每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 魏文藝    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 魏文藝

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月，全國土地成交總金額及面積位列前十位的城市，仍以北京、杭州、南京、上海等熱點城市為主，而這些熱點仍是房企們的“主戰(zhàn)場”。但在“面粉貴過面包”的一二線城市，除了能夠新開發(fā)的土地，這些熱點城市的核心區(qū)域，已經(jīng)面臨著對既有建筑的更新問題。

在此背景下，尋求可持續(xù)性規(guī)模增長的房企，包括碧桂園、萬科、招商蛇口、恒大、富力、朗詩等品牌房企，紛紛將目光落在了“城市更新”上。值得關(guān)注的是，2016年12月6日深圳市發(fā)布的《深圳市城市更新辦法》，提出城市更新項目應(yīng)發(fā)展綠色建筑。而隨著綠色環(huán)保意識的不斷增強，綠色建筑已經(jīng)在我國主要城市得到全面推廣。業(yè)內(nèi)人士表示，在政策推動下，未來幾年綠色建筑會有較大發(fā)展。

但當前發(fā)展綠色建筑仍面臨諸多難點。明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，企業(yè)需要做出差異化產(chǎn)品以爭取更大市場份額，但綠色建筑除了在政策要求的基礎(chǔ)上發(fā)展外，由于增加成本且議價能力偏弱，企業(yè)投入意愿并不強。

綠色建筑迎來大發(fā)展機遇

按照行業(yè)標準，綠色建筑由低到高劃分為綠色一星、綠色二星、綠色三星。綠色建筑有著節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)境保護的特點，對于節(jié)能減排、降低噪音、減少揚塵和建筑垃圾等有明顯幫助。另外，如招商蛇口在項目中使用“溫濕度獨立空調(diào)＋地板冷輻射空調(diào)系統(tǒng)”也能很好地解決節(jié)能和舒適性問題。

隨著綠色環(huán)保意識的不斷增強，綠色建筑已經(jīng)在我國主要城市得到全面推廣。在今年3月1日住建部發(fā)布的《建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展“十三五”規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）中提到，我國在“十二五”期間，綠色建筑在全國省會以上城市推廣面積超過10億平方米，截至2015年底，全國累計有4071個項目獲得綠色建筑評價標識，建筑面積超過4.7億平方米。

同時上述《規(guī)劃》中也明確，“到2020年，城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建筑面積比重超過50%，綠色建材應(yīng)用比重超過40%，完成既有居住建筑節(jié)能改造面積5億平方米以上?！?/p>

成都萬科相關(guān)負責人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，在政策推動下，未來幾年綠色建筑會有較大發(fā)展。記者同時注意到，綠色建筑目前仍以在保障性安居工程、政府投資公益性建筑、大型公共建筑中推廣為主。

此外，綠色建筑所推行的裝配率，會有效減少企業(yè)的城市更新項目施工周期。招商蛇口方面透露，裝配式建筑（高層建筑）如采用主體與內(nèi)裝全流水穿插作業(yè)，工期可縮短3~6個月。

劉策認為，由于市場接受度的問題，購房者對產(chǎn)品的關(guān)注點仍停留在價格、地段、戶型和周圍配套上，建筑的綠色屬性被排在之后才會考慮的因素。

技術(shù)革新面臨成本難題

據(jù)了解，諸如免抹灰體系、疊合樓板、附著式爬架、高裝配率等都會成為解決城市更新中要求綠色建筑的主要技術(shù)革新，一方面起到降低噪音、減少污染和建筑垃圾的環(huán)保目的，另一方面，也能提高開發(fā)商的建房效率。

但開發(fā)商成本增加是綠色建筑難以大范圍鋪開的主要阻力。上述萬科相關(guān)負責人表示，建筑工業(yè)化中用到的疊合樓板（由預(yù)制板和現(xiàn)澆鋼筋混凝土層疊合而成的裝配整體式樓板）會增加企業(yè)500元／平方米左右的建筑成本，但疊合樓板的運用卻能解決城市更新項目中的工地只能在白天完成樓板澆筑（因周圍住戶投訴工地噪音污染等因素，工地難以取得夜間施工許可證）的大難題。

按照傳統(tǒng)的樓板澆筑工藝，澆筑整層樓盤需要一氣呵成，大約需要二十幾個小時，但如果在工廠里先預(yù)制疊合樓板，到工地組裝好后在上面布一層鋼筋，再澆筑一層混凝土，就可以將施工時間壓縮在白天完成，同時還能減少現(xiàn)場水泥砂漿使用量。

招商蛇口方面向記者透露，他們在開發(fā)公共綠色建筑時會增加100～300元／平方米的成本，住宅項目會增加40～100元／平方米，但同時也會使用減少外立面裝飾材料、結(jié)構(gòu)體系優(yōu)化、綠色機電優(yōu)化等方法去壓縮成本。

現(xiàn)實困難在于，除了消費者看得見摸得著的新風系統(tǒng)、恒溫恒濕等功能的增加，建筑工業(yè)化等施工上的綠色技術(shù)革新，卻很難由市場為企業(yè)所增加的建安成本買單。

綠色建筑中對節(jié)水也提出要求，“在開發(fā)綠色三星級成都五龍山項目時，做了一個中水循環(huán)處理系統(tǒng)，是把住戶的生活廢水排到專用設(shè)備，經(jīng)過凈化后用來對小區(qū)綠化灌溉，這一整套設(shè)備就花費了幾百萬元。”萬科相關(guān)負責人對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，盡管企業(yè)做了這些事，但業(yè)主卻很難直接感受到改變。

另外，隨著城市更新步調(diào)下綠色建筑不斷被政策推動發(fā)展，站在建筑工業(yè)化、裝修一體化下游的生產(chǎn)廠家也迎來更大的發(fā)展機遇。成都市建筑設(shè)計研究院副總工程師梁虹此前接受記者采訪時表示，2016年上海市有27家企業(yè)在生產(chǎn)預(yù)制構(gòu)件，并且訂單量龐大，還需要繼續(xù)擴大產(chǎn)能才能滿足市場需求。

同樣在成都市場，目前下游生產(chǎn)廠家以成都建工、中建科技、遠大住工、中鐵八局等幾家國有性質(zhì)的企業(yè)在生產(chǎn)預(yù)制構(gòu)件。在綠色建筑發(fā)展的推動下，上述萬科相關(guān)負責人認為，當市場需求增加，就會吸引民營資本進入，政府也會給予更多的政策支持。

招商蛇口方面向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，城市更新項目目前還會遇到因為產(chǎn)權(quán)不清晰，最終導(dǎo)致運營企業(yè)無法申報綠色建筑認證和申請相關(guān)綠色補貼的問題。