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每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

雖然房企接觸養(yǎng)老地產(chǎn)早已不是什么新鮮事，但大房企們布局養(yǎng)老地產(chǎn)的步伐從來就沒有停止過，并在該領(lǐng)域內(nèi)的布局步伐不斷加快。

10月13日，綠地控股（600606.SH）發(fā)布康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，計劃投資200億元，在全國一線城市、省會城市及周邊、旅游度假區(qū)等區(qū)域開工100家康養(yǎng)谷酒店，五年內(nèi)在國內(nèi)外形成500家連鎖，同時對優(yōu)質(zhì)康養(yǎng)資產(chǎn)推進資產(chǎn)證券化。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，除了綠地之外，新城、綠城、萬科等大型房企也早已布局養(yǎng)老地產(chǎn)，并在該領(lǐng)域內(nèi)逐漸加碼。但因為投資周期長、回報效益慢、運營要求高，養(yǎng)老地產(chǎn)也成為一般開發(fā)商不敢染指的領(lǐng)域。在此情況下，為何還有這么多房企反而加大在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投入？

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不再是風口

2016年底，國務(wù)院頒布印發(fā)《“健康中國2030戰(zhàn)略”規(guī)劃綱要》，中國康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的價值依然在釋放。

“但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對于房企來說已不再是風口，而是遲早要涉足的產(chǎn)業(yè)。”新城控股高級副總裁歐陽捷表示。在他看來，房企接觸養(yǎng)老地產(chǎn)早已不是什么新鮮事。不過即便養(yǎng)老地產(chǎn)不在風口，也是房企未來必須要做的事，畢竟未來純住宅市場可以預(yù)期。

但也正因為風口不再，房地產(chǎn)領(lǐng)域的“養(yǎng)老行動”淡化了曾經(jīng)的概念化，在資源和模式上有了更清晰的呈現(xiàn)。

以綠地此次發(fā)布的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略計劃為例，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，綠地200億的投資，目標是在全國一線城市、省會城市及周邊、旅游度假區(qū)等區(qū)域開工100家康養(yǎng)谷酒店，五年內(nèi)在國內(nèi)外形成500家連鎖。而方式則是，綠地康養(yǎng)依托綠地房地產(chǎn)主業(yè)優(yōu)勢，通過商業(yè)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新，打通醫(yī)療體檢、旅居養(yǎng)老、健康保險、智能設(shè)備等健康產(chǎn)業(yè)上下游，建設(shè)大健康產(chǎn)業(yè)生態(tài)平臺。

據(jù)了解，今年上半年綠地已籌建“醫(yī)康”核心產(chǎn)業(yè)平臺。據(jù)綠地控股集團董事長、總裁張玉良介紹，綠地康養(yǎng)將拓展整合醫(yī)療、健康、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)資源，全面運營管理綠地“醫(yī)康養(yǎng)”相關(guān)產(chǎn)業(yè)，培育綠地大健康發(fā)展新引擎。

值得一提的是，綠地的一個重要舉措是，重點發(fā)展區(qū)域的健康養(yǎng)生示范區(qū)建設(shè)，并且這將具體落地于綠地的特色小鎮(zhèn)、重點區(qū)域項目，健康產(chǎn)業(yè)將作為項目配套來運作。

“的確，對企業(yè)而言，關(guān)鍵在于如何充分發(fā)揮現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，找準康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的切入點，實現(xiàn)‘1+1>2’。”歐陽捷直言，未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用政策去推動的可能性不大，但它雖然已經(jīng)不具備風口價值，但在住宅市場沒有增量空間的前提下，房企要想獲得持續(xù)性增長只能轉(zhuǎn)入其他行業(yè)，養(yǎng)老、休閑等產(chǎn)業(yè)是房企未來空間爭奪的關(guān)鍵之一。

“在住房市場占據(jù)房地產(chǎn)80%以上份額的當下，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)只是小規(guī)模運作。但未來大房企還要繼續(xù)增長，只能在小眾行業(yè)里找機會，因此房企都是沖著先布局，再找機會的想法去試。”歐陽捷直言。

諸多發(fā)展問題尚需解決

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在面臨市場機會面前，其運營、盈利、發(fā)展模式，依然是阻擋大型標桿房企以外的“普通選手”的門檻。

東北證券研究指出，當前我國現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式主要有以下五種：投資商和運營商向開發(fā)商定制、開發(fā)商開發(fā)后出售、開發(fā)商持有部分業(yè)務(wù)并進行出售、開發(fā)商持有部分物業(yè)以及戰(zhàn)略合作聯(lián)盟。每種模式都有各自的特點，開發(fā)商可以根據(jù)自身情況進行選擇。

就目前情況而言，大多養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品層次較低，國內(nèi)開發(fā)商在建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)時更關(guān)注開發(fā)而非服務(wù)，使得養(yǎng)老地產(chǎn)最終成了針對老年人的普通住宅項目，喪失了老年住宅最本質(zhì)的意義。在微觀設(shè)計上，許多建筑中仍然存在許多不符合規(guī)定的過陼或過長的無障礙通道，給老人生活帶來了極大不便；在戶型設(shè)計上，許多為老年人設(shè)計的開關(guān)使用和電器安全方面存在缺陷；住宅內(nèi)缺少專門針對老年人的智能化硬件設(shè)備，比如緊急電子呼叫系統(tǒng)、電子門鎖等。

對此，資深地產(chǎn)人士薛建雄對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，養(yǎng)老地產(chǎn)因為客戶群體的特殊性，其核心在于地產(chǎn)之外的種種增值服務(wù)，比如管家式服務(wù)、醫(yī)護服務(wù)、活動組織、日常課程以及飲食護理等，而這些對于現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)而言是一大缺失，亟待完善。

需要指出的是，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)資金需求量大，資金回收期長。目前大多數(shù)養(yǎng)老項目的土地都是居住、商業(yè)、醫(yī)療用地，土地成本高昂，這從客觀上造成了房企資金壓力大的困境。

此外，養(yǎng)老地產(chǎn)還包括交通、醫(yī)療、康復(fù)護理等配套設(shè)施，比如老年人由于腿腳不便等原因需要配置無障礙通道、慢速電梯等。同時，養(yǎng)老地產(chǎn)還需要向投資、物業(yè)經(jīng)營等領(lǐng)域延伸，因此養(yǎng)老地產(chǎn)初始開發(fā)資金投入量大。

歐陽捷認為，當前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)因為尚無明確的盈利模式，因此，在投資成本大，資金回收期長，融資難以及盈利模式尚在摸索的當下，房企要想長期耕耘養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，仍有許多問題尚需解決。