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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 馮穎祎 記者 郭榮村 每經(jīng)編輯 文多

本輪調(diào)控期前，地價(jià)一度高企，在這背后，關(guān)于未來(lái)“誰(shuí)來(lái)買單”的擔(dān)憂與疑惑當(dāng)時(shí)即已出現(xiàn)。

回首近幾年土地市場(chǎng)火熱時(shí)誕生的高價(jià)拿地項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)不同項(xiàng)目命運(yùn)迥異，有順利入市者，有退出者，也有進(jìn)展緩慢者。這些高成本項(xiàng)目對(duì)房企來(lái)說，儼然是一把“雙刃劍”。

懋源拿地4年未入市

要滿足地價(jià)高的條件，地段稀缺無(wú)疑是最大的因素，而正是因?yàn)榈囟?，大多?shù)都被打造為豪宅或小洋房。

作為少有的北京三環(huán)內(nèi)地塊，2013年出讓的夏家胡同地塊，從其一入市便備受矚目。

當(dāng)年7月，懋源地產(chǎn)經(jīng)過與15家房地產(chǎn)公司激烈競(jìng)爭(zhēng)后獲得了夏家胡同地塊，總代價(jià)17.7億元，相較地塊13.1億元掛牌出讓起始價(jià)溢價(jià)35%。

根據(jù)出讓資料顯示，夏家胡同地塊規(guī)劃建筑面積76630平方米，配建3.8萬(wàn)平方米公租房，剔除保障房后，樓面價(jià)45819元/平方米。

此時(shí)，距今已有4年多的時(shí)間，項(xiàng)目還未開盤。當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，夏家胡同地塊打造的產(chǎn)品售價(jià)可能達(dá)到9萬(wàn)元/平方米以上。

2016年初，懋源地產(chǎn)對(duì)外宣布夏家胡同地王項(xiàng)目對(duì)外釋放了案名——懋源·璟岳。據(jù)當(dāng)時(shí)《北京晚報(bào)》消息，項(xiàng)目以小洋房產(chǎn)品為主，預(yù)計(jì)2016年年中正式亮相。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》查詢多家房地產(chǎn)銷售平臺(tái)注意到，該項(xiàng)目開盤時(shí)間是預(yù)計(jì)2017年下半年。記者按照房產(chǎn)電商的項(xiàng)目電話打過去，卻是懋源地產(chǎn)另一項(xiàng)目銷售接聽電話。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，高價(jià)拿下的土地潛在成本很高，很多企業(yè)之所以遲遲不開盤，往往和其對(duì)于定價(jià)的預(yù)期有關(guān)。尤其是當(dāng)前住房項(xiàng)目限價(jià)政策是比較嚴(yán)厲的，這個(gè)時(shí)候部分項(xiàng)目開盤可能會(huì)和項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)思路有沖突，所以從這個(gè)角度看，當(dāng)前類似項(xiàng)目的銷售節(jié)奏會(huì)放緩。但這也會(huì)使得此類企業(yè)的資金壓力開始增大。

三角洲項(xiàng)目10年走勢(shì)

今年，久未拿地的北辰實(shí)業(yè)（601588，SH）在7月21日、25日連續(xù)發(fā)布公告稱在成都、?？诟?jìng)得土地使用權(quán)，不過兩次拿地代價(jià)不菲，尤其是公司在海口地塊的爭(zhēng)奪中。

但北辰實(shí)業(yè)更為被業(yè)內(nèi)熟悉的，還是2007年在長(zhǎng)沙拿下的三角洲項(xiàng)目。

2007年7月，北辰實(shí)業(yè)與北京城市開發(fā)集團(tuán)組成聯(lián)合體，以92億元的代價(jià)拿下了長(zhǎng)沙三角洲項(xiàng)目。后者退出后，北辰實(shí)業(yè)獨(dú)自掌控地王項(xiàng)目的開發(fā)。

據(jù)北辰實(shí)業(yè)2017年半年報(bào)顯示，該項(xiàng)目總建筑面積的520萬(wàn)平方米，至今仍有在建面積140.7萬(wàn)平米，已竣工面積則約為275.6萬(wàn)平米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，長(zhǎng)沙北辰三角洲項(xiàng)目從2012年開始結(jié)算。2012年到2016年，該項(xiàng)目當(dāng)期在售部分分別貢獻(xiàn)收入20.3億元、16億元、19.53億元、28.31億元和41.12億元。

但是收入在增長(zhǎng)，毛利率卻沒有隨之直線上升。在這幾年中，長(zhǎng)沙北辰三角洲項(xiàng)目毛利率分別為28.24%、37.35%、27.71%、25.02%和18.65%。

而個(gè)別項(xiàng)目背后的大背景是，據(jù)北辰實(shí)業(yè)2016年報(bào)顯示，在營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)近四成的情況下，凈利潤(rùn)下滑近兩成。受當(dāng)前全國(guó)調(diào)控影響，雖然現(xiàn)有儲(chǔ)備貨值較大，但今年銷售目標(biāo)定在200億元。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭近日在其公眾號(hào)中寫到，在高價(jià)拿地集中、且市場(chǎng)已經(jīng)或正在降溫的城市，估計(jì)今年底就會(huì)看到少數(shù)樓盤開始促銷，明年上半年價(jià)格戰(zhàn)，將成為市場(chǎng)常態(tài)。在這些城市，去年以來(lái)產(chǎn)生的高價(jià)拿地項(xiàng)目，過半都會(huì)虧錢。