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每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 魏文藝

與四天前那場(chǎng)“遇冷”的土拍不同，11月7日的土拍，三宗住宅用地共拍出142億元，還產(chǎn)生了86億元的歷史總價(jià)第二地塊，讓北京的土地市場(chǎng)又興奮了一回。

三宗參拍地塊中，昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)C-52地塊和大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)2016年世界月季大會(huì)周邊配套地塊均為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，分別被未來(lái)科技城和“首開(kāi)+保利”聯(lián)合體以19億元和37元億元競(jìng)得，前者溢價(jià)率僅為2.7%，后者則以底價(jià)成交。而起價(jià)即達(dá)71.9億元的石景山地塊以86億元被綠城奪得，在刷新了起價(jià)歷史最高紀(jì)錄的同時(shí)，也成為北京住宅地塊中歷史成交價(jià)格排名第二的地塊。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，綜合分析來(lái)看整體土地成交熱度均不高，而且分化明顯。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，接近下半年資金逐漸收緊，資金壓力越來(lái)越大，后續(xù)地價(jià)很可能會(huì)開(kāi)始出現(xiàn)趨勢(shì)性的下行。

                                              圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

房企拿地趨于理性

在“面粉貴過(guò)面包”環(huán)境下，高價(jià)地如何“消化”、后期利潤(rùn)是否可控等，都成為房企在拿地時(shí)不得不思考的問(wèn)題。

面對(duì)起始價(jià)刷新紀(jì)錄的石景山地塊，吸引了包括綠城、平安、“保利+首開(kāi)+金地”聯(lián)合體、“實(shí)興騰飛+遠(yuǎn)洋+新城+金融街”聯(lián)合體、“萬(wàn)科+旭輝+恒基”聯(lián)合體等十余家房企和聯(lián)合體的激烈角逐。

由于地塊比較大，在競(jìng)拍開(kāi)始前不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此地塊會(huì)被聯(lián)合體拿下。競(jìng)拍開(kāi)始后，綠城率先舉牌，經(jīng)過(guò)25輪報(bào)價(jià)后，“實(shí)興騰飛+遠(yuǎn)洋+新城+金融街”聯(lián)合體最終舉牌86億元，到達(dá)競(jìng)價(jià)上限，隨后轉(zhuǎn)入競(jìng)自持環(huán)節(jié)。最終，綠城以自持20%拿下該地塊，溢價(jià)率僅為19.6%，綜合樓面價(jià)為3.1萬(wàn)元/平方米，而該商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)52024元/平方米。

張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，從樓面價(jià)來(lái)看地價(jià)并不算高，比以前便宜很多，再加上地塊持有比例也較低，從最后樓面價(jià)來(lái)看均有一定利潤(rùn)。

而兩宗“共有產(chǎn)權(quán)住房”地塊參與競(jìng)拍的房企并不多，其中大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)地塊地塊吸引了“首開(kāi)+保利”聯(lián)合體及中海、碧桂園參與競(jìng)拍，僅通過(guò)一輪報(bào)價(jià)，由“首開(kāi)+保利”以37億元的底價(jià)獲得，所建房屋的售價(jià)為2.9萬(wàn)元/平方米（含全裝修費(fèi)用）。

昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)C-52地塊作為北七家鎮(zhèn)出讓的第二塊“共有產(chǎn)權(quán)住房”地塊，吸引了未來(lái)科技城、金隅、碧桂園前來(lái)競(jìng)拍，僅經(jīng)過(guò)兩輪競(jìng)拍，就被未來(lái)科技城以19億元拿下，溢價(jià)率僅為2.7%。

張大偉告訴記者，由于利潤(rùn)太低，開(kāi)發(fā)商對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的積極性明顯低于限價(jià)房，再加上開(kāi)發(fā)商資金壓力越來(lái)越大，除了部分優(yōu)質(zhì)地塊外，后續(xù)很難再現(xiàn)2017年上半年的熱度。

土地成交金額再刷記錄

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，今年北京土地成交金額已經(jīng)刷新歷史記錄。截至目前，疊加此次攬金142億元，年內(nèi)北京土地出讓金已經(jīng)達(dá)到2374.5億元，全年預(yù)計(jì)有望接近3000億元。

從目前北京土地市場(chǎng)來(lái)看，土地供應(yīng)量較2013年以來(lái)明顯增加，僅截至11月累計(jì)供應(yīng)土地已經(jīng)達(dá)到64宗，后續(xù)還有土地繼續(xù)掛牌。

事實(shí)上，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為北京土地市場(chǎng)已“開(kāi)閘”。從中原地產(chǎn)研究中心提供的一組數(shù)據(jù)看，其中2014年和2015年土地交易中供地均不足50宗，2016年更是達(dá)到谷底，僅17宗。

隨著供應(yīng)量加大，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度卻在逐漸下降。平谷地塊近日遭遇流拍，成為北京3月調(diào)控以來(lái)首次住宅地塊流標(biāo)；此次拍賣(mài)的三宗地塊，一宗零溢價(jià)拍出，另一宗近乎底價(jià)成交。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，近期供地節(jié)奏明顯加快，但房企的迎合程度弱于預(yù)期，實(shí)際上是由于持續(xù)的政策調(diào)控以及融資環(huán)境的收緊，或使得部分房企拿地方面會(huì)相對(duì)保守。

張大偉分析稱，在房企持續(xù)一年的拿地大戰(zhàn)中，資金“子彈”已經(jīng)打光，再加上北京嚴(yán)格限制網(wǎng)簽，許多開(kāi)發(fā)商面臨著回款壓力極大的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，能夠用于土地市場(chǎng)的資金量越來(lái)越少，后續(xù)地價(jià)很可能會(huì)開(kāi)始出現(xiàn)趨勢(shì)性下行。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，從北京土拍市場(chǎng)來(lái)看，土地價(jià)格出現(xiàn)了明顯的高位回落，開(kāi)發(fā)商持有比例明顯降低，相比上半年動(dòng)輒50%的持有比例，最近北京住宅土地競(jìng)爭(zhēng)激烈度降低。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)的時(shí)代遠(yuǎn)去，取而代之的是“寬出嚴(yán)入”的土地生態(tài)，“限價(jià)、自持、配建自住房、共有產(chǎn)權(quán)房”等關(guān)鍵詞背后，北京未來(lái)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將迎來(lái)新的預(yù)期。