每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 程 成 每經(jīng)編輯 梁秋月    

【編者按】多重調(diào)控的重壓之下，房地產(chǎn)市場已步入“青銅時代”。盡管如此，隨著“大力發(fā)展住房租賃市場”一聲令下，超4萬億規(guī)模的租房市場迎來了它的春天。面對“冰火兩重天”的樓市現(xiàn)狀，傳統(tǒng)房企忙著轉(zhuǎn)型，在大數(shù)據(jù)、技術(shù)、人工智能等方面得到迅猛發(fā)展的電商巨頭阿里、京東卻正式宣布進軍房地產(chǎn)。

本已“危機四伏”的老牌房產(chǎn)電商，在面臨京東正式走向房地產(chǎn)電商的創(chuàng)新之路上，是墨守成規(guī)還是借鑒效仿？由于房地產(chǎn)有不同于其他行業(yè)的“實物”屬性，線下也是房企和房產(chǎn)中介的制勝關(guān)鍵。

分切萬億租賃住房這塊大蛋糕，電商的租房模式能分到多少？盡管阿里已率先在8城試點推出“信用租房”，但多數(shù)房產(chǎn)中介的態(tài)度依然樂觀。

每經(jīng)記者 程 成 每經(jīng)編輯 梁秋月

當前，房地產(chǎn)市場面臨調(diào)控重壓，有的房企“變賣”資產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，有的則把目光瞄向海外，試圖在全球進行資源配置。有不看好的，自然也有看好的。今年8月，阿里巴巴與杭州市政府簽訂協(xié)議，共同打造全國首個“智慧住房租賃平臺”。而京東也緊隨其后，于10月中標北京租房監(jiān)管平臺項目，并在其電商平臺“賣房”。

梳理發(fā)現(xiàn)，阿里、京東其實早在數(shù)年前就已在房地產(chǎn)領(lǐng)域有過試水。但在當前樓市調(diào)控升級之下，兩大電商巨頭不謀而合相繼“觸”房，加速布局房地產(chǎn)市場，是來攪局？亦或是創(chuàng)新？

●阿里、京東紛紛“觸”房

盡管調(diào)控重壓下的樓市已進入“青銅時代”，但在“房住不炒”的背景下，住房租賃市場卻迎來紅利，兩大電商巨頭順應(yīng)形勢先后切入住房租賃領(lǐng)域。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理后發(fā)現(xiàn)，阿里、京東兩大巨頭在切入住房租賃市場前，就已通過布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等方式，涉足房地產(chǎn)市場。

如阿里，2014年8月，淘寶攜手萬科，宣稱“淘寶用戶全年花了多少錢，就可在萬科全國12個城市23個樓盤直接沖抵購房款，最高可抵扣200萬元”；2017年4月，阿里宣布在北京市延慶區(qū)打造總占地18萬平方米的天貓小鎮(zhèn)，此舉也一度被外界解讀為阿里進軍商業(yè)地產(chǎn)；2017年8月，阿里與杭州市政府簽訂合作協(xié)議，打造全國首個“智慧住房租賃平臺”；2017年10月，旗下支付寶宣布在北京、上海等8座城市推廣信用租房，免押金、租金月付的口號引起市場不小震動。

如京東，2014年“雙11”期間，聯(lián)手遠洋集團首次嘗試互聯(lián)網(wǎng)營銷；2015年6月，聯(lián)手萬科等43家開發(fā)商推出千套特價房；2017年8月，以38.9億元拿下北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)一商業(yè)用地；同年9月又與東莞市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將投資300億元建設(shè)人工智能產(chǎn)業(yè)新城。而截至2016年底，京東已在全國15個城市拿下近6000畝土地。

近日，京東又加速了其在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的布局。先是于9月成立房產(chǎn)事業(yè)部，后又于10月公布房地產(chǎn)戰(zhàn)略，宣稱要在5年內(nèi)成流量、線上交易量“雙料冠軍”。

“阿里、京東各自電商平臺每天數(shù)億人次的流量，這是任何一家房企都不會忽視的資源。”易居研究院研究員賴勤在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“特別是在當前一些城市樓市成交低迷的情況下，通過阿里、京東流量的導(dǎo)入，線上線下結(jié)合，既能幫助開發(fā)商以更高效、低成本的方式定向獲得目標客戶資源，還能幫助購房者更便捷地獲取房源信息，而阿里、京東還能實現(xiàn)流量變現(xiàn)，這是一種三贏的局面。”

●電商巨頭的流量變現(xiàn)

《每日經(jīng)濟新聞》記者在京東商城APP上發(fā)現(xiàn)，其房產(chǎn)頻道提供“普通住宅”“別墅”“商業(yè)辦公”3類產(chǎn)品，提供全國22個城市的房屋購買等服務(wù)。而京東方面透露，目前其房產(chǎn)頻道已有82家開發(fā)商和35家服務(wù)商入駐，涉及項目2027個。

而阿里旗下的支付寶則主要提供租房業(yè)務(wù)，目前該業(yè)務(wù)覆蓋全國8個城市，提供“整租”“合租”“免押金”服務(wù)。不過，《每日經(jīng)濟新聞》記者也注意到，在阿里旗下淘寶網(wǎng)上還有一個名為“極有家”的家裝O2O平臺，該平臺不僅提供“裝修”“居家”等產(chǎn)品，還覆蓋了全國97個城市的樓盤。

其實，從京東、阿里目前提供的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來看，不管是賣房，還是租房，都與傳統(tǒng)開發(fā)商或房產(chǎn)中介的模式有著明顯區(qū)別。

“阿里、京東目前做的更像是在開發(fā)商和購房者、房東和租客之間搭建一個平臺，可以讓雙方更高效、快捷地對接，并輔以大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)手段，極大地減少各方的時間等成本。”賴勤告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

阿里巴巴于8月17日發(fā)布的2018財年第一季度財報顯示，其中國零售平臺上年度活躍消費者達到4.66億，移動月度活躍用戶更高達5.29億。而京東于8月14日發(fā)布的2017財年第二季度財報也顯示，其過去12個月活躍用戶數(shù)為2.583億。

“每年新房市場十幾萬億的交易額，電商平臺最大的資源就是流量和消費者的消費習(xí)慣等數(shù)據(jù)。電商平臺如果能從新房市場分杯羹，在資本市場又是一個很好地將流量變現(xiàn)的‘故事’了。”賴勤說。

●創(chuàng)新還是攪局？

阿里、京東這些電商巨頭布局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是創(chuàng)新？還是攪局？

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時均表示，阿里、京東更多還是以“新零售”或“無界零售”的思維，依托自身在大數(shù)據(jù)、人工智能，特別是在流量導(dǎo)入等方面的優(yōu)勢，在開發(fā)商和購房者間搭建某種溝通的“平臺”，并將電商平臺的流量導(dǎo)入到地產(chǎn)板塊。阿里、京東并不會與開發(fā)商在傳統(tǒng)開發(fā)領(lǐng)域產(chǎn)生業(yè)務(wù)競爭。

中科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長助理李學(xué)鋒也向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，像阿里巴巴這樣有巨大平臺和海量數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)巨頭，其介入住房租賃市場是有天然優(yōu)勢的。但如果產(chǎn)品和服務(wù)做不好，附加值做不上去，很有可能剛開始熱鬧，但到最后平臺流量很難導(dǎo)入到地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，難以形成有效需求。

而京東房產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)負責人在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上線發(fā)布會上也明確表示，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不會涉及房地產(chǎn)開發(fā)，主要扮演服務(wù)商與平臺商的角色，即在線上吸引開發(fā)商入駐京東平臺進行售房。而京東此前搭建的家裝等資源，也可直接嫁接到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，形成賣房到裝修的全鏈條。

上述業(yè)內(nèi)人士也認為，房地產(chǎn)交易大額、低頻的特點，決定了電商僅能實現(xiàn)“線上拓客和下定”的功能，購房流程依然只能通過線下解決。大額交易一直都是電商難以突破的瓶頸，目前來看，房產(chǎn)電商只能起到“線上引流、線下導(dǎo)流”的作用。

在“房住不炒”的大背景和調(diào)控重壓之下，阿里、京東等電商巨頭在房地產(chǎn)領(lǐng)域的探索，又會給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來什么影響？會不會重新定義房地產(chǎn)市場現(xiàn)有的“游戲規(guī)則”？顯然這些都應(yīng)該引起房地產(chǎn)從業(yè)者的關(guān)注和重視。