中進(jìn)入現(xiàn)在平穩(wěn)期，另一方面是這個(gè)周期中政策調(diào)控加大了力度。

調(diào)控政策升級(jí)影響樓市成交

自去年“930新政”之后，全國(guó)主要城市調(diào)控政策不斷加碼，來(lái)到現(xiàn)在的“五限”時(shí)代。歷來(lái)，十一黃金周是房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”的重要節(jié)點(diǎn)。但今年，由于此前樓市調(diào)控政策的持續(xù)加碼，這個(gè)黃金周的成交狀況平靜。

據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，上海、北京新建商品住宅成交面積同比跌幅分別為80%、56%，熱點(diǎn)二線城市如杭州、蘇州、南寧、東莞等皆下滑明顯。

與之相應(yīng)的，是三四線城市樓市成交情況的分化：部分調(diào)控政策相對(duì)寬松的三四線城市的成交量正增長(zhǎng)，而調(diào)控政策不斷加碼的城市成交量下滑。

顧云昌表示，現(xiàn)在“一城一策”的調(diào)控政策就是針對(duì)城市不同的人口凈流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、樓市存量等因素而制定。如今一二線城市成交量下滑，房?jī)r(jià)也有回落的趨勢(shì)，三四線城市的波動(dòng)不會(huì)如熱點(diǎn)城市強(qiáng)烈，這也是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)有3年的周期性規(guī)律。

顧云昌認(rèn)為，根據(jù)樓市波動(dòng)規(guī)律，從高點(diǎn)回落至平穩(wěn)，需要一年半左右的時(shí)間。有些三四線城市仍處于庫(kù)存去化周期中，供大于求，房?jī)r(jià)上揚(yáng)勢(shì)頭不明顯，會(huì)吸納一部分外溢的需求。但對(duì)漲幅太快的三四線城市來(lái)說(shuō)，政策收緊則是必然。同樣是三四線城市，各個(gè)城市的發(fā)展情況不盡相同，有的人口凈流入多、土地供應(yīng)量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，就會(huì)吸引更多的資金流入，房?jī)r(jià)漲得快。

三四線城市成交分化

在易居重點(diǎn)關(guān)注的25城中，福建三明市以同比313%的漲幅遙遙領(lǐng)先其他城市，三明市7天時(shí)間成交面積為1.57萬(wàn)平方米，2016年時(shí)僅為0.38萬(wàn)平方米。

對(duì)于三明市成交量的大幅增長(zhǎng)，易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，福建省廈門(mén)、福州、漳州、泉州、莆田等沿海城市房?jī)r(jià)漲幅明顯，但同樣調(diào)控政策較為嚴(yán)厲，使得部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)移到相對(duì)冷門(mén)的城市，如三明市。同時(shí)，由于三明市城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，高鐵等交通建設(shè)加快，為城市基本面的改善帶來(lái)利好。

記者注意到，三明市此前一直處于“去庫(kù)存”的狀態(tài)。在去年5月及10月，三明市政府分別發(fā)布《三明市人民政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》以及《三明市人民政府辦公室關(guān)于加快化解我市商業(yè)辦公地產(chǎn)庫(kù)存的意見(jiàn)》，皆意在為消化庫(kù)存提供更多的優(yōu)惠、鼓勵(lì)政策。

不僅是三明市，此次成交量上漲的城市中，六盤(pán)水、湘潭、襄陽(yáng)也暫未執(zhí)行樓市調(diào)控政策。而南寧、廊坊、滁州等執(zhí)行的調(diào)控政策，也相對(duì)寬松。

另外，根據(jù)銳理數(shù)據(jù)提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的重慶市10月1~7日的成交數(shù)據(jù)顯示，重慶的成交套數(shù)同比增長(zhǎng)了14%，2016年成交4781套，2017年則為5461套。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，重慶購(gòu)房政策對(duì)比其他二線城市來(lái)說(shuō)并不算嚴(yán)厲，所以有很多購(gòu)房需求會(huì)積極去購(gòu)房。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁表示，三四線城市政策比一二線城市的相對(duì)寬松，一旦這些城市的存量不再是“去庫(kù)存”狀態(tài)，收緊的政策就會(huì)緊跟而上。現(xiàn)在以18個(gè)月為標(biāo)準(zhǔn)，位于10~18個(gè)月的庫(kù)存水平都屬于正常，時(shí)間再長(zhǎng)就需要去庫(kù)存，少于10個(gè)月就該加大供應(yīng)。目前三四線城市調(diào)控政策范圍擴(kuò)大的趨勢(shì)不會(huì)改變。