李宇嘉

實現(xiàn)全體人民“住有所居”，需要重塑住房供應制度，十九大報告提出的“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，重點在供給側。

近期，圍繞培育住房租賃市場，多層次供給的雛形正在顯現(xiàn)。除了萬科（泊寓）、龍湖（冠寓）、鏈家（自如）等開發(fā)商和中介發(fā)展長租公寓項目外，基于互聯(lián)網平臺的“機構房東”（YOU＋、魔方等），也如雨后春筍般涌現(xiàn)。

眼下，主要由國企承接的“自持地塊”租賃項目成為租賃供應的生力軍。另外，互聯(lián)網巨頭（BAT和京東）、銀聯(lián)、商業(yè)銀行等，也爭相進入租賃行業(yè)。比如基于大數據信用，互聯(lián)網巨頭、銀聯(lián)助力地方政府建設租賃平臺；銀行給租賃項目融資，投放租客貸款（如建行“按居貸”），開設網上“租賃—融資”一體化平臺等；再如，首單央企租賃房地產信托投資基金（REITs）、公寓租賃REITs即將上市等。

政府和市場共同推動下，在供應端，住房租賃確實呈現(xiàn)出了“多層次、多主體”的良好開端，“重售輕租”的住房供應跛行局面有望改觀。

目前，租賃需求的主體是2.7億新市民（2.45億外來人口、2500萬租房大學生）、城市戶籍“無房戶”。從調研結果看，這部分人群需要的是以小戶型、低租金為主的租賃房源。以深圳為例，據鏈家地產統(tǒng)計，80%的租賃交易，其租金支付占家庭收入的30%（2500元左右）以內，52.7%的租房者月租金在2000元以內，近20%為1000元以內。但是，今年1~8月，深圳商品住房套均租金為5005元，90平方米以內戶型房源供應比需求少近20個百分點。于是，合租、城中村、外圍租賃成為主流。

由此，多層次供應除增加供應渠道，還要在政策扶持下，降低供應成本，提高供應有效性，匹配租賃需求，最終實現(xiàn)多渠道保障。

目前，租賃供應端存在一些問題，最典型的就是供應成本在提高。盡管長租公寓改善了居住環(huán)境，特別是改造舊住宅區(qū)、城中村的長租公寓，消防安全標準提高了、適應年輕租客的居住體驗性也提高了，但租金也明顯上漲了。

據筆者在深圳的調研，長租公寓“整租—裝修—再出租”的一般模式下，相比裝修前、相比同類普通住房，租金無一例外提高30%~50%。而且，不管是引進規(guī)范化的物業(yè)管理，還是公寓運營企業(yè)對保潔、維修等提供流程化服務，長租公寓都將以更高的租金來收回投資。再加上，相比租客和房東之間的“私人散租”，租賃企業(yè)化增加了運營、稅收、財務等成本，盡管有稅收優(yōu)惠和減免，但增加的成本都會反映在房租上漲上面。

筆者在調研中了解到，租客都想租住環(huán)境好、體驗性好、引進物管和維修流程化服務的租賃住房，但任何“改善”的對價，都是高成本、高租金。基于租金支付能力不足的考慮，多數人還是選擇了低租金對價的租賃，即城中村、合租、外圍租賃等環(huán)境相對差、體驗性不好、物業(yè)管理不足的租住模式。

當然，新增租賃供應端，國家政策也考慮到降低成本。比如2016年以來，全國出讓的租賃自持用地近80幅，主要由市屬或區(qū)屬國企承接，樓面地價僅相當于同區(qū)域“招拍掛”地價的1/10~1/6。國企帶頭并發(fā)揮社會責任，無疑是降低租賃供應成本的主要渠道，但一方面，大城市新增地塊供應的可持續(xù)性不足，另外一方面新增地塊多在城市外圍，供應的有效性也需要考慮。

各方調查顯示，對于新市民和廣大租客來說，租房最看重的因素是：是否位于交通便利的位置（如是否臨近地鐵站）、租金水平、公共配套服務等。由此，外圍新增供地建設租賃住房，特別需要考慮租賃供應的有效性。

2011年，我國提出了“建設3600萬套保障性安居工程”的戰(zhàn)略，事后顯示，很多保障房建在了城市外圍、公共配套難以共享或跟進，甚至淪為“數字工程”，不僅浪費土地資源、財政資源，住房保障的效率也不高。因此，應該高度重視供應效率。

而且，從過往經驗看，越強調社會責任，越需要確?！巴度搿a出”平衡。唯有此，才能保證租賃供應的可持續(xù)性。目前，盡管土地成本降低了，但考慮到運營、財務成本，新增地塊建設的利潤率并不很樂觀，建議多數作為引導或示范，帶動社會投資進入。

另外，基于大數據信用的租賃信息平臺，“租賃—融資”一體化的銀行平臺除了實現(xiàn)租賃信息和服務“線上集中”，還要有降低押金、中介代理費，甚至降低租金等降低成本和租賃消費門檻的效果。

但是，各地租賃信息平臺還在建設過程中，能否取代傳統(tǒng)“中介代理—線下服務”的私人“散租”模式，取決于能否最大程度集中房源，豐富供應類型；能否通過統(tǒng)一的租賃合同，基于大數據信用的租后監(jiān)管，讓租賃雙方看到降低成本和保障權益的好處；能否提供人性化、接地氣的服務，提高租賃交易的效率等。近期，即便額度收緊，各大國有銀行依然啟動低利率的租賃融資，但是，全社會利率成本走高的情況下，銀行對租賃融資“開小灶”是否能持續(xù)也是個問題。

今年7月份，9部委發(fā)布《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，特別強調12個熱點城市要建設住房租賃交易平臺，在很大程度上發(fā)揮了平臺在降低租賃成本上的積極作用。目前，考慮到盤活存量（包括閑置低效的商業(yè)辦公），大城市租賃房源供應潛力很大。

租賃成本高，源于供求信息不對稱、秩序混亂、供應潛力挖掘不夠等。相比商品房買賣，租賃是一個體驗性很強的“軟服務”行業(yè)，租賃平臺既能解決信息不對稱，還能以大數據信用疊加政府信用，解決秩序混亂的頑疾。而且，以強大的信用降低成本，房源平臺化能帶來示范效應，租賃平臺還會鼓勵更多房源上平臺交易，繼續(xù)挖掘供應潛力。因此，要加快租賃信息平臺建設，這是降低租賃供應綜合成本的重要渠道。

另外，相比新增地塊供應，加快存量閑置低效商業(yè)辦公用房盤活力度，是降低供應成本的另一個渠道。商業(yè)辦公地價本來就低，在“互聯(lián)網+”的沖擊下，待盤活的商業(yè)辦公存量空間很大，改造成本也不高。關鍵在于，土地用途管制、片區(qū)規(guī)劃限制要突破，公共配套要跟進。

因此，應加快地方政府和各職能部門的統(tǒng)籌協(xié)調，強化主體責任和主觀能動性。另外，要鼓勵大型租賃企業(yè)提高集中度，以規(guī)?；洜I降低單位成本，以流程標準化、服務衍生化（REITs、房屋裝修、租客生活電商）接納散租房屋托管，由大型租賃企業(yè)對受托管房屋進行管理、維護和運營等。在增加租賃供應和可選房屋的同時，以衍生服務、流程標準化進一步降低單位租賃交易成本。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）