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每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 魏文藝

城市更新就像一場(chǎng)城市“整容術(shù)”，而商業(yè)地產(chǎn)的盤(pán)活和改造首當(dāng)其沖成為造就城市名片的最重要一環(huán)。

實(shí)際上，略顯“疲態(tài)”的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入高存量時(shí)代已成為行業(yè)共識(shí)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年1~8月份，全國(guó)房屋竣工面積為52296萬(wàn)平方米，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及辦公樓竣工面積為8573萬(wàn)平方米。由于商業(yè)類(lèi)存量在城市的公建環(huán)境占據(jù)主流，未來(lái)舊改商業(yè)項(xiàng)目大量入市將為城市更新帶來(lái)巨大影響。

在城市更新過(guò)程中，如何盤(pán)活商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目？第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問(wèn)部董事熊志坤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，城市更新將帶來(lái)存量改造的新浪潮，商業(yè)地產(chǎn)的出路需要更加注重運(yùn)營(yíng)，挖掘服務(wù)需求，真正貼近消費(fèi)者的訴求。

存量商業(yè)蘊(yùn)藏更大機(jī)會(huì)

中信證券研究院曾在2016年4月《商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度報(bào)告》中指出，我國(guó)商辦物業(yè)的投資增速過(guò)快，開(kāi)發(fā)投資增速已明顯快于住宅開(kāi)發(fā)投資增速，我國(guó)商服用地一直都占房地產(chǎn)用地出讓的30%左右，即使考慮開(kāi)發(fā)商有不對(duì)外出售的自持物業(yè)，這個(gè)比例與社會(huì)真實(shí)需求仍然不匹配。

熊志坤認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)之所以過(guò)剩，主要是供應(yīng)量加大和需求日益萎縮的不平衡造成的。記者注意到，城市更新中對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的改造和盤(pán)活，可以令那些日漸陳舊、收益低下或業(yè)已閑置的重要資產(chǎn)煥發(fā)出新的生命力，對(duì)開(kāi)發(fā)商和投資者來(lái)說(shuō)蘊(yùn)藏著更大機(jī)會(huì)。

戴德梁行發(fā)布的《城市更新4.0》研究報(bào)告指出，更新或改造的項(xiàng)目，對(duì)于投資者和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常好的投資機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@類(lèi)項(xiàng)目通常以低價(jià)出售，投資者或開(kāi)發(fā)商可以節(jié)約投資成本，而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這些物業(yè)在改造后通常能產(chǎn)生可觀的投資收益。

存量商業(yè)地產(chǎn)的改造對(duì)區(qū)位、交通等要求也非常高。熊志坤表示，針對(duì)位置比較遠(yuǎn)的商業(yè)地產(chǎn)，出路可能在于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，更多關(guān)注終端用戶的要求，在產(chǎn)品空間、服務(wù)的提升上如何滿足客戶的需要。至于改造成商業(yè)類(lèi)的辦公還是公寓，需要有更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。而辦公物業(yè)憑借收益穩(wěn)定、需求旺盛等優(yōu)勢(shì)，未來(lái)將受到更多機(jī)構(gòu)投資者和開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)存量物業(yè)，可能被改造為辦公用途。

事實(shí)上，城市更新已經(jīng)成為城市發(fā)展過(guò)程中一個(gè)極為重要的階段，而如何盤(pán)活存量市場(chǎng)是商業(yè)地產(chǎn)商們需要思考的問(wèn)題。

靠運(yùn)營(yíng)盤(pán)活過(guò)剩資產(chǎn)

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入到運(yùn)營(yíng)時(shí)代，每一次市場(chǎng)集中度的上升，背后都經(jīng)歷過(guò)行業(yè)周期的洗禮，最終結(jié)果就是服務(wù)能力的提升。進(jìn)入到新階段，對(duì)城市更新背后的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)將提出新的、更大的要求。

熊志坤分析稱，隨著項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力越來(lái)越重要，單純依靠拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售這一傳統(tǒng)模式的企業(yè)將變得難以為繼，未來(lái)開(kāi)發(fā)商將更加注重持有運(yùn)營(yíng)型物業(yè)的開(kāi)發(fā)。

隨著城市更新不斷推進(jìn)，遠(yuǎn)洋、龍湖、中糧、大悅城等房企在商業(yè)地產(chǎn)的改造上已開(kāi)始布局。實(shí)際上，近來(lái)年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的更新和盤(pán)活不乏成功案例，打造成城市新地標(biāo)的舊改商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也不在少數(shù)。

以西單大悅城為例，在其九層原商戶FAB經(jīng)營(yíng)不善撤鋪之后，開(kāi)發(fā)商就一直在尋找支點(diǎn)來(lái)撬動(dòng)三千多平方米的商業(yè)存量。大悅城地產(chǎn)相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，通過(guò)對(duì)近三年西單大悅城消費(fèi)者年齡呈年輕化趨勢(shì)的大數(shù)據(jù)分析，最后決定鎖定90后消費(fèi)力量，將其重新定位為以潮酷、潮玩為核心的社群集結(jié)型社區(qū)。改造之后的西單大悅城銷(xiāo)售穩(wěn)步上漲，坪效較改造前提升50倍，租金收益也提升了70%。

此外，大悅城去年11月提出“大資管”戰(zhàn)略，第一步是盤(pán)活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，即開(kāi)始了對(duì)存量物業(yè)的改造，長(zhǎng)風(fēng)大悅城也成為旗下首個(gè)“邊改造、邊運(yùn)營(yíng)”的項(xiàng)目。記者了解到，長(zhǎng)風(fēng)大悅城項(xiàng)目就是大悅城地產(chǎn)去年以13.6億元收購(gòu)的上海長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)項(xiàng)目改造而來(lái)。據(jù)長(zhǎng)風(fēng)大悅城總經(jīng)理危建平透露，長(zhǎng)風(fēng)大悅城整體改造后租金比之前上漲至少35%。

對(duì)于舊改項(xiàng)目而言，改造時(shí)間越短意味著能夠越早達(dá)到財(cái)務(wù)回報(bào)要求，長(zhǎng)風(fēng)大悅城整體項(xiàng)目的改造時(shí)間控制在一年左右。如何兼顧運(yùn)營(yíng)和改造團(tuán)隊(duì)是長(zhǎng)風(fēng)大悅城面臨的一大挑戰(zhàn)。大悅城地產(chǎn)方面表示，他們?yōu)榇藢ｉT(mén)成立了跨部門(mén)清鋪小組、工程改造小組，同時(shí)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在改造期間也會(huì)緊密協(xié)作，保證商戶的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

大悅城地產(chǎn)上述相關(guān)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，未來(lái)大悅城地產(chǎn)將在一二線城市的較核心位置，尋找符合定位卻又運(yùn)營(yíng)不善的存量項(xiàng)目，對(duì)其通過(guò)一年左右的改造后以全新面貌進(jìn)入市場(chǎng)，再對(duì)該物業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)進(jìn)而帶動(dòng)租金收入，從而提升物業(yè)的溢價(jià)空間，實(shí)現(xiàn)較高的財(cái)務(wù)回報(bào)。