中國(guó)證券報(bào)記者近日采訪北京多個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)時(shí)發(fā)現(xiàn)，因樓市成交量下滑部分業(yè)主主動(dòng)降價(jià)。業(yè)內(nèi)人士表示，由于國(guó)慶中秋長(zhǎng)假因素以及調(diào)控政策持續(xù)影響，10月中上旬的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出現(xiàn)環(huán)比大幅下滑屬于正常。綜合最近幾月的成交情況來看，市場(chǎng)成交較為低迷。如果政策持續(xù)，信貸繼續(xù)收緊，樓市成交或維持低迷狀況。

二手房成交減少

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份北京二手房住宅簽約8876套，相比8月有所上漲，但連續(xù)4個(gè)月成交量低于萬套，是2014年以來的低點(diǎn)。同時(shí)，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月中上旬，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽3196套，同比下降74.2%。

“2016年我賣了將近40套房子，而今年到現(xiàn)在才成交5套。”近一個(gè)月來，某大型地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人李先生共帶客戶看房近百次，但成交量寥寥無幾。在李先生所在的門店，大部分經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)量都較2016年大幅下滑。李先生向記者表示，以所屬區(qū)內(nèi)的北苑家園茉藜園來說，2015年成交的價(jià)格基本上在3萬 -3.5萬元每平方米。2016年樓市調(diào)控前，該小區(qū)二手房?jī)r(jià)格已到6萬元每平方米。而目前小區(qū)在售的二手房源價(jià)格，都維持在5萬-5.5萬元每平方米區(qū) 間，“下跌比較溫和，難以刺激買賣雙方的交易熱情。”他說。

2016年9月30日，北京出臺(tái)樓市調(diào)控政策。政策規(guī)定，購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買二套房的，無論有無貸款記錄，首付款比例不低于50%。二套房為非普通自住房的，首付款比例不低于70%。今年3月17日，北京繼續(xù)收緊樓市政策，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積 金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

一些業(yè)主在二手房市場(chǎng)低迷的情況下，開始尋求通過降價(jià)盡早沽清房源。記者以購房者名義在豐臺(tái)區(qū)方莊、朝陽區(qū)東大橋等地走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，部分近幾年入市的商品房，業(yè)主開始通過各種形式降價(jià)求售。如位于方莊區(qū)域的某自帶九年一貫制學(xué)校的樓盤，有業(yè)主在8月掛出一套150平方米房源后，原本掛牌價(jià)是9.5萬元/平方米，但在兩個(gè)多月以來50多次的看房經(jīng)歷后，相關(guān)經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者透露，業(yè)主已經(jīng)主動(dòng)表示愿意承擔(dān)契稅和個(gè)稅，9月底又主動(dòng)降價(jià)，目前總價(jià)較此前下降50萬元左右。

而在大興、昌平等郊區(qū)，二手房源價(jià)格下跌程度較城六區(qū)更為明顯。上述區(qū)域相關(guān)中介人士對(duì)記者表示，大興、房山等地區(qū)2015年底到2016年底上漲過快，在樓市 調(diào)控越來越嚴(yán)的情況下，遠(yuǎn)郊區(qū)買房的目標(biāo)人群相較于城內(nèi)降幅更快，也導(dǎo)致很多房源價(jià)格下調(diào)明顯。“比如黃村區(qū)域的多個(gè)老小區(qū)，今年年初成交價(jià)在4.5萬 -5萬元/平方米。但9月以來，很多樓盤始終沒有成交數(shù)據(jù)，現(xiàn)在很多房源掛牌價(jià)在4萬元/平方米左右，而且仍有議價(jià)的可能。”相關(guān)中介表示。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，就目前的調(diào)控成效看，北京二手房?jī)r(jià)格跌幅連續(xù)5個(gè)月居全國(guó)首位，而北京作為樓市調(diào)控最嚴(yán)格的城市之一，本輪調(diào)控效果非常明顯。

信貸政策收緊

對(duì)于買房者而言，房?jī)r(jià)下降是樂見其成。從記者調(diào)研的成交情況來看，買房群體在成交議價(jià) 中態(tài)度也較為堅(jiān)決，一旦達(dá)到自己預(yù)期的價(jià)格范圍，樂于快速成交。業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來，房貸申請(qǐng)難度越來越大，利率水平也不斷攀升。時(shí)間拖得越久，購房成本也在增加。有銀行房貸部門人士對(duì)記者表示，“今年房貸規(guī)模比去年減少許多，接近年底就更少，現(xiàn)在手頭上有指標(biāo)，即使基準(zhǔn)利率上浮都有人要。”

截至10月26日，數(shù)據(jù)顯示，目前北京地區(qū)房貸利率水平稍有上升，目前平均利率約為基準(zhǔn)利率的1.08倍，較9月監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，整體利率水平有上 浮，但仍處于上浮5%-10%水平。監(jiān)測(cè)的30家銀行中，首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮5%的有11家銀行（分支行），分別為建設(shè)銀行、工商銀行、交通銀 行、農(nóng)業(yè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行、興業(yè)銀行、北京銀行、北京農(nóng)商銀行、花旗銀行。執(zhí)行首套上浮10%的有11家銀行（分支行），分別為天津銀 行、渣打銀行、華夏銀行、匯豐銀行、中國(guó)銀行、恒生銀行、民生銀行、渤海銀行、友利銀行、光大銀行、中信銀行；另有6家銀行暫停受理房貸業(yè)務(wù)。

目前，北京已無銀行提供優(yōu)惠利率折扣。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來北京地區(qū)房貸利率總體會(huì)維持在上浮5%-10%的范圍，銀行利率出現(xiàn)上浮的原因可能源自額度緊張，以及政策監(jiān)管趨嚴(yán)，同時(shí)也不排除出于自身盈利的考慮。

北京某金融企業(yè)的邱女士，8月份將位于方莊區(qū)域的房子以近600萬元的價(jià)格賣出后，目前在陶然亭區(qū)域看中一套同等戶型的房源。由于她在本市已經(jīng)有商業(yè)性住房貸款記錄，因此首付比例提高到6成，600萬元的房款幾乎都用來繳納新購房的首付。“陶然亭區(qū)域更接近中心，各類配套也很完善，盡管銀行房貸利率一直上 漲，但還是決定購買。”邱女士表示。

上述銀行商業(yè)銀行房貸部門業(yè)務(wù)人士也表示，今年以來，銀行內(nèi)部對(duì)于房貸的風(fēng)控較往年更嚴(yán)，對(duì)照調(diào)控政策比照的力度也更大，對(duì)于貸后的檢查也更為細(xì)致。

調(diào)控持續(xù)加碼

與去年同期相比，今年10月北京二手住宅市場(chǎng)成交量明顯下滑。數(shù)據(jù)顯示，受國(guó)慶假期影響，2016年10月中上旬北京二手住宅網(wǎng)簽量有12400套，而今年同期僅3000余套。北京二手住宅每日網(wǎng)簽走勢(shì)也表現(xiàn)出了同樣的下滑態(tài)勢(shì)，今年以來北京二手住宅每日網(wǎng)簽量，已經(jīng)從1000套以上減少到不足400套，市場(chǎng)在“3.17”新政后降溫趨勢(shì)明顯。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，由于北京二手住宅市場(chǎng)已經(jīng)穩(wěn)定在低位，接下來二手房市場(chǎng)必然會(huì)繼續(xù)維持現(xiàn)有的調(diào)控力度。與以往相比，這一輪樓市調(diào)控決心更強(qiáng)，力度更大，時(shí)間也會(huì)更加持久。

10月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)披露，近日，國(guó)家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出通知，部署從2017年10月30日至11月30日在全國(guó)范圍 內(nèi)開展商品房銷售價(jià)格行為聯(lián)合檢查，檢查對(duì)象為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售樓盤和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門店商品房銷售價(jià)格行為進(jìn)行檢 查。

張大偉認(rèn)為，未來一個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格管控繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，重點(diǎn)查處市場(chǎng)不規(guī)范的價(jià)格行為，特別是繼續(xù)打壓部分限價(jià)嚴(yán)格城市的不規(guī)范現(xiàn)象。因此，隨著調(diào)控政策持續(xù)加碼，市場(chǎng)也將不斷降溫。

（中國(guó)證券報(bào)記者 江鈺鈴）