張敬偉

房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅，一直都很熱，但人們總是“傻傻分不清楚”。

最新消息是，財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷日前在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中談及房地產(chǎn)稅，明確未來的房地產(chǎn)稅將按照房屋評(píng)估值征收。在這篇名為《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》的文章中，肖捷提出要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

這個(gè)房地產(chǎn)稅，也就是通常意義上市場(chǎng)議論紛紛的自住房稅負(fù)的問題。但是，肖部長(zhǎng)所論，房地產(chǎn)稅依然是將來時(shí)，只不過設(shè)立這個(gè)稅種的原則更清晰了，立法步伐更快了。

房產(chǎn)稅呢？上個(gè)月，寧夏一紙《寧夏回族自治區(qū)房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》），也讓人驚呼了一回——因?yàn)槭袌?chǎng)將寧夏《細(xì)則》中的“房產(chǎn)稅”誤以為房地產(chǎn)稅了。

在寧夏出臺(tái)的《細(xì)則》中，明確房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（包括各類開發(fā)區(qū)、各類園區(qū)）范圍內(nèi)征收，城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的具體征稅范圍，由自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)。新細(xì)則自2018年1月1日起執(zhí)行。

根據(jù)《細(xì)則》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。此外，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。

《細(xì)則》中的房產(chǎn)稅其實(shí)是現(xiàn)有稅種。寧夏的“細(xì)則”只不過是對(duì)國(guó)家規(guī)定的進(jìn)一步細(xì)化，并不是什么“新稅種”，公眾不必焦慮，市場(chǎng)也莫驚慌。千萬(wàn)不要把既有的房產(chǎn)稅誤讀為還未出臺(tái)的、基于調(diào)控目的的房地產(chǎn)稅。

按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第五條第四款規(guī)定，個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)都免納房產(chǎn)稅。

公眾和市場(chǎng)對(duì)兩種稅“傻傻分不清楚”也不是無來由的。

首先，人們對(duì)房產(chǎn)稅了解不深不透。這一點(diǎn)都不奇怪，一方面是國(guó)家層面的房產(chǎn)稅暫行條例是上世紀(jì)80年代中晚期的產(chǎn)物，而真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)化是在本世紀(jì)以來。加之當(dāng)時(shí)的立法層次較低——只是條例而且還是暫行，又時(shí)代久遠(yuǎn)，且和房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展基本不同步，難以形成市場(chǎng)共振和民生響應(yīng)。因而，公眾對(duì)房產(chǎn)稅立法不敏感是可以理解的。

何況，中國(guó)法制建設(shè)一直在路上，法制不完善的根本原因之一，就是配套法律法規(guī)老舊，或者有的法律條文沒有宣傳，大家較為陌生?，F(xiàn)代法律對(duì)市場(chǎng)和民生的影響，譬如房產(chǎn)稅，主要是涉及到了大家現(xiàn)實(shí)攸關(guān)性。

其次，前幾年部分直轄市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，將“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”納入征收范圍，此試點(diǎn)已經(jīng)突破了1986年《暫行條例》，但正因?yàn)槭窃圏c(diǎn)，才沿用了房產(chǎn)稅的名稱，這也給市場(chǎng)和公眾造成了一定程度上的困惑。

2011年1月，上海、重慶兩地宣布，作為房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，向個(gè)人房產(chǎn)開征該稅種。上海的做法是，對(duì)上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%。重慶的政策是，試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的區(qū)域?yàn)橹貞c主城九區(qū)，首批納入征收對(duì)象的住房為：個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購(gòu)的高檔住房、在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套及以上的普通住房。

但是試點(diǎn)一年后，效果并不明顯。一是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)揮的作用不大，二是征收的稅款不足以影響房地產(chǎn)大勢(shì)。

需要指出的是，滬渝兩地的試點(diǎn)雖然指向個(gè)人擁有的商品房，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉浮邏輯一目了然。眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾輪周期，數(shù)番沉浮，但是公眾對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂、不滿和焦慮始終如一。主要原因是，從宏觀經(jīng)濟(jì)而言，這個(gè)市場(chǎng)的泡沫一直未能完全擠出，而且對(duì)金融系統(tǒng)構(gòu)成了風(fēng)險(xiǎn)隱患；從民生層面看，房?jī)r(jià)高企一直沒有得以有效解決，民眾安居是難以實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想。

2011年的兩地試點(diǎn)處于上個(gè)周期的不穩(wěn)定期，當(dāng)下的樓市又迎來了新的市場(chǎng)周期。這個(gè)周期的調(diào)控力度更強(qiáng)，加入的城市更多，雖然一二線城市的樓市量?jī)r(jià)處于緊縮趨勢(shì)，但是三四線城市的樓市又虛熱起來。很多三四線城市的房?jī)r(jià)迅速攀升至“萬(wàn)元時(shí)代”?；谶@種市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，加之出臺(tái)房產(chǎn)稅的呼聲越來越高，造成了市場(chǎng)和民眾對(duì)房產(chǎn)稅異常敏感。寧夏的《細(xì)則》此時(shí)出臺(tái)，引發(fā)輿論效應(yīng)和公眾熱議是必然的。

正本清源，千呼萬(wàn)喚始終沒有出來的房地產(chǎn)稅，確切講是個(gè)宏觀和系統(tǒng)性的新稅種。這一稅種涵蓋了一些和房地產(chǎn)相關(guān)的稅，如房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等。所以，房地產(chǎn)稅立法較為復(fù)雜，而這也是房地產(chǎn)稅醞釀許久尚未被提上立法議程的主因。房地產(chǎn)稅一直沒有出臺(tái)，也凸顯國(guó)家對(duì)該稅種設(shè)立的慎重性。

不過，輿論和市場(chǎng)的誤讀和焦慮也很正常。對(duì)于現(xiàn)有的房產(chǎn)稅公眾可以不關(guān)心，但是對(duì)于肖捷部長(zhǎng)指出的房地產(chǎn)稅何時(shí)出臺(tái)如何征收卻不能不關(guān)注。畢竟，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾輪周期讓中國(guó)人擁房率很高。房地產(chǎn)稅如何征收，將涉及千家萬(wàn)戶的利益。房地產(chǎn)稅能否徹底破解“房子是用來住的、不是用來炒的”的難題也尚存疑問。

房地產(chǎn)稅，應(yīng)該是針對(duì)樓市進(jìn)行財(cái)稅調(diào)控和確保社會(huì)公平正義的手段，因而該稅種的立法必須慎重而為。

（作者為中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院客座研究員）