每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 蔡雅蕓 舒曼曼     

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 舒曼曼 每經(jīng)編輯 曾健輝

自今年7月九部委聯(lián)合印發(fā)住房租賃新政后，截至目前已有20多個省市相繼出臺了住房租賃實施細則。在政策紅利的不斷推動下，“風口”上的長租公寓正步入高速發(fā)展期。

面對萬億規(guī)模的市場藍海，《每日經(jīng)濟新聞》記者在調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，不論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是品牌運營商，不論是集中式公寓還是分散式公寓，都面臨同一個問題，即在公寓開發(fā)前端的裝修環(huán)節(jié)缺乏統(tǒng)一的參照標準，一切都要在摸索中前進。

東易日盛董事長陳輝在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，裝修的好壞影響租房者的決策。長租公寓的租客是把位置、價格和裝修因素綜合考量，租戶可能會因為公寓的裝修好壞來決定租不租。

標準不清晰：只能“交學費”攢經(jīng)驗

目前，長租公寓企業(yè)所需要的行業(yè)標準來自三個方面，一是企業(yè)制定用戶體驗的產(chǎn)品標準；二是來自政府審批、監(jiān)管的行業(yè)標準；三是裝修時的材料、工藝標準。

在長租公寓的分類中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)長租公寓時，得益于商業(yè)開發(fā)、住宅精裝的資源優(yōu)勢，便于整合既有的設(shè)計、采購、工程團隊投入長租公寓板塊。

萬科成都公司負責工程的相關(guān)人士在接受記者采訪時就直言，開發(fā)商用自己的施工團有著易于人員管理、嚴控施工標準的優(yōu)勢，并且與開發(fā)商長期合作的供應(yīng)商報價往往更低，不僅能壓縮成本，還能較外包給三方公司施工避免不少麻煩。

記者走訪時了解到，魔方公寓采用全國統(tǒng)一的硬裝風格。該公司相關(guān)負責人介紹稱，魔方公寓的設(shè)計部分是由公司團隊完成，施工由公司營建部門監(jiān)督第三方施工的方式進行。

主打分散式公寓的優(yōu)客逸家在裝修上則與集中式公寓截然不同。其CEO劉翔向記者介紹，由于房源分散，裝修時間無法統(tǒng)一，因此優(yōu)客逸家房源的裝修都是通過招標的方式外包給第三方公司，并且都是與所布局城市的當?shù)仄髽I(yè)合作。

在長租裝修缺乏行業(yè)標準的問題上，劉翔直言都是交學費給自己總結(jié)經(jīng)驗。他認為，裝修工人是否得到了相應(yīng)的培訓，裝修材料是否達到了相關(guān)的安全性和規(guī)范性，這些部分不是供應(yīng)商能快速解決的。運營企業(yè)只能不斷地提出自己的標準，來尋找到符合標準的裝修供應(yīng)商和材料供應(yīng)商進入采購體系，反之去推動裝修行業(yè)的規(guī)范化。

劉翔同時表示，做集中式公寓的企業(yè)會比優(yōu)客逸家遇到的問題多，比如提供怎樣的物業(yè)服務(wù)，遵循什么樣的消防標準，目前都沒有具體的規(guī)定。

在記者走訪中了解到，龍湖冠寓雙楠店是按照酒店消防標準配建，雖然驗收時一次通過，但也抬高了企業(yè)的投入成本。

討好90后：好裝修才有高溢價

目前，長租公寓房源主要是基于對存量房的改造升級，通過裝修改造，提供增值服務(wù)以吸引中等偏上收入水平的青年白領(lǐng)。

58同城發(fā)布的《2016年上半年租房市場報告》顯示，一線城市租客中，90后占比已接近60%，二三線城市已達到64%。隨著90后占比提升，租客對居住品質(zhì)的要求很高，其中獨立空間、裝修品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境等影響著租住決策。

中金公司認為，租客年齡結(jié)構(gòu)呈年輕化趨勢，對居住品質(zhì)要求正在快速提升，而品牌化的長租公寓可以有效解決租房過程中的諸多痛點。傳相較于統(tǒng)租房出租品質(zhì)參差不齊，長租公寓擁有多種可供選擇的裝修風格和良好的居住環(huán)境，并且高于市面平均水平，受白領(lǐng)一族的青睞。

《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)品牌房企在房型的打造和裝修上至少有3種以上風格供選擇，風格多樣。比如世聯(lián)行紅璞公寓可以提供12種裝修風格的住房供租戶選擇。其中，廣東天河區(qū)東圃紅璞公寓就有6種戶型三種不同的裝修風格。旭輝領(lǐng)寓有三條產(chǎn)品線，包括博樂詩服務(wù)公寓、柚米國際社區(qū)和菁社青年公寓，其中，柚米國際社區(qū)是目前領(lǐng)寓的主要產(chǎn)品，占到三類產(chǎn)品總量的80%。

龍湖旗下冠寓則細化推出三個產(chǎn)品系分別為中端產(chǎn)品豆豆、松果以及高端產(chǎn)品核桃，目標客群定位為20至35歲年輕人。以冠寓北京酒仙橋店為例，其裝修主色調(diào)以淡藍色、米色和淡綠色為主，裝修凸顯年輕化和個性化。

同樣，在《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪的位于成都的魔方公寓北大街店、龍湖冠寓雙楠店和優(yōu)客逸家店內(nèi)，裝修風格皆為原木色木地板，室內(nèi)色調(diào)搭配以淺黃色、灰色為主，家具風格簡約，配備基本桌椅、床、衛(wèi)生間、廚房、電器等設(shè)施。但根據(jù)租金價格、企業(yè)定位不同，不同公寓在裝修品質(zhì)上稍有區(qū)別。

魔方公寓相關(guān)負責人向記者表示，采用全國統(tǒng)一的硬裝風格更利于保證產(chǎn)品質(zhì)量、降低成本，減少施工周期和統(tǒng)一公司形象。而龍湖冠寓則在不同店針對不同群體采用了稍有差異化的裝修風格。

事實上，從主流長租公寓產(chǎn)品的主流客群看，目前大多以“90后”為主，企業(yè)也直接表示設(shè)計風格會根據(jù)年輕人的喜好定位。

在陳輝看來，好的裝修對人的感受影響很大，長租公寓真正市場化以后，好的裝修會帶來高的溢價。他告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“如果長租公寓的裝修出問題的話，整個出租率就會受影響，盈利當然就下降了，在戶型相同的情況下，裝修好的可能是7000元/月，裝修一般可能就5000/月，未來，裝修將是租賃的一個核心問題。

（實習生俞瑤對本文亦有貢獻）