李宇嘉

十九大報(bào)告再次明確住房要回歸居住屬性，并提出了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，這將成為未來我國房地產(chǎn)和住房制度的頂層架構(gòu)。

強(qiáng)調(diào)住房的公共產(chǎn)品屬性，強(qiáng)調(diào)多主體供給、多渠道保障，不能撇開金融制度的創(chuàng)新和跟進(jìn)。

近期，建行、中行等國有大銀行開始介入租賃行業(yè)，信托投資基金（REITs）也開始“落地”。進(jìn)一步講，切入社會(huì)保障體系的住房新制度中，住房金融是應(yīng)有之義，是不可或缺的組成部分。具體來說，就是要壯大和發(fā)展住房普惠金融，讓普惠金融成為住房新制度的配套。

現(xiàn)實(shí)中，由于金融機(jī)構(gòu)的各種條件或金融知識匱乏，很多普通人群、創(chuàng)業(yè)群體，特別是低收入、弱勢群體、中小微企業(yè)等，被排斥在金融服務(wù)之外。

如果普惠金融缺失，對經(jīng)濟(jì)金融、生產(chǎn)生活的影響是全方位的。首先，融資被迫轉(zhuǎn)向高利率，超高利率助長食利氛圍和高風(fēng)險(xiǎn)投機(jī)，影響金融穩(wěn)定；其次，普通民眾、中小企業(yè)無法通過金融手段解決合理融資需求，生產(chǎn)和生活受到影響。

目前，我國個(gè)人金融準(zhǔn)入門檻不算很高，但有無抵押物直接決定融資規(guī)模和利率水平。以住房為例，對廣大已經(jīng)在城市長期居住的新市民來說，由于不具備合格抵押物，導(dǎo)致金融排斥。

根據(jù)國家衛(wèi)計(jì)委發(fā)布的《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2016》，2015年務(wù)工經(jīng)商勞動(dòng)年齡的流動(dòng)人口中，1980年及以后出生的新生代的比例達(dá)到51.1%。青年人的住房問題是全球問題，我國的問題更嚴(yán)重，即高房價(jià)疊加社會(huì)保障制度不健全，年輕人住房門檻高，租賃也不易。

首先，自2011年以來，大城市住房租金已經(jīng)連續(xù)上漲了5~6年。2010年，深圳商品住房租金為40.3元/平米/月，2016年上升至68.3元/平米/月。據(jù)筆者調(diào)研，即便在深圳城中村租住，一室一廳住房每月租金也高達(dá)2000~3000元。但是，2016年，深圳常住人口人均月可支配收入僅4057元。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，全國50大城市租金收入比超過30%（租金收入警戒線）的有26個(gè)，京滬深在50%左右。

其次，代理中介要收取1~2個(gè)月的租金作為代理費(fèi)，“押二付一”或“押一付二”是常規(guī)的押金或租金給付形式。對于85后和90后等租賃主體來說，壓力很大。

近年來，針對青年人群、中等收入人群的普惠金融創(chuàng)新層出不窮，如公積金擴(kuò)展到非戶籍、公積金用于租房，各種創(chuàng)業(yè)融資等。

汽車貸、消費(fèi)和信用貸、創(chuàng)業(yè)貸、“以房養(yǎng)老”等個(gè)人金融業(yè)務(wù)快速崛起，成為金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。這些具有普惠金融特色的產(chǎn)品，其作用就是幫助我們盡可能把一輩子的收入在不同年齡段之間拉平，讓個(gè)人一生消費(fèi)更趨合理、總福利水平最大化，以免錢少時(shí)抑制消費(fèi)能力，錢多時(shí)消費(fèi)能力不足。這也是發(fā)揮消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性作用，構(gòu)建內(nèi)需社會(huì)的保障。發(fā)達(dá)國家內(nèi)需強(qiáng)大，消費(fèi)融資是最大支撐。

基于住房租賃準(zhǔn)入門檻高、租賃人群占比高的現(xiàn)狀，有必要將普惠金融延伸到住房租賃領(lǐng)域，應(yīng)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，特別是針對中低收入、年輕人的普惠金融產(chǎn)品。

未來，85后、90后相繼成為社會(huì)消費(fèi)的主體，消費(fèi)金融將快速崛起。隨著“3個(gè)一億人”新型城鎮(zhèn)化落地，加上國家鼓勵(lì)租賃市場發(fā)展、構(gòu)建“租售并舉”住房新制度，讓全體人民包括新市民住有所居，租賃消費(fèi)金融將是各大金融機(jī)構(gòu)不會(huì)缺席的領(lǐng)域，也是普惠金融必須介入的領(lǐng)域。

目前看，依靠BAT、京東、銀聯(lián)、商業(yè)銀行等覆蓋衣食住行日常生活大數(shù)據(jù)信用平臺(tái)，銀行可以識別出“誰是守信用的人”，約束不守信用的人，并發(fā)放租賃消費(fèi)融資類貸款。這類貸款降低了低收入、沒有合格抵押物人群的金融準(zhǔn)入門檻，基于信用識別和保障也降低了租賃成本，提高了租賃市場秩序，對租賃各方來說是一個(gè)多贏的結(jié)局。而建設(shè)銀行、中國銀行、中信銀行等大行已啟動(dòng)租賃融資或按揭、信用評價(jià)等，這是一個(gè)好的開始。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）