每經(jīng)編輯 董青枝    

每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 文多

近日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，華僑城集團轉(zhuǎn)讓旗下項目公司北京僑禧投資有限公司（下簡稱北京僑禧）51%股權(quán)。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士猜測，華僑城脫手該項目一是為了回籠資金，二是按照集團的“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”發(fā)展戰(zhàn)略行事，華僑城規(guī)模擴張與加速周轉(zhuǎn)的邏輯正在兌現(xiàn)。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，華僑城現(xiàn)在是處于“大進大出”的時代。從去年到今年已“吞進”上萬億資源，而大規(guī)模的投資遭到市場的質(zhì)疑和華僑城內(nèi)部的壓力，如今脫手項目來剝離不良資產(chǎn)進行“瘦身”，“一進一出”都是為了提高華僑城股權(quán)的品質(zhì)和未來產(chǎn)品增值的潛力。

上半年負債率略升至71.59%

在今年8月，華僑城就轉(zhuǎn)讓了北京僑禧投資49%股權(quán)，泰禾集團(000732，SZ)旗下公司接手。若本次將剩余的51%股權(quán)再行轉(zhuǎn)讓，則意味著華僑城將徹底退出北京僑禧投資的豐臺項目。

宋丁認為，“轉(zhuǎn)讓”的項目肯定也是與現(xiàn)在的發(fā)展戰(zhàn)略不太符合，實際的意義就是剝離不良資產(chǎn)，通過“大出”的動作也向市場、股東、社會表明，華僑城不單純是大規(guī)模擴張，也同時在瘦身。但要注意的是，大規(guī)模的擴張，盡管華僑城融資能力很強，但資金壓力是必然會出現(xiàn)的。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理近年華僑城A（000069，SZ）公告獲悉，2017年上半年華僑城A營業(yè)收入137.89億元，但是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負176.9億元，而去年同期則為負7.9億元。2017年前三季度，華僑城A實現(xiàn)營業(yè)收入193.68億元，而公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負88.88億元。

新著東方建設工地的墻面上，華僑城與泰禾集團的名字雙雙出現(xiàn) 每經(jīng)記者 馮穎祎攝

招商證券研報分析，三季度營業(yè)利潤規(guī)模大幅增長的主要原因是華僑城A在三季度確認了對北京僑禧和深圳華僑城文化旅游兩家子公司的股權(quán)處置收益，整體投資收益30.55億元。

此外，華僑城A最新的新增借款公告披露，截至2017年7月31日借款余額為688.91億元，1~7月累計新增借款266.49億元占到2016年末凈資產(chǎn)481.16億元的55.38%。華僑城A就此表示，“新增借款是基于公司正常經(jīng)營需要產(chǎn)生的，主要用于公司日常經(jīng)營及補充流動資金。”

負債率方面，華僑城A的資產(chǎn)負債率從去年年底的67.12%，增加至今年上半年的71.59%。

宋丁認為，華僑城從去年到今年大規(guī)模的擴張，負載一定是增加的，不過和國內(nèi)央企相比，其負債率并不是太高，超過一定比例是很常見的。

同時易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，華僑城負債規(guī)模增加，和其持續(xù)推進文旅、特色小鎮(zhèn)等產(chǎn)業(yè)有關，也是反映了其戰(zhàn)略擴張的導向。當然未來房地產(chǎn)市場降溫的態(tài)勢會更加明確，此類企業(yè)對于項目銷售背后的資金回籠等都需要謹慎，否則這會帶來很多問題，比如說投資者過于擔心其高負債背后的壓力。

多元化出手 加速規(guī)模擴張

華僑城A發(fā)布的《2016年董事會工作報告》披露，公司土地儲備豐富，截至2016年期末，公司控股的旅游綜合及房地產(chǎn)業(yè)務累計權(quán)益土地儲備641.17萬平方米，規(guī)劃總建面902.24萬平方米。

進入2017年后，據(jù)廣發(fā)證券研報數(shù)據(jù)顯示，截至第三季度末，華僑城A全口徑土地資源儲備約為1200萬方，未結(jié)算建面約1170萬方，未結(jié)貨值約4800億元。前三季度公司土地拿地金額約338億元，獲取土地規(guī)劃建筑面積約300萬方，進入了深圳前海區(qū)域，補充了天津、佛山、重慶的土地資源儲備，同時進入了海南市場；且下半年深圳香山里花園四期、龍華紅山項目、南京置地、南京華僑城等多個重點項目也將入市，預計全年可實現(xiàn) 300~400億銷售。

此外，華僑城也涉足并購，9月華僑城以87.675億元收購成都信和御龍山項目80%的股權(quán)。嚴躍進認為，對于華僑城來說，積極參與并購也是依賴其央企的優(yōu)勢，當前很多地方性的國企地產(chǎn)項目都面臨退出或轉(zhuǎn)型的可能。華僑城的類似投資，和此類項目的盤活需求有很高的吻合性，通過并購也有助于華僑城尋找更大的城市布局面和產(chǎn)業(yè)布局面。

除了土地資源與住宅項目，華僑城自2015年華僑城提出“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略后，現(xiàn)在正在深耕發(fā)展，并提出以PPP模式在全國打造100座特色小鎮(zhèn)的計劃。同時，華僑城還在云南、海南進行全域旅游開發(fā)，在西安打造總投超2300億的七大文旅綜合開發(fā)項目。

CFP圖

不過在嚴躍進看來，特色小鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)化項目面臨很多不確定性，這方面的資金壓力其實會比較大，所以要重點看是否布局在大城市周邊，否則部分特色小鎮(zhèn)項目可能投資機會不會太大，潛在的資金壓力也會比較大。

宋丁認為，華僑城要把大資產(chǎn)進行盤活、重組，包括負資產(chǎn)、流動資金的使用、現(xiàn)金流的進出等平衡好?，F(xiàn)在華僑城最緊迫的就是要找到“大進大出”的產(chǎn)業(yè)鏈中特別優(yōu)秀的板塊，讓其盡快生成利潤，否則維持這么大規(guī)模的總盤是不可想象的。

那么，華僑城是如何規(guī)劃的？

華僑城A相關負責人在10月31日投資者關系活動上表示，新戰(zhàn)略時期華僑城A將更加聚焦于旅游產(chǎn)業(yè)，通過并購整合加快旅游業(yè)務發(fā)展，并借助于輕資產(chǎn)運營的方式加快向華僑城以外的業(yè)務擴張。地產(chǎn)業(yè)務方面，借助于強強合作、戰(zhàn)略聯(lián)盟，華僑城A將進一步加快項目的周轉(zhuǎn)速度；同時，承接華僑城集團城鎮(zhèn)化業(yè)務中的短平快項目，承擔土地價值實現(xiàn)者的戰(zhàn)略角色。