自2016年“10.4”政策之后，深圳房?jī)r(jià)已連續(xù)12個(gè)月平穩(wěn)下降，9月新房均價(jià)已跌至54314元/平方米，“十一”黃金周深圳樓市也表現(xiàn)平平。

而往往在市場(chǎng)低迷期，開(kāi)發(fā)商為回籠資金，會(huì)推出特價(jià)房、墊首付等營(yíng)銷手法。

“首付2.5成”，日前有中介人員極力推薦觀瀾片區(qū)某公寓項(xiàng)目?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者10月9日以購(gòu)房者身份實(shí)地調(diào)查獲悉，該項(xiàng)目是正在清盤，可分期付首付；同時(shí)觀瀾另一公寓項(xiàng)目推出開(kāi)發(fā)商墊首付的方案，購(gòu)房者只需首付3成。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹分析稱，分期付首付、墊首付及特價(jià)優(yōu)惠等一般是尾貨，是為了加快銷售，出現(xiàn)這些現(xiàn)象證明市場(chǎng)銷售還是比較困難，開(kāi)展商要多用手段，才能加快銷售。

公寓項(xiàng)目推出“分期付首付”

根據(jù)差異化房貸政策要求，公寓項(xiàng)目需五成首付，最多只能按揭10年。

且在2016年10月深圳市規(guī)土委等單位發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》要求金融主管部門同規(guī)劃國(guó)土、市場(chǎng)監(jiān)管、公安等部門，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融秩序整頓和監(jiān)管，重點(diǎn)打擊零首付、首付貸、眾籌買房等市場(chǎng)違法違規(guī)行為。

記者10月9日以購(gòu)房者身份實(shí)地調(diào)查觀瀾一公寓項(xiàng)目時(shí)，也被現(xiàn)場(chǎng)銷售明確告知，現(xiàn)在公寓項(xiàng)目不能做低首付，且低首付是違規(guī)的。

但稍后該名銷售人員補(bǔ)充道，現(xiàn)在可以分期付首付。通常是首付4.5成，只要客戶征信良好，在與項(xiàng)目合作的農(nóng)村商業(yè)銀行辦理按揭就可以；另一種是分期付首付，具體而言，首先客戶簽約七天內(nèi)需支付4.5成首付的50%,即中介宣稱的首付2.5成；其次于2018年1月底支付4.5成首付剩下的30%，最后于2018年2月底支付剩余的20%首付，且該方案對(duì)客戶沒(méi)特殊條件要求。

當(dāng)談及推出分期付首付方案的原因，該名銷售人員解釋稱，主要是考慮到一些客戶的資金周轉(zhuǎn)壓力，有些資產(chǎn)是年底才能回籠，所以就給了客戶小半年的時(shí)間；還有現(xiàn)在項(xiàng)目正在清盤，僅剩20余套，開(kāi)發(fā)商即將啟動(dòng)商業(yè)招商。

此外，據(jù)了解該項(xiàng)目目前均價(jià)5.1萬(wàn)～5.2萬(wàn)元／平方米，精裝交樓，可享受3萬(wàn)抵8萬(wàn)的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠。

與此同時(shí)，觀瀾片區(qū)的另一公寓項(xiàng)目在國(guó)慶假期前推出開(kāi)發(fā)商墊首付的營(yíng)銷策略。記者以購(gòu)房者身份走訪獲悉，目前項(xiàng)目在售43平方米及64平方米的公寓產(chǎn)品，均價(jià)3.8萬(wàn)元／平方米，可享99折優(yōu)惠。談及首付，置業(yè)經(jīng)理給出了2種方案，一種是首付4.5成；另一種方案是開(kāi)發(fā)商墊部分首付，即客戶首付3成，剩余的1.5成由開(kāi)發(fā)商先墊付，客戶分2年無(wú)息還清，但該方案要求客戶既是深戶又在深圳有一套房產(chǎn)。

信榮（深圳）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此類行為是在打“擦邊球”，所謂的開(kāi)發(fā)商墊首付只不過(guò)是名義上的墊付，實(shí)際并無(wú)墊付，只是將按規(guī)定本應(yīng)由購(gòu)房者一次性支付的首付款分期支付而已。開(kāi)發(fā)商墊首付是以“墊付”之名，滿足購(gòu)房者按揭貸款條件，協(xié)助購(gòu)房者成功貸款，以達(dá)到自身資金回籠的目的。

“今年公寓比住宅相對(duì)好賣些”

在記者實(shí)地調(diào)查的過(guò)程中，多位銷售坦言“今年公寓比住宅相對(duì)好賣些”。戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端坦言，今年公寓市場(chǎng)的表現(xiàn)好主要是相對(duì)于住宅，畢竟住宅從供應(yīng)到需求都太淡，當(dāng)然市場(chǎng)在調(diào)控之下整體氛圍趨冷也有一定影響。

張曉端提供的數(shù)據(jù)顯示，1～9月住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比上年同期降了47%，而公寓的供應(yīng)降了24%。相比而言，公寓供應(yīng)縮減的幅度小了很多。

同時(shí)，在何倩茹看來(lái)，商務(wù)公寓具有居住屬性且不限購(gòu)不限貸，自去年10月份開(kāi)始，商務(wù)公寓的銷售情況均比住宅要好。另外，隨著信貸收緊，住宅的貸款利率已經(jīng)和商務(wù)公寓（商業(yè)產(chǎn)品）越來(lái)越接近，因此商務(wù)公寓的優(yōu)勢(shì)更加顯現(xiàn)出來(lái)。

不過(guò)張曉端表示，類似公寓產(chǎn)品要按照商業(yè)來(lái)做首付五成，這意味著對(duì)剛需而言首付不低且利率略高，更多的是閑錢投資之用。而投資者對(duì)于商業(yè)的高首付和沒(méi)有學(xué)位的問(wèn)題會(huì)不會(huì)影響日后出手也有擔(dān)憂，所以其實(shí)類似公寓產(chǎn)品的定價(jià)都略低于住宅，或通過(guò)提高拓展性、增速裝修等方式來(lái)提升性價(jià)比。

深圳公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年深圳預(yù)計(jì)約有63個(gè)潛在供應(yīng)公寓項(xiàng)目，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。其中上半年商務(wù)公寓成交38萬(wàn)平方米，均價(jià)58727元/平方米，成交總價(jià)在100萬(wàn)～300萬(wàn)元，成交占比50%。而國(guó)慶節(jié)期間深圳僅有灣景商務(wù)中心一個(gè)商務(wù)公寓項(xiàng)目開(kāi)盤，而開(kāi)盤銷售率低于10%。中原分析稱，在政策調(diào)控敏感期開(kāi)發(fā)商入市更為謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)后期成交數(shù)據(jù)或?qū)⑦M(jìn)一步下滑。

當(dāng)談及大供應(yīng)量給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的壓力時(shí)，張曉端認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商目前都有壓力，不管是公寓也好、住宅也好，手頭有貨要走的遇到市場(chǎng)去化放慢就會(huì)有壓力，但是一方面整體市場(chǎng)庫(kù)存量不算太多，只不過(guò)當(dāng)前市場(chǎng)氛圍冷淡去化慢；另一方面，大部分業(yè)主對(duì)于持有深圳的物業(yè)都還是比較有信心的，不少外來(lái)企業(yè)想獲得深圳的土地或項(xiàng)目都很困難，因此開(kāi)發(fā)商若不是資金鏈緊張都能接受去化放慢。

“類似公寓產(chǎn)品要么控制總價(jià)、優(yōu)化產(chǎn)品以提升性價(jià)比，來(lái)吸引閑置資金；要么依托區(qū)位價(jià)值及城市核心資源，打造頂級(jí)產(chǎn)品，這兩類是現(xiàn)在走的比較好的。”張曉端對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，接下來(lái)市場(chǎng)整體氛圍趨淡也會(huì)波及公寓市場(chǎng)，之前住宅差別化的信貸政策和限購(gòu)讓不少有投資需求的客戶轉(zhuǎn)向公寓，但接下來(lái)嚴(yán)查消費(fèi)貸、首付貸的舉措恐怕也會(huì)波及到公寓市場(chǎng)，具體影響還要看銀行對(duì)于資金來(lái)源的審核和放貸的情況。