北京樓市調(diào)控新政出臺(tái)后，部分被政策打壓的資金轉(zhuǎn)向商住房。中國證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些商住房出現(xiàn)捂盤、漲價(jià)等情形。不過，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，本輪房地產(chǎn)調(diào)控力度較強(qiáng)，不排除近期商住房也被納入調(diào)控范圍內(nèi)。

商住房捂盤漲價(jià)

“趕快入手吧，我銷售的這個(gè)商住房樓盤前天賣了20多套，現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)封盤。就等著漲價(jià)了！”南五環(huán)某房地產(chǎn)中介客戶經(jīng)理小王不斷向記者強(qiáng)調(diào)，北京的房子越來越少，現(xiàn)在不買，將來置換房子的難度會(huì)更大。

“北京樓市‘3·17新政’出臺(tái)后，針對(duì)一些剛需購房者，建議買商住房。當(dāng)下商住房不僅總價(jià)便宜，且不影響二套房貸款?？上荣I來做投資，將來想換學(xué)區(qū)房還能以35%的首付購買，目前看是最好的打算。”小王表示。

很多購房者反映，最近房地產(chǎn)中介推銷商住房的來電比前期更為頻繁。由于本次北京調(diào)控新政的目標(biāo)并不包括商住房，并且商住房既不限北京戶口也不限購，還不占用“首套房”指標(biāo)，由此帶動(dòng)了部分資金進(jìn)入了商住房項(xiàng)目。新政出臺(tái)后二手房市場短期出現(xiàn)降溫，房地產(chǎn)中介也加大了對(duì)商住房的推銷力度。

實(shí)際上，商住房在房地產(chǎn)調(diào)控政策后出現(xiàn)火爆態(tài)勢已不是第一次。2016年9月30日，北京出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》后，據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“十一”長假7天北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交1154套，其中商住所占比重高達(dá)88%。

數(shù)據(jù)顯示，在3月17日北京樓市調(diào)控新政出臺(tái)后，部分商住房價(jià)格出現(xiàn)上漲。易居研究院智庫中心數(shù)據(jù)顯示，以商用型酒店式公寓產(chǎn)品為例，在3月18日至19日期間，大興區(qū)泰禾中央廣場的成交套數(shù)為16套，成交均價(jià)為每平方米54445元，較3月1日至17日期間，均價(jià)提高了1183元。

同時(shí)，面對(duì)上漲的房價(jià)和上升的購買需求，商住房開發(fā)商“捂盤惜售”的現(xiàn)象又有所回頭。甚至還有個(gè)別開發(fā)商暫時(shí)封盤，調(diào)高價(jià)格。

調(diào)控預(yù)期漸濃

記者在咨詢多個(gè)商住樓盤的過程中，售樓員不斷強(qiáng)調(diào)，“現(xiàn)在不買，以后換房更沒有希望。土地越來越少，不限購變成限購是遲早的事。”記者了解到，有開發(fā)商在新政出臺(tái)的第二天正式調(diào)整出售價(jià)格，上漲3個(gè)百分點(diǎn)，且推出“周日夜購不打烊”活動(dòng)。

在“3·17新政”出臺(tái)后，市場人士預(yù)期北京繼續(xù)出臺(tái)商住房調(diào)控政策的可能性較大。值得注意的是，2016年5月發(fā)布的《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)北京市通州區(qū)人民政府關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》明確要求，通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公（含商務(wù)辦公和配套商業(yè)）項(xiàng)目的銷售將實(shí)行嚴(yán)格的限購政策。上海市此前為規(guī)范商住房市場已采取一些措施。今年年初，上海市住建委會(huì)同相關(guān)部門對(duì)商辦項(xiàng)目進(jìn)行集中清理核查，在此期間曾叫停143家商辦項(xiàng)目網(wǎng)簽。繼“叫停商辦項(xiàng)目銷售”后，上海市于上月對(duì)商住房進(jìn)行試點(diǎn)整改，試點(diǎn)范圍涉及閔行區(qū)和嘉定區(qū)，已經(jīng)集體入住的項(xiàng)目不在整改范圍內(nèi)。

在上海商住整治措施出臺(tái)后，很多購房者的上百萬資金打了“水漂”。在整治期間，發(fā)生了房子已交付給購房者，卻被要求拆除上下水以及Loft的隔層。

實(shí)際上，上海對(duì)違規(guī)商住項(xiàng)目整改使商住市場迅速受到影響，二手房成交量大幅下降。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月份和2月份商住成交數(shù)據(jù)為352套和413套，去年12月份為1620套，縮水70%以上。

上海的先例以及北京可能出臺(tái)商住房調(diào)控政策的預(yù)期，使部分購房者態(tài)度轉(zhuǎn)向觀望。最近正在看房子的小陳對(duì)記者說，自己對(duì)商住房有點(diǎn)動(dòng)心。但考慮北京新政出臺(tái)后，只有一次首付比例是35%的機(jī)會(huì)，如果將來商住房被納入首套房范圍內(nèi)，豈不是得不償失，現(xiàn)在只能一步到位購買學(xué)區(qū)房。

購房者投資需謹(jǐn)慎

“受新政影響，最近商住房價(jià)格頻繁調(diào)升，但成交量并未出現(xiàn)大幅上漲。”業(yè)內(nèi)人士提醒，謹(jǐn)慎購買商住房，主要原因是50%的首付比例相比自住房來說較高，且貸款期限僅有10年，無論是從當(dāng)下還是從長遠(yuǎn)來看，都給購房者帶來不小的壓力。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析，“商住房火爆屬于資金擠壓現(xiàn)象。對(duì)購房者而言，仍需要更加謹(jǐn)慎。市場熱度過高，會(huì)導(dǎo)致北京出臺(tái)類似上海的整治措施。需要強(qiáng)調(diào)的是，因商住房流通不便，交易成本過高，一般利潤的四成都拿來交稅了。”

具體來看，商住房在二次交易中會(huì)產(chǎn)生契稅、增值稅、土地增值稅、個(gè)稅和印花稅。并且商住房不享受任何稅費(fèi)優(yōu)惠措施。盧文曦進(jìn)一步指出，若北京商住房被認(rèn)定有違規(guī)，價(jià)值就會(huì)相應(yīng)下降。很多情況下，也需要分清中介的銷售手段和自己真實(shí)的購房需求。

“購房之前一定要警惕政策調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提示，尤其是要防范政策變動(dòng)所帶來的購房資格不足或者購房交易價(jià)款不足等風(fēng)險(xiǎn)。購置此類物業(yè)要考慮后續(xù)轉(zhuǎn)讓等問題，如果此類問題不解決，在認(rèn)購上還需警惕，或者說性價(jià)比是不高的。

另外，嚴(yán)躍進(jìn)表示，商住整改是從供應(yīng)端進(jìn)行，從該角度看，北京可以參照和模仿。當(dāng)然整改本身也有成本，后續(xù)不如因勢利導(dǎo)，允許此類物業(yè)采取出租的模式，尤其是精裝修的物業(yè)更是如此。

（來源：中國證券報(bào) 記者：彭揚(yáng) 實(shí)習(xí)記者 姚瑤）