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每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)編輯 盧祥勇

每年9月、10月通常是樓市成交旺季，被稱為“金九銀十”，但今年這兩個月全國主要城市樓市數(shù)據(jù)并不好看。期間，大部分城市新房成交量下降明顯，而一線城市更是創(chuàng)下10年新低。

在限購、限貸、限價、限售等組合調(diào)控政策的影響下，樓市節(jié)奏趨向平穩(wěn)理性。“持續(xù)的嚴格調(diào)控下，包括限購、限貸、房貸利率上浮、打擊消費貸等組合拳等，一些投資、投機需求正被擠出市場，這也是樓市逐漸回歸理性的顯著特征。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

在市場供應量、成交量雙雙下降時，龍頭房企依靠自身規(guī)模和資金等優(yōu)勢，銷售規(guī)模不斷攀升，市場占有率再創(chuàng)新高。

“金九銀十”看房者銳減

往年“金九銀十”各大樓盤的營銷中心往往是人滿為患，但近日《每日經(jīng)濟新聞》記者在上海部分樓盤調(diào)研時卻發(fā)現(xiàn)，本應該熱熱鬧鬧的營銷中心格外“冷清”。

在靜安區(qū)中環(huán)附近某樓盤的營銷中心，可能是工作日的緣故，偌大的營銷中心除記者外并無其他購房者前來咨詢，而置業(yè)顧問也向記者表示，“目前在售的主要為疊加別墅產(chǎn)品，155平方米的下疊總價1850萬元起，公寓產(chǎn)品的預售證正在辦理中，具體開盤時間待定。”

而在寶山區(qū)某樓盤的營銷中心內(nèi)，雖有三三兩兩的購房者前來咨詢，但看的多買的少。在詢問是否有房賣時，該樓盤置業(yè)顧問向記者表示，目前在售房源為90多平方米的兩房至150多平方米的四房，均價在56000元/平方米左右，為毛坯交付。“這個價格跟周邊比，性價比已經(jīng)很高了。”該置業(yè)顧問告訴記者。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，上述寶山區(qū)樓盤總計606套房，自8月29日開盤至目前已銷售近500套，其中8月銷售28套、9月銷售385套，但10月份僅銷售了71套，銷售速度明顯下滑。

在上述寶山區(qū)樓盤的營銷中心內(nèi)，前來看房的王先生告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“以前買房的時候別說挑了，搶都不一定能搶到，現(xiàn)在的市場有點‘冷’，像我這樣真正想買房的也可以好好挑一挑了。”

“限購、限售、限貸、打擊消費貸、上調(diào)房貸利率等等組合拳，政策調(diào)控不斷加碼，市場預期已反轉，投資、投機需求不斷減少，正被擠出市場，房地產(chǎn)市場回歸理性的特征明顯。”嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

而隨著投資、投機需求的擠出，房價走勢也趨于平穩(wěn)。國家統(tǒng)計局于10月23日公布的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市新建商品住宅銷售價格9月份環(huán)比漲幅為0.2%，與8月份0.2%的環(huán)比漲幅持平。70個城市中，環(huán)比下降的有18個，上漲的有44個，持平的有8個，其中最大漲幅為0.9%、最大跌幅為0.8%。房價告別了快速上漲的階段，調(diào)控政策效果顯現(xiàn)。

龍頭房企市占率持續(xù)走高

“金九銀十”雖黯然褪色，但無法阻擋龍頭房企前進的步伐，其市場占有率再創(chuàng)新高。

克而瑞此前發(fā)布的《2017年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》榜單顯示，百強房企門檻為104億元，位列榜首的碧桂園銷售額高達4277億元。榜單顯示，千億房企達到11家，而在2016年全年千億房企也僅有12家，2015年更是只有7家。

市場占有率方面，上述榜單顯示，前三季度TOP100市占率為53.2%，較2016年全年44.8%的市占率提升了8.4個百分點；TOP50、TOP10的市占率分別為44.7%、24.4%，較2016年全年35.3%、18.7%的市占率，分別提升了9.4和5.7個百分點；而TOP3碧桂園、萬科、恒大的銷售額達到11883億元，市占率更是高達12.6%，較2016年全年提升了3.8個百分點。市場向龍頭房企集中的趨勢愈發(fā)明顯。

10月31日，克而瑞又發(fā)布了《2017年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜，此時千億房企已達到12家，榜首的碧桂園銷售額更是高達4842億元。

中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟此前在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，千億是大企業(yè)的門檻，決定了未來的拿地機遇、融資成本、人力資源等。他還表示，未來市場集中度將進一步向龍頭房企集中，并預計未來將出現(xiàn)3家萬億規(guī)模、20家千億規(guī)模的房企，TOP30的市占率將達到50%。

另一個值得注意的現(xiàn)象是，進入10月份，個別房企銷售額增速有所縮窄。如萬科，雖然前10月份銷售金額達到4328.9億元，同比增長38.8%，但在10月份實現(xiàn)銷售金額同比減少24.9%至367.9億元。

易居研究院研究員賴勤告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，大部分房企銷售銷售金額雖然屢創(chuàng)新高，但更多的是得益于上半年的高速增長。進入9、10月份后，調(diào)控政策效果逐漸顯現(xiàn)，市場逐漸趨穩(wěn)，一些房企的銷售規(guī)模增速也將出現(xiàn)下滑。

國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)也顯示，1-9月份，商品房銷售面積116006萬平方米，同比增長10.3%，增速比1-8月份回落2.4個百分點，較去年同期26.9%的增速明顯下滑；商品房銷售額91904億元，增長14.6%，增速回落2.6個百分點，較去年同期41.3%的增速更是相去甚遠。

“市場在不斷向龍頭房企集中，而龍頭房企布局城市較多，特別是它們擁有在規(guī)模、資金、人力等方面的優(yōu)勢，顯然是中小房企所不具備的。”賴勤告訴記者，“隨著調(diào)控的不斷深入，與龍頭房企，顯然中小房企要承受更大的業(yè)績和資金壓力。”