每經(jīng)編輯 歐陽凱     

每經(jīng)記者 歐陽凱 每經(jīng)編輯 姚治宇

持續(xù)多年的前海土地整備難題終于迎來了突破。10月10日，中集集團（000039,SZ;02039,HK）發(fā)布公告稱，全資子公司南方中集與深圳規(guī)土委、前海管理局就位于深圳前海的三宗地的土地整備問題簽署了框架協(xié)議書，明確了整備范圍、整備原則，并在土地價值評估差異處理、土地增值收益分享等問題上達成了共識。這也意味著，困擾中集集團多年的前海土地問題正式進入了解決程序。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，早在2014年，中集集團總裁麥伯良曾表示，中集集團前海地塊商業(yè)價值在700億元~800億元，這意味著將再造1至2個中集集團。

再造一個中集集團？

此次整備的土地為中集集團位于前海的三塊宗地（T102-0152，T102-0153，T102-0154），合計52.4萬平方米。根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，各方同意以2015年1月1日作為此次土地整備新、原規(guī)劃條件下土地價值的評估時點及置換土地的土地使用年期的起始日期，土地使用年期按國家規(guī)定的最高年期確定。

值得注意的是，公告顯示，原規(guī)劃條件下的土地價值以深圳規(guī)土委和前海管理局共同委托的評估機構(gòu)的評估結(jié)果與南方中集委托的評估機構(gòu)的評估結(jié)果經(jīng)算術(shù)平均后確定，該價值由南方中集享有；新規(guī)劃條件下的土地價值扣除原規(guī)劃條件下的土地增值收益由前海管理局、南方中集分享，整備范圍內(nèi)的土地增值收益在扣除政策性剛性支出后，按照前海管理局60%、南方中集40%的比例進行分享。

此外，在土地增值收益分配前按土地增值收益的5%計提應上繳中央和廣東省部分的政策性剛性支出，剩余應計提部分如今后政策發(fā)生變化或因其他原因需要補繳，南方中集按照40%的比例負責承擔。

早在2012年，中集集團公告稱，由于其子公司南方中集位于深圳南山區(qū)蛇口的集裝箱生產(chǎn)工程的土地使用權(quán)租約于2011年到期，公司在前海合作區(qū)取得了面積約52.4萬平方米的工業(yè)用地，并且于2007年取得土地權(quán)屬證書。根據(jù)深圳土規(guī)委，2007年南山區(qū)工業(yè)用地出讓價格不超過0.05萬元/平方米。

根據(jù)深圳前海管理局、深圳規(guī)土委，基準日附近前海相關(guān)商業(yè)用地的出讓價/土地面積約為12萬/平方米（2017年9月約為23萬/平方米），臨近的工業(yè)用地的出讓價/土地面積約為0.3萬/平方米（2007年不超過0.05萬/平方米）。

海通證券測算，在扣除5%的相關(guān)支出后，原規(guī)劃下（根據(jù)2012年公告，原規(guī)劃為工業(yè)用地），土地增值收益全部為中集享有，預計該收益或超過10億元；新規(guī)劃下，土地增值收益的40%歸中集，60%歸其他相關(guān)方，預計中集獨自享有的土地增值價值或達238億元（對應的面積約為19萬平方米），幾乎相當于再造一個新中集。

根據(jù)公告，相關(guān)部門已經(jīng)同意在前海服務(wù)區(qū)安排約5.7萬平方米用地供公司先期啟動，其中約3.6萬平方米為先期啟動項目的一期用地。此外，南方中集同意由前海管理局依據(jù)深圳市政府《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》和專項規(guī)劃，分階段收回整備范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施用地及公共綠地。

“工轉(zhuǎn)商”可能性較大

事實上，具體到前海片區(qū)，作為深港合作的實驗田擁有三大“地主”，除了中集集團外，招商局集團在前海擁有約4平方公里土地，深圳國際全資子公司西部物流擁有約38萬平方米，包括中集集團、深圳國際、招商局集團在內(nèi)的三企業(yè)，因地價升值帶來的資產(chǎn)溢價，早已成為多方矚目的焦點。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，雖然各方都在不遺余力地推動土地確權(quán)，這也符合前海加快開發(fā)的大背景，但在確權(quán)的過程中，涉及多方利益的土地性質(zhì)“工轉(zhuǎn)商”如何厘定則成了此前最大的難題。

記者從中集的公告中看到，目前框架協(xié)議僅明確了整備范圍和整備原則，各方在土地價值評估差異處理、土地增值收益分享等問題上達成了共識。麥伯良曾表示，土地確權(quán)有兩大難點，一是涉及利益特別大，二是要形成可推廣復制的案例。

除明確土地權(quán)屬問題之外，誰來開發(fā)、又如何開發(fā)也是制約“工轉(zhuǎn)商”進程的另一大瓶頸。但從目前中集集團表態(tài)來看，其多次強調(diào)要以開發(fā)商的角色直接參與土地開發(fā)。

“根據(jù)前海合作區(qū)規(guī)劃及進展，很大可能為‘工轉(zhuǎn)商’，但后續(xù)事項尚需等各方另行簽署協(xié)議，存在不確定性。”有知情人士對此表示。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，中集目前在全國擁有近30平方公里土地儲備。除了深圳前海（52.4萬平米）外，還有深圳太子灣（6.4萬平方米）、深圳坪山（82萬平方米）、上海寶山（17.8萬平方米）等核心地塊。

根據(jù)中集集團在投資者關(guān)系互動平臺上的披露，前海土地方案的框架已基本明朗，蛇口太子灣地塊方案則有望在下半年落地。