每經(jīng)編輯 吳 凡 唐 潔    

每經(jīng)記者 吳 凡 唐 潔 每經(jīng)實習編輯 任芷霓

近期，光明地產(chǎn)(600708，SH)旗下多個子公司轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)事項，引起了市場的廣泛關注。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者的統(tǒng)計，今年下半年以來，光明地產(chǎn)通過農(nóng)房集團、農(nóng)房置業(yè)、華都實業(yè)、南寧國糧共轉(zhuǎn)讓了四項資產(chǎn)。截至目前，前述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓預計為光明地產(chǎn)增創(chuàng)凈利潤15.5億元。公開資料顯示，農(nóng)房集團為光明地產(chǎn)的全資子公司，而上述另外三家公司均與農(nóng)房集團保持著密切的股權關系。

對于短時間內(nèi)光明地產(chǎn)密集地出讓資產(chǎn)，嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，從資金回籠的角度看，這或為光明地產(chǎn)降低當前一些財務指標類似負債規(guī)模等做準備；而從項目評估角度看，不排除其認為此類項目屬于當前價格相對偏高，轉(zhuǎn)讓是有利的。

短期內(nèi)出讓四項資產(chǎn)

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，今年7月14日，光明地產(chǎn)公告稱，全資子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團）有限公司（以下簡稱農(nóng)房集團）以公開掛牌的方式轉(zhuǎn)讓所持有的江蘇東恒海鑫置業(yè)有限公司（以下簡稱東恒海鑫）100%股權以及債權，轉(zhuǎn)讓價格不低于14.95億元。

光明地產(chǎn)工作人員稱，此舉符合公司的經(jīng)營戰(zhàn)略發(fā)展，有利于上市公司快速回籠資金，提高凈利潤，進一步降低資產(chǎn)負債率。

彼時，光明地產(chǎn)預測，若交易完成，此次交易將幫助上市公司2017年度增創(chuàng)歸母凈利潤4.65億元。

而事實上，僅僅在兩個多月的掛牌期間內(nèi)，就有13家意向受讓方中意東恒海鑫。最終，隸屬于上市公司泰禾集團（000732，SZ）的蘇州錦潤置業(yè)有限公司通過激烈的競價，斥資21.83億元成為了最后的買家，而該筆交易款比當初光明地產(chǎn)預測的高出了近7億元。

由此，光明地產(chǎn)也重新預計，此次交易最終能夠為上市公司2017年度增創(chuàng)歸母凈利潤9.4億元。

此外，在今年9月9日，公司公告稱，光明地產(chǎn)控股子公司南寧國糧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱南寧國糧），通過公開掛牌轉(zhuǎn)讓的方式，轉(zhuǎn)讓所持有的位于廣西南寧市良慶區(qū)五象大道北側的A2及A3地塊在建項目資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓價格不低于7.42億元，擬為光明地產(chǎn)2017年度增創(chuàng)歸母凈利潤約1.98億元。

而在10月10日，光明地產(chǎn)再度公告稱，公司兩家全資子公司擬分別向公司大股東光明食品集團的下屬企業(yè)，協(xié)議轉(zhuǎn)讓上海市麗水路58至88號商業(yè)房地產(chǎn)、新府中路1399弄西郊樂繽紛廣場22號樓房地產(chǎn)，交易額合計14.04億元，預計共增加2017年凈利潤4.12億元。

截至目前，上述光明地產(chǎn)的下屬公司通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，共為公司增加2017年凈利潤15.5億元。

財務狀況將被改善

《每日經(jīng)濟新聞》記者此后通過梳理發(fā)現(xiàn)，實際上上海農(nóng)工商房地產(chǎn)置業(yè)有限公司（以下簡稱農(nóng)房置業(yè)）、上海農(nóng)工商華都實業(yè)（集團）有限公司（以下簡稱華都實業(yè)）以及南寧國糧均與農(nóng)房集團保持了密切的股權關系。

記者查詢工商資料發(fā)現(xiàn)，農(nóng)房置業(yè)的股東分別為：農(nóng)房集團、光明地產(chǎn)以及上海明旺房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱明旺房產(chǎn)），三者的持股比例分別為：55%、25%、20%，而明旺地產(chǎn)為農(nóng)房集團的全資子公司，由此，農(nóng)房置業(yè)的股東為農(nóng)房集團，最終隸屬于光明地產(chǎn)。

此外，華都實業(yè)為農(nóng)房集團全資子公司，南寧國糧則為農(nóng)房集團的控股子公司，后者持有南寧國糧80%的股權。

那么，為什么農(nóng)房集團以及農(nóng)房集團的子公司會在今年下半年密集地轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)？

嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，從資金回籠的角度看，這或為光明地產(chǎn)降低當前一些財務指標類似負債規(guī)模等做準備；而從項目評估角度看，不排除其認為此類項目屬于當前價格相對偏高，轉(zhuǎn)讓是有利的。

值得注意的是，記者梳理公司年報發(fā)現(xiàn)，上述資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓或許還與農(nóng)房集團曾經(jīng)的業(yè)績承諾有關。

公開信息顯示，光明地產(chǎn)系原海博股份于2015年與農(nóng)房集團重大資產(chǎn)重組形成。2015年7月，光明地產(chǎn)進行重大資產(chǎn)重組，注入農(nóng)房集團100%股權和上海農(nóng)房25%股權，置出原本的不銹鋼器皿制造等業(yè)務。以房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)兩大板塊為主業(yè)。

彼時，農(nóng)房集團全體股東承諾2015~2017年合計實現(xiàn)扣非后歸母凈利潤不低于35.13億元，大都市資產(chǎn)承諾農(nóng)房置業(yè)2015~2017年合計實現(xiàn)扣非后歸母凈利潤不低于0.98億元。

而目前，農(nóng)房置業(yè)業(yè)績承諾實現(xiàn)情況良好，公司在2016年的業(yè)績承諾完成率更是達到了293.30%。與之相比，農(nóng)房集團的業(yè)績承諾實現(xiàn)情況則并不樂觀。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，光明地產(chǎn)僅在2016年年報中透露了農(nóng)房集團業(yè)績承諾完成情況，而在這一年，農(nóng)房集團實現(xiàn)扣非后歸母凈利潤11.35億元，業(yè)績承諾完成率為90.76%，這也意味著，2016年農(nóng)房集團業(yè)績承諾未實現(xiàn)。

此外，記者通過年報及半年報數(shù)據(jù)推算發(fā)現(xiàn)，即使以包含扣非后歸母凈利潤的公司凈利潤計算，2015年至今年上半年，農(nóng)房集團共實現(xiàn)凈利潤約21.86億元，仍與扣非后歸母凈利潤35.13億元相差約13.27億元。

而通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，則是最簡單、最直接的能夠填補業(yè)績承諾的方式。實際上，通過今年下半年農(nóng)房集團以及其子公司一系列的“瘦身”，農(nóng)房集團或許還將超額完成業(yè)績承諾。

“業(yè)績承諾也會為其帶來一定的壓力，所以項目轉(zhuǎn)讓也有助于回籠資金，進而改善現(xiàn)金流和財務狀況。”嚴躍進講到。