每經編輯 吳若凡    

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每經記者 吳若凡 每經編輯 曾健輝

“房子是用來住的、不是用來炒的”，在中央調控政策明確要求下，去年以來全國主要城市實施了多輪調控，多主體供給、多渠道保障、租購并舉等政策加快推進，且截至目前，多個城市已陸續(xù)上線政府住房租賃監(jiān)管服務平臺。而且針對房產中介亂收費、隱瞞房屋真實情況、發(fā)布虛假房源等亂象，相關職能部門更是出臺了一系列嚴厲政策。

市場、政策、行業(yè)競爭，多方面因素正集中“攪動”著房產中介行業(yè)既有生態(tài)，那么在當前，該行業(yè)現(xiàn)狀如何？《每日經濟新聞》記者展開了調查。

中介經紀人：業(yè)務量縮減七成

地處上海鎮(zhèn)寧路，因為大量的居家和工作人群，這里本應該是二手房租售非?；钴S的地區(qū)，但區(qū)域內一家中原地產的門店經理張先生告訴《每日經濟新聞》記者，“現(xiàn)在就連市中心的二手房成交也很不理想，量只能做到以前的30%，一些品相不好的老公房掛牌半年以上也無人問津。而且成交周期也拉長了，有些能達半年之久。”

談到市況，太平洋房屋的王經理也頗感無奈：“現(xiàn)在平均一個門店一個月的成交只有1~2套，以前一個月能成交6~7套。來門店的客戶很少，成交和租賃都比較低迷，不少經紀人業(yè)務少，收入下滑，這就是行業(yè)現(xiàn)狀。”

成交淡了，帶看量自然不高?！睹咳战洕侣劇酚浾咴谏虾６嗉抑薪殚T店了解到，現(xiàn)在各中介一天的帶看量只有5~6組，遠低于去年高峰時期的數(shù)量。張經理告訴記者，買賣雙方處于博弈狀態(tài)，買家紛紛持觀望態(tài)度，并不急于出手，而賣家也咬著價格不松口。

張經理直言，成交如此低迷，人員流失、門店收縮，這些或許是隨之而來的“劇情”了。

王經理認為，現(xiàn)在只要是門店數(shù)量在七八十家以上的中介企業(yè)，基本處在虧損狀態(tài)。后期，一些中介機構可能會視情況關閉一些效益不好的店鋪，以此節(jié)省成本開支。 

二手房成交環(huán)比下滑15%

不僅一線市場的行情低迷，數(shù)據(jù)層面也不太樂觀。上海鏈家市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月上海市二手住宅成交套數(shù)為1.05萬套，環(huán)比下降15%，新建商品住宅方面的成交量也環(huán)比下降41.83%。

“原先行情好的時候，整個上海一個月有5萬多套的交易量。”張經理告訴記者，自上海調控政策出臺后，二套房首付需要七成，許多客戶拿不出這么多首付，購買力大幅下降，因而如今一套二手房的成交周期也比以往長了很多。

從市場需求來看，剛需還是大于置換需求的，1000萬元以上房源成交量總體較小。來自上海鏈家市場研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，二手房300萬元以下成交量占比25%，300萬~500萬元占比40%，而1000萬元以上僅5%。

目前郊區(qū)的成交明顯好于市中心。鏈家數(shù)據(jù)顯示，上海內環(huán)內的成交比例只有13.67%，而外郊環(huán)則高達34.04%。

張經理告訴記者，這主要是因為偏遠地方房屋總價多集中在300萬~500萬元，總價不高，購房者能夠承受，所以相對成交量沒有太大的波動。

“購買者觀望了那么久，明年的購買力應該會好轉吧，希望在下半年情況就能有所好轉。”張經理說道。

經紀人轉戰(zhàn)新房市場

樓市嚴控之下，購房者的置業(yè)意愿都明顯減弱，這對于靠業(yè)績提成獲得收入的房產經紀人來說，是一個很大壓力。

安居客調研數(shù)據(jù)則顯示，經紀人平均每月帶客戶看房達91次，高強度工作下也未必每月有成交，“價格談不攏”、“買家想繼續(xù)觀望”都很難讓一單業(yè)務做下來，這一情況讓很多經紀人甚至是門店經理的收入都減少過半。

隨之而來的就是人員流失。《每日經濟新聞》記者從一位中介人士處了解到，原先上海最大的中介高峰期曾達到1600家門店，如今只剩下1100多家，人員流失高達1萬多人。

不愿換行的經紀人，則紛紛開始轉戰(zhàn)一手房市場，而且很多人已經不局限于上海，環(huán)上海的一些區(qū)域，比如嘉興和杭州灣都是他們“攻占”的地域，據(jù)了解，環(huán)上海的一些一手房門店還在招人。

“我們公司會要求大家多做一些外地的一手房業(yè)務，比如常熟、無錫、周莊等地。”中原地產的一位經紀人告訴記者。

“中介行業(yè)短期面臨的主要問題是，熱點城市的存量房交易量持續(xù)低迷。”安居客房產研究院首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，因此一些中介公司正縮減落地城市的開店數(shù)量，以及新開店的城市數(shù)量，來保證合理的利潤范圍和規(guī)模水平。

但長期而言，張波直言，中介行業(yè)面臨的問題就不只是房產交易了，大量租賃房源納入政府控制的平臺、品牌公寓不斷興起，這些新因素都將對大型中介機構在租房交易的傭金收入方面形成長久和持續(xù)的影響。

另外，隨著房源信息公平透明程度不斷增強，類似58、安居客等互聯(lián)網房產信息平臺房源庫不斷完善，大型房產機構未來或面臨極大考驗。但隨之，張波認為，獨立經紀人模式或有機會大展身手，這或許是中介經紀人的一個新機會。