每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 魏 瓊 每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可    

每經(jīng)記者 魏 瓊 每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可

租售并舉剛喊起來，一向“嗅覺靈敏”的銀行便聞風(fēng)而動。

近日，建設(shè)銀行深圳分行與招商、華潤、萬科、恒大、中海、碧桂園、星河等11家房地產(chǎn)公司以及比亞迪、方大集團(tuán)、研祥智能、兆馳等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出5000余套包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長租房源。同時，建行創(chuàng)新開發(fā)了20項(xiàng)住宅租賃業(yè)務(wù)金融產(chǎn)品，其中針對個人住房租賃推出了“按居貸”，成為租房市場的一大創(chuàng)新。

不過，對于租房貸款產(chǎn)品，多位受訪者對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這種超前消費(fèi)可能加大租房者的生活壓力。同時，當(dāng)前社會金融產(chǎn)品眾多，租房不一定要專門的貸款產(chǎn)品，可以用信用卡等調(diào)劑資金，還能享受免息期。此外，有專家指出，租房貸款需要防范資金套現(xiàn)問題。

建行布局萬億租賃市場

東方證券發(fā)布的報(bào)告預(yù)測，至2030年我國租賃人口將達(dá)2.7億人，整體市場規(guī)模將達(dá)4.2萬億元。在租賃住房政策利好不斷的情況下，記者注意到，繼酒店系、資本系、中介系和開發(fā)商系后，銀行資本開始布局長租領(lǐng)域，給處于盈利和融資困境的租賃市場打開了新的發(fā)展通道。

在戰(zhàn)略簽約儀式上，建行參與投資的2家住房租賃服務(wù)公司——建信住房服務(wù)（深圳）有限公司（以下簡稱建信住房）及安居建信租賃服務(wù)有限公司正式揭牌。前者由建信信托控股，后者由建行與深圳市人才安居集團(tuán)合資組建。

建行打通房企的可出租房源后，直接向比亞迪等企業(yè)推出首批“CCB建融家園”長租房源。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，截至11月8日，“CCB建融家園”覆蓋的區(qū)域包括深圳、北京、武漢三個城市，共上線了128套房源。

其中，包括深圳潤達(dá)圓庭的3個戶型89套房源、北京翠微路2號院15號樓的1套房源以及武漢3家公寓的38套房源。北京翠微路2號院15號樓的唯一一套房源顯示為已出租，價格為4600元/月起。此外，深圳將有更多房源即將推出。

建行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，首批推出的包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長租房源共計(jì)5481套，包括碧桂園、星河地產(chǎn)等實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的6個優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)，其中大部分是由售轉(zhuǎn)租的全新房源，主要面向具有穩(wěn)定居住需求的人群，提供多層次的居住選擇。截至10月份，已有70多家科技型企業(yè)向建行提出承租意向。

對于房企來說，自身的資金規(guī)模和融資模式不允許其長期持有住房。蘇寧金融研究院特約研究員江瀚在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時分析指出，對比早期進(jìn)入長租市場領(lǐng)域的主體，商業(yè)銀行所擁有的巨大資金能力，讓其能以較小的資金壓力持有房地產(chǎn)物業(yè)。此外，商業(yè)銀行較強(qiáng)的資產(chǎn)證券化水平，又可以利用租賃住房的資金流實(shí)現(xiàn)資金的融通。

江瀚認(rèn)為，商業(yè)銀行一旦進(jìn)入房地產(chǎn)租賃市場，將會比一般的企業(yè)更具競爭力。建設(shè)銀行的布局將會起到一個示范效應(yīng)，未來很可能會有其他國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、區(qū)域性商業(yè)銀行加入租賃市場，甚至?xí)悠渌倾y行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，這有利于完善租賃市場，增加市場參與者，強(qiáng)化市場競爭，讓市場更加活躍。

租房貸款需警惕套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

除了聯(lián)合房企推出可租賃房源，建行還開發(fā)了20項(xiàng)住房租賃金融產(chǎn)品。建行廣東省分行已形成租賃住房購租改建、裝修設(shè)施維護(hù)、租賃住房資產(chǎn)盤活、撮合交易與資金監(jiān)管等，覆蓋公司、投行、個人類產(chǎn)品的產(chǎn)品鏈。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從建行內(nèi)部獲取的一份“公司住房租賃貸款主要產(chǎn)品要素與房開貸對比表”顯示，建行推出了住房租賃支持貸款、住房租賃購買貸款、住房租賃抵押貸款、住房租賃應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款以及住房租賃經(jīng)營貸款等多種貸款產(chǎn)品。

不過，這些貸款產(chǎn)品對客戶有較嚴(yán)格的資產(chǎn)要求，需要其具備較強(qiáng)的償債能力。并且，上述貸款發(fā)放需在4個直轄市、12個首批住房租賃試點(diǎn)城市，或者同時滿足2.5線及以上城市、近三年GDP、城鎮(zhèn)人均可支配收入、常住人口逐年保持正增長以及所在區(qū)域具有較大的住房租賃需求或項(xiàng)目已明確租賃主體的城市才有資格展開。

據(jù)記者了解，備受市場關(guān)注的個人住房租賃產(chǎn)品“按居貸”已經(jīng)上線。在“CCB建融家園”APP，租房者可實(shí)現(xiàn)線上完成租賃訂單，在后臺審核通過、在線簽訂合同后，即可申請貸款支付房租。

建設(shè)銀行深圳分行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，個人申請“按居貸”，需簽訂一年及以上的租賃合同，年齡滿22周歲，有穩(wěn)定收入和償還貸款本息的能力，個人信用良好。最高貸款額度100萬元，期限最長為10年，單次支用期限最長5年，且不超過租賃合同的期限和租金金額。

據(jù)了解，目前“按居貸”產(chǎn)品的貸款利率為人民銀行公布的同期限同檔次基準(zhǔn)利率，低于房貸利率。

百萬額度的租房貸款，資金流向如何監(jiān)管？是否存在流向購房渠道的風(fēng)險(xiǎn)？對此，建設(shè)銀行深圳分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“按居貸”貸款對象僅限于個人，是基于客戶租房事實(shí)支付租金用途的專項(xiàng)用途貸款。貸款資金是通過銀行受托支付給房東或出租方，銀行檢驗(yàn)收款賬號是否為出租方賬號，通過此手段保證貸款資金用途，防止了貸款資金被挪用。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，租房貸款還需要警惕二房東轉(zhuǎn)租套現(xiàn)等現(xiàn)象。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也向記者表達(dá)了類似的擔(dān)憂。其表示，存在房東利用租房規(guī)則借租房貸款產(chǎn)品套現(xiàn)的可能。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，租金備案制很關(guān)鍵，在后續(xù)租賃合同中應(yīng)該有一個是否可以轉(zhuǎn)租的規(guī)定，同時也要規(guī)定所在區(qū)域最高租金上限。同時資金不應(yīng)經(jīng)過承租者，而是根據(jù)租賃情況劃轉(zhuǎn)到房東或房企。對于挪用租賃貸款資金去炒房等問題，后續(xù)要設(shè)立黑名單制度。

張大偉指出，目前很多資金流向租賃市場，需要警惕租房市場加杠桿助推租金上漲的情況出現(xiàn)。

租房貸款叫好不叫座？

租房貸款作為促進(jìn)租賃市場發(fā)展的一大創(chuàng)新舉措，引起了社會極大的關(guān)注。

江瀚告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，租房貸款前景較好，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。在目前房價較高的情況下，在一二線熱點(diǎn)城市買房已經(jīng)成為一個較大的難題，而現(xiàn)階段押一付三的租房模式其實(shí)也給租房者帶來了較大的經(jīng)濟(jì)壓力，建行的住房租賃貸款反而是另一種改變現(xiàn)有租房模式的辦法，將租房者的租金負(fù)擔(dān)以較低的成本分擔(dān)到了每個月，對于租房者來說是福音。

嚴(yán)躍進(jìn)也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。他認(rèn)為租房貸款使得大城市租房者的承受能力更強(qiáng)，對于一些剛畢業(yè)的年輕群體來說，初期工資收入不高，需要此類貸款來“救急”。同時，租賃需求釋放后，對于購房市場將起到分流作用，有助于穩(wěn)定房價。

那么，市場對租房貸款能否真正認(rèn)可呢？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向多位具有租房需求的年輕人尋找答案，最終卻意外遇冷。幾乎所有接受采訪的人都表示不接受租房貸款。

具有多年租房經(jīng)驗(yàn)的大衛(wèi)（化名）在接受記者采訪時直言，按其理解，租房貸款是給一些買不起房而且租房壓力較大的年輕人使用的。但租不起好的房子可以租差一點(diǎn)的房子，如果使用租房貸款，成本無疑要增加。其認(rèn)為，這種超前消費(fèi)將加大租房者的生活壓力。

另一位有租房經(jīng)歷的吳女士同樣表達(dá)了對租房貸款的擔(dān)憂，她表示，如果租房還要貸款的話，什么時候才能還上呢？

大衛(wèi)指出，現(xiàn)在金融產(chǎn)品眾多，租房不一定要專門的貸款產(chǎn)品。當(dāng)下年輕人大多都有信用卡，額度從幾千元到幾萬元不等。如果房租壓力較大，可以用現(xiàn)金交房租，日常消費(fèi)時多刷信用卡，等發(fā)工資還上就可以了。信用卡一般都有免息期，這樣做會比貸款租房劃算，操作起來也方便。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，包括廣州在內(nèi)，租房還可以提取公積金。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在提取公積金租房和貸款租房兩者之間，絕大多數(shù)人都選擇公積金。

當(dāng)然，也有少數(shù)人表示愿意考慮租房貸款，主要目的不是出于租房，而是因?yàn)樽夥抠J款利率低，貸款租房后可將原本用于租房的錢拿來投資理財(cái)，獲取更高的收益。

張大偉表示，銀行資金進(jìn)入租賃市場，并不能改變租賃市場的供需關(guān)系。特別是銀行提供的貸款服務(wù)，雖然是針對部分開發(fā)商的長租房源，但租賃消費(fèi)屬于時間消費(fèi)，居住是基本生存需求，如果租房都選擇貸款，那么不僅不符合中國人的傳統(tǒng)，也不利于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場理性消費(fèi)。當(dāng)前租賃市場調(diào)控核心依然在土地與房源供應(yīng)，推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)，保障租房者的權(quán)益。

對于租房者而言，更關(guān)注的是房源本身的性價比，以及是否適合自身需求，貸款的重要性遠(yuǎn)不及房源本身重要。在深圳租房多年的張萌萌（化名）在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，深圳競爭壓力大，在文化傳媒行業(yè)工作經(jīng)常要加班到深夜，租房考慮的因素中，交通便利程度至關(guān)重要。