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每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)編輯 盧祥勇

房地產(chǎn)行業(yè)素有“金九銀十”一說，購房者也往往會選擇“十一黃金周”集中看房、購房。從過往經(jīng)驗看，市場大多會在9、10這兩個月迎來一波銷售“高峰”。于開發(fā)商而言，“金九銀十”也往往是年底沖刺業(yè)績的最佳時間。

然而,在限購、限貸、限售、限價、限商等“五限”的調(diào)控背景下，今年的“金九銀十”較往年明顯降溫。11月9日，易居研究院發(fā)布的全國50城住宅成交數(shù)據(jù)顯示，9、10兩個月總成交量同比下跌30.3%，而一線城市成交面積更是創(chuàng)下了2008年以來新低。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，在“房住不炒”的大背景下，樓市調(diào)控全面鋪開，同時監(jiān)管機構(gòu)嚴(yán)控違資金違規(guī)進入樓市、住房租賃市場政策利好不斷，多重作用致房地產(chǎn)市場明顯降溫。

金九銀十黯然褪色

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的覆蓋全國4個一線城市、16個二線城市和30個三線城市中，9、10月兩個月住宅總成交面積4542萬平方米，較去年同期6513萬平方米下降30.3%。而10月份上述50個城市新建商品住宅成交面積僅為2275萬平方米，同比下降29%，已經(jīng)連續(xù)8個月出現(xiàn)下跌。

分城市看，一二三線城市成交面積同比大多顯著下滑。上漲城市僅有8個，漲幅超過2位數(shù)的有5個，其中北海以125%的同比漲幅位居首位；下跌城市超過41個，跌幅超過2位數(shù)的有38個，其中張家口以85%的同比跌幅位居首位。環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)廣深區(qū)域城市成交均大幅下滑。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)也顯示，10月份各線城市同比環(huán)比均出現(xiàn)下滑，而一線城市降溫尤為顯著。北上廣深4個一線城市10月成交面積約180萬平方米，同比下滑56%、環(huán)比下滑40%，而上海更是以58%的環(huán)比跌幅領(lǐng)跑一線城市。

易居研究院研究員賴勤告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，去年“930”樓市調(diào)控潮以來，各地紛紛出臺樓市調(diào)控政策，針對性地因城施策穩(wěn)定了樓市，合理引導(dǎo)了市場預(yù)期，樓市趨向平穩(wěn)理性。此外部分城市更嚴(yán)格的預(yù)售證審批制度導(dǎo)致推盤較少，監(jiān)管機構(gòu)打擊消費貸以及房貸利率的上浮，抑制了投資、投機需求，多重作用導(dǎo)致成交的明顯下滑。

《每日經(jīng)濟新聞》記者前期在上海實地調(diào)研多個樓盤時也發(fā)現(xiàn)，部分樓盤在“金九銀十”因“無房可售”顯得冷冷清清。在靜安區(qū)中環(huán)附近某樓盤營銷中心內(nèi)，置業(yè)顧問向記者表示，目前該樓盤僅有少量總價近2000萬元的疊加別墅在售，中小戶型的公寓產(chǎn)品因還沒有拿到預(yù)售證而無法銷售。“主要還是因為備案價的原因暫時拿不到預(yù)售證。”上述置業(yè)顧問告訴記者。

年底中小房企或以價換量

在國內(nèi)房地產(chǎn)市場進入到白銀時代后，市場競爭更加激烈，在“強者恒強、弱者漸弱”的生存法則下，房企之間的競爭日趨白熱化。

10月31日，克而瑞發(fā)布的《2017年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》數(shù)據(jù)顯示，千億房企達到12家，其中碧桂園、萬科、恒大穩(wěn)坐榜單前3，三家企業(yè)前10月銷售額均超過4000億元。而融創(chuàng)10月當(dāng)月實現(xiàn)銷售金額439億元，前10月實現(xiàn)銷售2484億元，同比增長142%，排名也隨之上升至第4位。

與龍頭房企規(guī)?？焖贁U大不同，更多的中小房企依然面臨較大的市場壓力。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年前三季度，合生創(chuàng)展、深圳控股、瑞安房地產(chǎn)、朗詩綠色地產(chǎn)等多家房企的銷售業(yè)績出現(xiàn)了明顯下跌。其中合生創(chuàng)展前三季度銷售金額為60億元，同比下降20%；深圳控股銷售金額102億元，同比下降43%；瑞安房地產(chǎn)銷售金額為74.8億元，同比下降62%；朗詩綠色地產(chǎn)銷售金額為129.5億元，同比下降43%。

此外，在盈利方面，部分中小房企前三季度出現(xiàn)盈利下滑甚至虧損。如大名城歸母凈利潤為6.57億元，同比下滑17%；廣宇集團為1.29億元，同比下滑19.5%；中航地產(chǎn)和中交地產(chǎn)則分別出現(xiàn)0.72億元、0.26億元的虧損。

克而瑞上述榜單也顯示，與去年末相比，前10月有12家房企跌出百強榜單?？硕鹫J(rèn)為，跌出百強榜單的12家房企大致有3類：項目布局集中、2016年單項目銷售規(guī)模較大的房企；逐漸降低內(nèi)地投資的港資房企；部分項目被收并購后，操盤項目數(shù)量和對應(yīng)業(yè)績減少的房企。

進入四季度，隨著調(diào)控的持續(xù)深入，對房企特別是大部分中小房企而言，將承受較大的業(yè)績和回款壓力。

同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為，進入四季度，隨著銷售壓力的加大，部分房企或項目有可能選擇以價換量，通過降價快速出貨。

賴勤也認(rèn)為，隨著調(diào)控的持續(xù)推進，投資、投機需求正逐漸被擠出市場，市場觀望情緒較強。四季度房企將承受較大的去化壓力，部分中小房企將在年底面臨著以價換量加速回款的壓力。