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每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)實習(xí)編輯 梁秋月

近日，保利地產(chǎn)的自持公寓類REITs產(chǎn)品獲得監(jiān)管機構(gòu)批準，這在長租公寓業(yè)內(nèi)引起不小動靜。在行業(yè)盈利困難的情況下，類REITs獲得監(jiān)管機構(gòu)批準，這也讓長租公寓企業(yè)看到了盈利的希望。

上述類REITs產(chǎn)品的獲批是否具有普遍性？又是否意味著長租公寓企業(yè)將破解盈利難題？10月29日，《每日經(jīng)濟新聞》（下稱NBD）記者專訪了窩趣創(chuàng)始人兼CEO劉輝。

劉輝認為，收益率過低仍然是租賃住房類REITs產(chǎn)品發(fā)行的最大障礙。他表示，目前資產(chǎn)價格過高但租金相對較低，“重資產(chǎn)”類長租公寓企業(yè)2%左右的收益率水平，難以滿足類REITs產(chǎn)品6%甚至更高的收益率要求；長租公寓企業(yè)要在提升品牌知名度和運營效率來增加租金收入的同時，通過增值服務(wù)來獲取非租金收入，進而破解盈利難題。

                                               窩趣創(chuàng)始人兼CEO劉輝

資產(chǎn)價格高、收益率低制約租賃住房類REITs發(fā)行

NBD：你如何看待目前國內(nèi)住房租賃市場的發(fā)展前景？

劉輝：我非?？春脟鴥?nèi)住房租賃市場的發(fā)展前景。目前國外一些較發(fā)達國家的住房租賃人口占總?cè)丝诘?0%到40%左右，而國內(nèi)這一比例大概在15%左右。未來隨著人口逐漸向大城市聚集，這些城市的住房租賃需求會越來越大，我認為住房租賃人口比例會達到25%以上，特別是近期國家出臺一系列支持住房租賃市場發(fā)展的政策，租賃市場一定會有很大的發(fā)展空間。

NBD：近期保利地產(chǎn)的自持公寓類REITs產(chǎn)品獲批，有觀點認為類REITs獲監(jiān)管層放行已越來越近。你怎么看？

劉輝：保利地產(chǎn)的REITs雖然跟國外真正意義上的REITs有所不同，但我覺得這對推動住房租賃市場資產(chǎn)證券化具有重要意義，更可以推動住房租賃市場的健康發(fā)展。但是目前來看，發(fā)行REITs最大的障礙依然是過低的回報率。持有“重資產(chǎn)”的長租公寓企業(yè)，其年回報率大概在2%左右，顯然無法覆蓋類REITs產(chǎn)品6%甚至更高的收益率要求。

所以我認為，類REITs獲監(jiān)管層放行，首先需要解決回報率過低的問題。但需要看到，國家目前仍然在大力推動這項工作，特別是近期在上海等地陸續(xù)推出租賃住房用地，大多都是底價成交，這也意味著未來這些項目的回報率會非?？捎^，為相關(guān)類REITs產(chǎn)品的成功發(fā)行提供支撐。

NBD：長租公寓企業(yè)如何破解盈利難題？

劉輝：目前長租公寓企業(yè)，不管是中介、專業(yè)運營機構(gòu)，還是開發(fā)商，主要盈利方式還是靠租金差，但真正實現(xiàn)盈利的企業(yè)很少。資產(chǎn)價格（住房價格）偏高，但考慮到租金不會快速上漲，企業(yè)的盈利壓力非常大。破解盈利難題，除了要通過提升品牌和運營效率來提升租金溢價獲得租金收入外，還要探索非租金收入。

其實，長租公寓企業(yè)有很多的房源，又有那么多的租客，完全可以把自己當做一個“平臺”，向租客提供各種增值服務(wù)，如管家、社交等增值服務(wù)，獲得非租金收入。

NBD：窩趣目前是否實現(xiàn)盈利？

劉輝：窩趣與傳統(tǒng)長租公寓企業(yè)的模式并不相同，窩趣最大的特點是“加盟”和“輕資產(chǎn)”，我們不購買房源，不持有“重資產(chǎn)”，主要通過與業(yè)主，也就是投資人、開發(fā)商等合作，向他們輸出品牌、管理等服務(wù)，收取管理費等。

目前窩趣在全國開業(yè)20家店，大約有5000間房，門店平均出租率達95%以上，每一家店都實現(xiàn)了盈利，如果不考慮資產(chǎn)購置價格的話，每家店的年回報率在25%左右。窩趣的盈利壓力不大。

窩趣將擇機申請IPO

NBD：窩趣此前宣布獲得58同城領(lǐng)投的5000萬元PRE-A輪融資，引入58同城的意義在哪？

劉輝：其實今年以來，有不少長租公寓企業(yè)獲得資本青睞并進行了不同規(guī)模的融資，資本投資長租公寓企業(yè)，一個是看好住房租賃市場的發(fā)展前景，再一個跟企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略也有著很大的關(guān)系。窩趣獲得58同城等機構(gòu)的投資后，將和58同城旗下的安居客深度合作，將后者房源導(dǎo)入到窩趣，進而獲得流量導(dǎo)入，對房屋的租賃、銷售具有重要意義。

NBD：窩趣目前是否有上市計劃？未來是否走“重資產(chǎn)”路線？

劉輝：窩趣目前已有上市計劃，將根據(jù)市場和企業(yè)發(fā)展情況擇機選擇上市，具體計劃暫不方便透露更多。

未來在市場允許的情況下，窩趣不排除通過收購物業(yè)等方式持有“重資產(chǎn)”。但目前仍將專注于“輕資產(chǎn)”，特別是與那些想進入長租公寓行業(yè)的開發(fā)商、投資人合作，為他們提供品牌、管理等配套。窩趣計劃年底前在全國開業(yè)10000間房間，未來希望能夠躋身行業(yè)前5名。

NBD：目前不少城市推出住宅成品化政策，對長租公寓企業(yè)有什么影響？

劉輝：一定會促進長租公寓行業(yè)的發(fā)展。對品牌公寓來講，首先要拿房，拿完房后還要進行裝修。如果開發(fā)商裝修交付的話，公寓企業(yè)的投入成本會進一步降低，因為開發(fā)商大規(guī)模裝修的成本會顯著低于公寓企業(yè)的裝修成本，公寓企業(yè)后期只需要配置軟裝和家居即可。這樣既節(jié)約了公寓企業(yè)的投入，又大大節(jié)省了房源從獲取到開業(yè)的時間，對行業(yè)發(fā)展是好事。

NBD：長租公寓企業(yè)在未來激勵的競爭中生存的關(guān)鍵在哪？

劉輝：長租公寓企業(yè)最大的收入來自租金，對企業(yè)來說，首先要謹慎投資，避免高成本獲取房源，在租金價格不會大幅上漲的情況下，高成本拿房一定會吞噬企業(yè)利潤；其次要研究消費者，讀懂消費者，圍繞消費者進行產(chǎn)品設(shè)計，真正提高消費者的租住品質(zhì)和體驗，進而提高租金溢價；最后還要探索非租金收入，圍繞租客的需求提供管家、社交等增值服務(wù)，形成企業(yè)差異化的競爭力。