在中國北京，有28萬人生活在這個“神奇”的小區(qū)里，相當于歐洲一個小城市的人口體量；此小區(qū)還擁有74個地下停車場，1.4萬個地上停車位，僅僅停車服務(wù)費就占物業(yè)總收入的近3成；而小區(qū)物業(yè)一年竟能實現(xiàn)上億收入；除此之外，它還擁有自己的社區(qū)網(wǎng)站以及社區(qū)app...

▲圖片來源：appstore 截圖

不僅如此，它的神奇之處還體現(xiàn)在，周圍房價每平均價近4萬元，它卻有30棟樓空置了10年！這就是號稱亞洲“第一大社區(qū)”的北京天通苑。它背后究竟藏著一個怎樣的故事？又是為何會空置這么多房子？

▲圖片來源：鏈家網(wǎng)截圖

亞洲“第一大社區(qū)”有30棟樓空置10年

天通苑居住區(qū)位于北京亞運村往北5公里，由天通苑、天通東苑、天通西苑、天通北苑、天通中苑五部分組成。

▲圖片來源：百度地圖

據(jù)中國之聲消息，記者11月3日去到天通中苑二區(qū)，在清華長庚醫(yī)院東門對面，看到一大片嶄新的小區(qū)已經(jīng)完工。通過圍擋可見，樓房布局規(guī)整，小區(qū)內(nèi)落葉紛紛。從外觀來看，這片區(qū)域更像一個成熟的優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)，但是圍擋上貼出的告示提醒著路人，“空房區(qū)域，閑人免進”。

記者：這個小區(qū)叫什么名字？

老馮：這不是B區(qū)么，空房，都沒賣。

記者：這里面有多少棟樓？

老馮：10棟。

記者：怎么進去？

老馮：不讓進去。

老馮是負責守護小區(qū)的保安，他負責天通中苑二區(qū)B區(qū)的10棟和對面G區(qū)的11棟，他說這21棟樓，都是空置樓，因為手續(xù)不全，不能網(wǎng)簽，一直沒有賣。附近閑置的樓很多，除了B區(qū)、G區(qū)之外，還有K區(qū)和L區(qū)，這些樓房有低層也有高層。

▲2017年10月29日，北京天通苑地區(qū)的密集樓群（圖片來源：視覺中國 ）

老馮：空的多了，附近好多都是空樓，讓我們看著。我們就是空房隊，看空房，不叫人進去破壞。

天通苑一區(qū)北側(cè)區(qū)域，也有至少6棟建筑物處于空置狀態(tài)。整個天通苑區(qū)域，保守估計有空置樓超過三十棟，這在人口聚集的天通苑里顯得有些格格不入。

為何天通苑有空置樓？

1999年，順天通房地產(chǎn)開發(fā)集團開建天通苑，這里曾是北京最大也是最早的經(jīng)濟適用房社區(qū)之一，一共有6萬多套經(jīng)濟適用房。

據(jù)中國之聲報道，附近的居民說，B區(qū)的空置樓，性質(zhì)就是經(jīng)適房。居民稱，他這個成本價也就是兩千多一平米，現(xiàn)在四萬一平米，20倍啊，它是經(jīng)濟適用房啊，那時候拿地也便宜。

根據(jù)規(guī)定，經(jīng)濟適用房的土地由政府依法以行政劃撥方式供應(yīng)，免交土地出讓金；普通商品房的土地嚴格按“招拍掛”的有關(guān)規(guī)定，通過市場競爭的方式供應(yīng)，須交納土地出讓金。

幾位村民說，那片土地現(xiàn)在已經(jīng)空置了十年左右。有村民表示，太平莊的地就這村的地，早就蓋完了，三百畝地呢。經(jīng)濟適用房征的地，他現(xiàn)在要賣商品房，按市價走，那就得補稅。

▲圖片來源：視覺中國

天通苑開發(fā)商曾接受華夏時報采訪時表示，天通苑出現(xiàn)大規(guī)模空置房并非開發(fā)商有意為之，由經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)化為商品房過程中支出較為龐大，一方面需要補繳土地出讓金，如果一次性支出壓力較大；另一方面還需要建設(shè)相關(guān)公共配套，這部分支出更大。

而新京報從北京市規(guī)劃委昌平分局獲得了天通苑區(qū)域的部分規(guī)劃圖紙，顯示空置建筑所在地大部分都標有“辦公、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)”的字樣。也就是說，空置樓的性質(zhì)已經(jīng)不是經(jīng)適房，而是商辦。順天通集團一位銷售也說，B區(qū)樓房的性質(zhì)應(yīng)該跟正在銷售的40號樓一樣，是商辦。

銷售：那邊手續(xù)沒下來呢，沒有手續(xù)賣不了。B區(qū)應(yīng)該也是辦公。

閑置十年，經(jīng)適房怎樣悄然變成商辦，手續(xù)又差在哪，目前并沒有權(quán)威說法。北京市規(guī)劃委工作人員對媒體表示，“目前多部門已經(jīng)介入調(diào)查處理”。

天通苑物業(yè)上市被拒

雖然多達30棟樓閑置，但對天通苑的物業(yè)來說，這都不是什么大事。

早在2016年，天通苑的物業(yè)管理公司——天通苑社區(qū)服務(wù)集團有限公司（以下簡稱“天通苑物業(yè)”）在香港發(fā)布招股書，謀求上市。此前，也有不少物業(yè)管理公司赴港上市，但這種僅管理單個社區(qū)的物業(yè)公司還比較罕見。

▲圖片來源：天通苑物業(yè)官網(wǎng)

管理如此大的一個社區(qū)，天通苑物業(yè)的業(yè)務(wù)量不小，但收入分類比較清晰，收益全部來自為天通苑社區(qū)提供物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)，包括：綜合物業(yè)管理服務(wù)、停車管理服務(wù)及代收公用事業(yè)費服務(wù)。以2015年為例，物業(yè)管理費占總收入的68.3%，而停車管理服務(wù)占總收入的27.6%（約合4500萬元），代收公用事業(yè)費服務(wù)僅占4.1%。

那么，天通苑物業(yè)賺錢嗎？2013年~2015年，天通苑物業(yè)的收入一直很穩(wěn)定，公司收入從1.54億元增長至1.63億元，但同期毛利潤卻從4694萬元增長至6725萬元，年內(nèi)溢利也從2035萬元增長至2648萬元。

物業(yè)管理公司一向被認為是“微利”行業(yè)，甚至有不少物業(yè)公司處在虧損邊緣。但從天通苑物業(yè)的情況來看，盡管收費標準被嚴格限制，公司2015年的毛利率仍然達到了28.2%，凈利率也有11.1%，總資產(chǎn)回報率為10.8%。

何以能達到這樣的水平？公司在招股文件中稱，公司的物業(yè)管理費繳費率較高，2012年~2014年，繳費率分別為96.9%、98.4%及98.5%，較中國百強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的平均數(shù)高出3個百分點左右。

▲圖片來源：港交所

盡管如此，每經(jīng)小編在港交所查詢資料時發(fā)現(xiàn)，天通苑物業(yè)的上市申請已被拒絕。

每經(jīng)編輯 湯亞文

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