每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 馮穎祎 每經(jīng)記者 岳琦 每經(jīng)編輯 曾健輝    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 馮穎祎 每經(jīng)記者 岳琦 每經(jīng)編輯 曾健輝

隨著房產(chǎn)調(diào)控的不斷收緊，重點(diǎn)城市房屋交易量和價(jià)格都在下降，但這并不妨礙房企的拿地?zé)崆?。在一些房企頻頻拿地繼續(xù)追求規(guī)模時(shí),也有房企另辟蹊徑,通過(guò)參與城市更新尋找與城市共同成長(zhǎng)的契機(jī)。

作為房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)新興的風(fēng)口，城市更新近來(lái)受到越來(lái)越多的資本追捧。怎樣才能選擇到合適的項(xiàng)目？如何實(shí)現(xiàn)收益的最大化？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD）專(zhuān)訪了城市更新論壇秘書(shū)長(zhǎng)陳方勇。

城市更新有不同模式

NBD：城市更新和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的區(qū)別是什么？

陳方勇：應(yīng)該說(shuō)城市更新還是屬于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。原來(lái)的語(yǔ)境里房地產(chǎn)更多是指住宅的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，商業(yè)、辦公這種持有類(lèi)型的物業(yè)在原來(lái)語(yǔ)境里是比較小的一塊。

城市更新都是針對(duì)存量物業(yè)，更多是基于持有運(yùn)營(yíng)這個(gè)概念，它是一個(gè)大的房地產(chǎn)范疇。不同于原來(lái)的新開(kāi)發(fā)建設(shè)，它更多是對(duì)一些老舊物業(yè)的改造。這里面難度更大，除了運(yùn)營(yíng)問(wèn)題還有一個(gè)改造問(wèn)題，它是一個(gè)雙重的疊加。

NBD：目前北上廣深的城市更新市場(chǎng)環(huán)境怎么樣？

陳方勇：這個(gè)要從兩方面看：一方面從市場(chǎng)需求來(lái)看，應(yīng)該是有很多的機(jī)會(huì)。因?yàn)樵瓉?lái)很多房屋的功能都已經(jīng)不符合現(xiàn)在的需要了。比如一些商場(chǎng)、酒店、一些老的辦公樓；另一方面是目前各種政策法規(guī)還不完全成熟。現(xiàn)在南方相對(duì)成熟一點(diǎn)，北方因?yàn)楦鞣N原因相對(duì)滯后一點(diǎn)。

NBD：房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新項(xiàng)目中有哪些機(jī)會(huì)？

陳方勇：這個(gè)分為南北不同的做法。南邊以深圳為例，大多是“棚改”，比如華僑城、招商蛇口等做的都是大片區(qū)的改造，有的是一些大企業(yè)在主導(dǎo)，也有些是市場(chǎng)化的，深圳的市場(chǎng)化比較充分。

北京好多項(xiàng)目最多就是一個(gè)園區(qū)，比如郎園原來(lái)就是個(gè)廠區(qū)。其實(shí)北京像園區(qū)這種比較少，五環(huán)內(nèi)機(jī)會(huì)也不大，比較現(xiàn)實(shí)的做法就是改造存量物業(yè)。還有一點(diǎn)就是，城市更新和特色小鎮(zhèn)是有共通點(diǎn)的，也可以在北京周邊做一些文章。

REITs將資金引向存量改造

NBD：開(kāi)發(fā)商、投資商和運(yùn)營(yíng)商這三類(lèi)企業(yè)在城市更新中誰(shuí)能起到主導(dǎo)作用？

陳方勇：首先，現(xiàn)在這三個(gè)角色基本會(huì)混同。比如萬(wàn)科現(xiàn)在既是投資商，又是開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商。

從對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)的角度，還是投資商來(lái)主導(dǎo)更合適。因?yàn)樗麜?huì)整體考慮資金的進(jìn)出，所以由他整體協(xié)調(diào)就比較合適。

開(kāi)發(fā)商可能更多地參與前階段的工作，而運(yùn)營(yíng)商更多是參與后階段的工作，通過(guò)投資商把整個(gè)事情串起來(lái)，就是一個(gè)比較合理的一個(gè)架構(gòu)。

NBD：房地產(chǎn)企業(yè)做城市更新項(xiàng)目，怎樣才能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？

陳方勇：利益最大化有短期和長(zhǎng)期兩個(gè)判斷。上海國(guó)創(chuàng)中心有一個(gè)10萬(wàn)平方米的城市更新項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目可以看作開(kāi)發(fā)商做城市更新的一個(gè)案例。

按照原來(lái)開(kāi)發(fā)商快現(xiàn)金流滾動(dòng)的邏輯，這種不能賣(mài)，招商又需要相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間去培養(yǎng)的項(xiàng)目肯定不合適。但從長(zhǎng)期收益來(lái)看，通過(guò)這種方式在一線城市獲得一個(gè)具有很好升值潛力的資產(chǎn)又是劃算的。

NBD：您怎么看待城市更新項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化？

陳方勇：國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)REITs產(chǎn)品—“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”已于10月11日正式獲批發(fā)行，該計(jì)劃從報(bào)批到審批只有20天。這是一個(gè)很重要的導(dǎo)向，就是國(guó)家要引導(dǎo)資金從增量向存量、從銷(xiāo)售向租賃轉(zhuǎn)變。這就需要給投資商一個(gè)出口，那就是資產(chǎn)證券化。

資產(chǎn)證券化是一個(gè)很好的解決方案，既不會(huì)增加更多的泡沫同時(shí)又能吸收流動(dòng)性的，肯定是行業(yè)未來(lái)的一個(gè)發(fā)展方向和趨勢(shì)。

目前REITs最大的難關(guān)就是如何在國(guó)內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)交易，這個(gè)一直是很難突破的，所以現(xiàn)在很多叫準(zhǔn)REITs，就是產(chǎn)品只是發(fā)行，并不公開(kāi)交易，是沒(méi)有流動(dòng)性的。

REITs放開(kāi)的意義就像上世紀(jì)九十年代證券市場(chǎng)開(kāi)放一樣，意味著樓宇的資本市場(chǎng)開(kāi)放了，然后做存量改造就會(huì)吸引大量資金。