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▲淀山湖恒海國際花園內(nèi)部

每經(jīng)記者 唐潔 吳凡 江蘇攝影報道 每經(jīng)實習編輯 任芷霓

近日，光明地產(chǎn)（600708，SH）發(fā)布公告稱，其全資子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團）有限公司（以下簡稱農(nóng)房集團），通過上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所公開掛牌方式，轉(zhuǎn)讓所持有的江蘇東恒海鑫置業(yè)有限公司（以下簡稱東恒海鑫）100%股權及債權，蘇州錦潤置業(yè)有限公司已于9月29日以21.83億元成交競得。經(jīng)初步測算，預計本次交易將為上市公司2017年度增創(chuàng)歸母凈利潤約9.4億元。

資料顯示，東恒海鑫的主要項目為位于昆山淀山湖鎮(zhèn)恒海國際花園。近年來，淀山湖鎮(zhèn)因風光秀麗吸引了不少周邊城市游客，湖邊土地資源越來越稀缺，而緊鄰淀山湖的恒海國際花園項目為何在此時出讓？

10月12日，光明地產(chǎn)證代鄭超向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，公司轉(zhuǎn)讓東恒海鑫，既確保了公司未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的需要，又有利于公司快速回籠資金。

超掛牌底價6.9億出售

記者查閱東恒海鑫擬股權轉(zhuǎn)讓項目的資產(chǎn)評估報告發(fā)現(xiàn)，東恒海鑫成立于2004年，主要從事“恒海國際花園別墅”項目的房地產(chǎn)開發(fā)，擬開發(fā)項目位于江蘇省淀山湖鎮(zhèn)永利路南側(cè)、旭寶路兩側(cè)，總用地面積65.85萬平方米。

截至評估基準日，恒海國際花園別墅1期、2期、3-2期已開發(fā)且基本銷售完畢；待開發(fā)土地面積約37.45萬平方米，均為住宅，物業(yè)類型有別墅及小高層，預計可售面積約22.5萬平方米，預計2019年開發(fā)完畢。

7月14日，光明地產(chǎn)發(fā)布的掛牌轉(zhuǎn)讓公告稱，本次轉(zhuǎn)讓的東恒海鑫100%股權及債權的掛牌價格不低于人民幣14.95億元。其中，東恒海鑫100%股權以國資評估備案確認的評估8.01億元為依據(jù)，東恒海鑫債權以審計報告確認的6.93億元為依據(jù)，兩項合計人民幣14.95億元。最終，蘇州錦潤置業(yè)有限公司以21.83億元競價成交,相比掛牌底價14.95億元高出6.9億元。

蘇州錦潤豪擲千金的原因是什么？光明地產(chǎn)為何選擇出讓？帶著疑問，10月10日，《每日經(jīng)濟新聞》記者前往昆山淀山湖進行了實地探訪。

據(jù)悉，淀山湖鎮(zhèn)位于昆山市東南端，東南接上海青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)，西南臨淀山湖，西北與張浦鎮(zhèn)為鄰，北與千燈鎮(zhèn)接壤。淀山湖旅游度假區(qū)為江蘇省級旅游度假區(qū)，冬無寒冬，夏無酷暑。近年來淀山湖因風光秀麗，環(huán)境適宜吸引了眾多觀光客度假休閑，同時多家房地產(chǎn)商還在淀山湖打造了一片別墅區(qū)，不少周邊城市人群亦選擇來此投資、養(yǎng)老。

據(jù)當?shù)匾晃恢薪榻榻B，在淀山湖別墅區(qū)還未受到市場關注時，這里有將近3000套的別墅，而從前年包括去年開始，上海地鐵17號線的修建，將使昆山與上?？焖龠B接，也使得淀山湖房地產(chǎn)市場逐漸成為了投資的熱土。

這名中介人員還提到，“尤其是去年上旬開始，淀山湖受到上海及周邊城市人群的關注，淀山湖所有的別墅幾乎全被買下。”另一點可以加以佐證的是，在房屋賣的最火熱的時候，小小的淀山湖鎮(zhèn)上最多有四五十家中介，而目前雖然整個淀山湖鎮(zhèn)的別墅已基本售罄，但是這個小鎮(zhèn)上仍有十幾二十家中介，這些中介的工作也從原來的賣一手房逐漸轉(zhuǎn)向賣二手房。

不過《每日經(jīng)濟新聞》記者也注意到，自從2016年10月份昆山限購以后，投機需求得到了抑制，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場逐漸回歸理性。

項目已開發(fā)銷售完畢

而早在幾年前就已經(jīng)開發(fā)的恒海國際，目前的別墅也已基本售罄，只余二手房在售。10月10日，記者以購房者的名義跟隨一名中介人員進入了恒海國際花園，他們向記者推薦的房子也為二手房。

需要注意的是，不同于當?shù)仄渌麆e墅項目，該名中介表示，恒海國際花園的入住率在35%左右，在整個淀山湖別墅區(qū)內(nèi)是屬于入住率較高的，“主要是當?shù)厝?，也有一些上海?rdquo;，而在走訪過程中，記者也注意到有好幾戶人家正在進行房屋裝修。

除了高入住率以外，記者還通過當?shù)仄渌薪榱私獾?，目前淀山湖已?jīng)不再批別墅建設用地，甚至未來5~10年內(nèi)淀山湖再大量批復住宅用地的可能性也較小。

需要注意的是，盡管東恒海鑫1期、2期、3-2期項目目前已開發(fā)銷售完畢，但其近三年以來的財務狀況并不樂觀。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，截至評估基準日2016年12月31日，東恒海鑫資產(chǎn)總額7.11億元，負債約7.48億元，凈資產(chǎn)-3688萬元，2016年全年實現(xiàn)主營業(yè)務收入3.09億元，凈利潤-5317.83萬元。

而易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進認為，這個項目的轉(zhuǎn)讓或許與它潛在的開發(fā)成本是比較高是有關系的。雖然這個項目的待開發(fā)土地是比較稀缺的，但是不見得其具備最大的優(yōu)勢，整個淀山湖周邊還有很多自然環(huán)境不錯的新項目，這與其形成了一個競爭?；谶@樣的壓力，項目轉(zhuǎn)讓出去，對他回籠資金進行其他一些城市的項目拓展也有積極作用。

不過一位當?shù)刂薪橄蛴浾弑硎?，?jù)其了解到，農(nóng)房集團在淀山湖的樓盤有五六個左右，公司也獲利頗豐。這也意味著，在農(nóng)房集團出售了東恒海鑫后，實際上農(nóng)房集團仍未離開淀山湖，農(nóng)房集團在淀山湖的樓盤還有“農(nóng)房福運馬洛卡”、“農(nóng)房悅上海”、“農(nóng)房悅墅”等。

對此，嚴躍進向記者表示，淀山湖本身屬于上海蘇州和浙江的交界處，本身具有較好的優(yōu)勢。類似區(qū)域的土地開發(fā)也符合高端項目開發(fā)的導向，當然實際情況是，后續(xù)類似17號線地鐵開通以后，部分區(qū)域或?qū)Φ砩胶糠址堑罔F沿線項目造成沖擊。