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克而瑞房地產(chǎn)研究中心指出，今年房企御寒主要靠“三床棉被”。此前由于匯兌風(fēng)險(xiǎn)遇冷的海外融資，今年又成房企融資的重要手段。除了境外融資，資產(chǎn)證券化也是房企融資的通道。值得關(guān)注的是，由于房企拿地資金受政策所限，今年以來(lái)，與金融機(jī)構(gòu)合作成立并購(gòu)基金的模式備受青睞。

記者 朱楠 編輯 吳正懿

年關(guān)將至，房企資金鏈或再承壓。記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，目前有銀行正在重啟壓力測(cè)試，部分開發(fā)商資金壓力將加大。

雖說(shuō)年底銀根收緊是金融機(jī)構(gòu)每年的常規(guī)動(dòng)作，但由于今年以來(lái)國(guó)內(nèi)融資渠道始終從緊，再加上政策調(diào)控對(duì)銷售回款的影響，房企資金壓力疊加。在此境況下，海外融資、資產(chǎn)證券化、聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)設(shè)立并購(gòu)基金等方式成為房企融資新途徑。

房企再融資規(guī)模驟降

一家國(guó)有銀行內(nèi)部人士透露，近期銀行重啟房地產(chǎn)壓力測(cè)試，或?qū)?duì)高杠桿、高負(fù)債的激進(jìn)房企收緊貸款，以降低金融機(jī)構(gòu)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

“再次強(qiáng)調(diào)壓力測(cè)試，一方面是年底銀根緊縮的常規(guī)動(dòng)作，另一方面也是受到調(diào)控政策的影響，今年以來(lái)對(duì)房企貸款一直是偏緊的。一般而言，每一次壓力測(cè)試后，無(wú)論結(jié)果如何，銀行都會(huì)在一定程度上縮減房地產(chǎn)開發(fā)貸款的額度。”該人士告訴記者。

事實(shí)上，目前銀行在選擇開發(fā)商時(shí)都有一份名單，按照規(guī)模排名比較靠前的開發(fā)商才有可能進(jìn)入這個(gè)大名單。而一些靠高杠桿迅速擴(kuò)張的房企，即便年銷售規(guī)模居前，在目前市場(chǎng)形勢(shì)下，仍會(huì)讓金融機(jī)構(gòu)有所顧慮。在年底信貸資源極為緊缺的情況下，金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步收緊對(duì)此類房企放貸不足為怪。

不僅是銀行信貸，今年以來(lái)，房企國(guó)內(nèi)融資渠道普遍收緊，上市房企再融資規(guī)模也呈下降趨勢(shì)。上證資訊統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月15日，今年A股上市房企提出預(yù)案的定增計(jì)劃募資規(guī)模約852.78億元，今年實(shí)施的定增募資規(guī)模為45.14億元。而去年，提出預(yù)案和實(shí)施的定增募資規(guī)模分別是1120.56億元和439.88億元。相比之下，今年的數(shù)字同比分別下降了23.9%和89.7%。

其實(shí)，從去年開始，A股房企再融資的“口子”就已經(jīng)開始收緊，去年發(fā)布預(yù)案的29個(gè)定增計(jì)劃中，有24個(gè)已停止實(shí)施，顯然與政策面息息相關(guān)。

“三床棉被”御寒

2017年房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深化，從證券市場(chǎng)到銀行間市場(chǎng)，房企融資渠道全面收緊?？硕鸱康禺a(chǎn)研究中心指出，今年房企御寒主要靠“三床棉被”。

此前由于匯兌風(fēng)險(xiǎn)遇冷的海外融資，今年又成房企融資的重要手段。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月底，已有108家上市房企在境外通過(guò)發(fā)債及銀團(tuán)貸款等方式融集了1868億元，已超去年全年總額。

其中，發(fā)債是從境外融資的主要手段。截至9月底，108家房企境外發(fā)債金額總計(jì)約1556億元。比如中國(guó)恒大，在境外通過(guò)發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的方式募集了424億元的資金，占今年融資總額的近一半。從企業(yè)境外發(fā)債成本來(lái)看，加權(quán)融資成本為6.6%，較2016年上升了1.2個(gè)百分點(diǎn)。

除了境外融資，資產(chǎn)證券化也是房企融資的通道。2017年1月至9月，多家企業(yè)完成發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，發(fā)行金額達(dá)334.5億元，同比大幅增長(zhǎng)120%，也大大超過(guò)2016年全年總量。與往年相比，發(fā)行企業(yè)數(shù)量增加，且超過(guò)半數(shù)的項(xiàng)目單筆發(fā)行規(guī)模大于25億元，其中金融街、世茂、陽(yáng)光城等企業(yè)皆發(fā)行了超過(guò)45億元規(guī)模的產(chǎn)品。

值得關(guān)注的是，由于房企拿地資金受政策所限，今年以來(lái)，與金融機(jī)構(gòu)合作成立并購(gòu)基金的模式備受青睞。這種合作模式主要由房企主導(dǎo)，尋找市場(chǎng)上有價(jià)值的項(xiàng)目進(jìn)行并購(gòu)開發(fā)，或?qū)﹂_發(fā)滯后的項(xiàng)目及公司進(jìn)行盤活，再利用房企的品牌和營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售。金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)資金籌措責(zé)任，并從中抽取一定的收益。如陽(yáng)光城、福晟等紛紛成立并購(gòu)基金，成為企業(yè)快速擴(kuò)張的利器。

來(lái)源：上海證券報(bào)