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每經(jīng)記者 唐潔攝影報道  每經(jīng)編輯 魏文藝

存量時時代商機無限，除了長租公寓外，源起于美國硅谷的聯(lián)合辦公模式也悄然拉開了新一輪空間改造的序幕。在雙創(chuàng)以及資本的雙重推動下，2015年國內(nèi)聯(lián)合辦公開始迅速升溫，裸心社、方糖小鎮(zhèn)、SOHO3Q等一大批聯(lián)合辦公品牌紛紛涌現(xiàn)。

然而在不到一年的時間里，行業(yè)生態(tài)的脆弱性開始顯現(xiàn)，地庫、MadSpace等聯(lián)合辦公品牌因未形成穩(wěn)定盈利而倒下。今年以來，聯(lián)合辦公市場進入了整合期。9月23日，優(yōu)客工場與方糖小鎮(zhèn)達成戰(zhàn)略合作協(xié)議聯(lián)手擴張。

兩大企業(yè)的合并是否意味著聯(lián)合辦公市場獨角獸的出現(xiàn)？處于資本圈和地產(chǎn)圈外的聯(lián)合辦公品牌是否需要擴大規(guī)模以提高盈利？共享式的服務(wù)辦公模式對傳統(tǒng)辦公空間有何影響？10月25日，《每日經(jīng)濟新聞》記者(以下簡稱NBD)對聯(lián)合辦公品牌米域的創(chuàng)始人兼CEO馮印陶進行了專訪。

                                              米域創(chuàng)始人兼CEO馮印陶

聯(lián)合辦公將成辦公需求的主流

NBD:您如何看待目前國內(nèi)的共享辦公發(fā)展現(xiàn)狀？

馮印陶：大家也許對眾創(chuàng)空間并不陌生，但眾創(chuàng)空間又可劃分為不同的類別，有孵化器模式、服務(wù)式辦公模式、聯(lián)合辦公模式等等。聯(lián)合辦公在我看來和前面幾種是不同的，其是經(jīng)濟的發(fā)展以及商業(yè)模式的變革所衍生出來的新的辦公產(chǎn)品。目前國內(nèi)都有很多聯(lián)合辦公品牌，我認為整個行業(yè)還處于發(fā)展的早期，后面也許會有一些聯(lián)合辦公品牌脫穎而出，那時聯(lián)合辦公的經(jīng)營模式和盈利模式也會更加清晰。

NBD：目前一線城市傳統(tǒng)寫字樓存量高企，聯(lián)合辦公獲取存量物業(yè)開發(fā)后會對寫字樓市場產(chǎn)生什么影響？

馮印陶：聯(lián)合辦公并不會創(chuàng)造新的需求出來，只是將一部分傳統(tǒng)需求吸引過來，聯(lián)合辦公所帶來的增量需求是很小的。每一個城市中，每個人平均需要多大面積的辦公空間是相對固定的，傳統(tǒng)的辦公是集中在真正有需求的核心商務(wù)地段，而聯(lián)合辦公打造的新辦公空間所引領(lǐng)的新消費需求，就是要讓這些企業(yè)從傳統(tǒng)的辦公空間中遷移出來，也可以說聯(lián)合辦公所提供的服務(wù)是傳統(tǒng)寫字樓提供不了的。

NBD：聯(lián)合辦公會成為辦公需求的主流嗎？

馮印陶：會成為主流。目前，一些公司除了對辦公環(huán)境提升以外，因生命周期變短等原因，意味著企業(yè)不會像過去那樣一次性購買辦公樓或者簽5年、10年的長租期合約，起碼新興行業(yè)的企業(yè)不會這樣做。選擇聯(lián)合辦公，這意味著如果企業(yè)中途破產(chǎn)或轉(zhuǎn)型退出，企業(yè)的沉沒成本不會太高。此外，隨著社會分工變細以及專業(yè)化，小企業(yè)也許不需要專門配自己的物業(yè)、前臺、IT工程師等基礎(chǔ)性工作人員，而這些基礎(chǔ)辦公服務(wù)完全可以共享，可以產(chǎn)品化。所以我認為聯(lián)合辦公會成為辦公需求的主流。而聯(lián)合辦公本質(zhì)上就是已經(jīng)做好的、可以隨時拿來使用的短期辦公空間產(chǎn)品。

NBD：聯(lián)合辦公品牌優(yōu)客工場和方糖小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略合作，是否意味著獨角獸的出現(xiàn)？

馮印陶：我認為他們會成為很大的企業(yè)，但不會把整個市場吃掉。聯(lián)合辦公這個市場太大了，如果中國有3億勞動人口，每人需要10平方米的話，那就是30億平方米的辦公需求。所以很難有哪家企業(yè)能夠一家獨大，我也不認為他們的合并會改變聯(lián)合辦公市場前進的方向。雖然優(yōu)客工場體量已經(jīng)很大，方糖也不小，但它們兩個加起來所容納的會員數(shù)量還是有限的，對整個辦公市場的沖擊也是有限的。我們更多的潛在客戶今天還在傳統(tǒng)辦公空間內(nèi)，所以不管是這個行業(yè)內(nèi)有企業(yè)倒閉還是合并，都不能阻止這個市場繼續(xù)向前滾動發(fā)展。

提高客戶粘性擴大規(guī)模來盈利

NBD：聯(lián)合辦公市場雖火，但已有一批品牌倒下，您認為未來哪種類型的企業(yè)有機會繼續(xù)發(fā)展下去？

馮印陶：如果是精品的、獨立的品牌，只要找到了精準的客群就可以發(fā)展下去。但如果要形成一定規(guī)模的話，你的需求就必須足夠大。

我認為辦公需求的市場是非常強烈的，每一個企業(yè)都需要辦公場所，只不過需求形式不一樣。拿做孵化器的品牌來說，現(xiàn)在真正會有那么多企業(yè)需要孵化嗎？你真的有能力孵化嗎？我認為孵化不是一個普遍性需求，但對辦公空間或場所的需求就是一個基礎(chǔ)且普遍的需求，并且這部分需求已經(jīng)開始出現(xiàn)差異化的升級趨勢，顯然需要打造不同類別的辦公空間來滿足這個市場需求。

NBD：您認為聯(lián)合辦公的盈利模式是什么？

馮印陶：具體到盈利模式，我想不同的品牌有不同的看法。孵化器模式的主要營收來自于企業(yè)投資，如雷格斯這樣的服務(wù)式辦公，則主要來自于企業(yè)或文秘增值服務(wù)部分。

我認為聯(lián)合辦公的盈利主要還是靠給小微企業(yè)提供服務(wù)和發(fā)展空間，最大的利潤其實并不是來自于他后面的社群服務(wù)，而是通過擴大他的品牌影響力，來提高客戶粘性，進而來吸納更多企業(yè)和會員入駐，把規(guī)模做到足夠大。

NBD：未來聯(lián)合辦公如何實現(xiàn)盈利或提高利潤規(guī)模？

馮印陶：企業(yè)只有滿足絕大多數(shù)人的絕大多數(shù)需求才能實現(xiàn)盈利，聯(lián)合辦公品牌也是如此。但我覺得聯(lián)合辦公不一定是要擴規(guī)模才能做好。如果你單純想做一家大企業(yè)，那可以通過擴大體量完成；如果你想要做一個小而精的品牌，我覺得可能不需要通過擴大體量。我們希望先做精品，在確定針對專門客群的服務(wù)品質(zhì)以后再去尋找普適性的需求。

米域?qū)⒃?到4年左右實現(xiàn)盈利

NBD：米域如何獲取核心地段的存量物業(yè)？財務(wù)狀況怎么樣？

馮印陶：我們是通過獲取存量物業(yè)10年左右的租約進行運營，目前米域主要靠股權(quán)融資來發(fā)展。而空間改造是一個資本密集型的行業(yè)，我們也正在嘗試通過發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品來融資，以保證更穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

NBD：米域目前是否實現(xiàn)盈利？

馮印陶：預計三到四年的時間可以回本并開始盈利。

NBD：一些聯(lián)合辦公品牌會給創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供一些支持服務(wù)，如幫助融資或贊助等，米域會提供這樣類型的服務(wù)嗎？

馮印陶：現(xiàn)在大家覺得創(chuàng)業(yè)很熱，但我認為這不是一個普遍性的需求。創(chuàng)業(yè)的風險其實很高，也許很多人并不具備創(chuàng)業(yè)的素質(zhì)和條件，但如果創(chuàng)業(yè)是一件可以孵化的事情的話，那創(chuàng)業(yè)就不會那么難。而且目前也有專門的投資人，他們主要做的就是找項目。創(chuàng)業(yè)企業(yè)如果沒有對接好需求的話，是不需要到一個專門的辦公空間里來談這類服務(wù)。

NBD：目前米域已經(jīng)完成A輪融資，未來會不會參與到并購？

馮印陶：資本市場有很多的可能性，但現(xiàn)在要有一個明確的盈利方式。做聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)的利潤是可以計算的，但現(xiàn)階段最重要的是把產(chǎn)品做好并有一定的市場接納度，在產(chǎn)品真正具有可復制性之前，一定要明確自身的定位，客群需求要清晰，這樣在資本市場上才會有競爭力。當把錢投下去的時候，我就可以知道這一定是賺錢的，而不用再花時間去試錯。