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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳抒穎 每經(jīng)記者 郭榮村 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 梁秋月

當(dāng)規(guī)?；牡缆凡辉俪蔀楹仙鷦?chuàng)展的首選之后，這家公司將更多的資源押注于商業(yè)地產(chǎn)。

雖然合生創(chuàng)展進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)間較早，但大舉攻堅(jiān)這一領(lǐng)域卻是近兩年才開始。去年年底，合生商業(yè)地產(chǎn)管理有限公司董事長鮑文格在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)布會上曾表示，合生創(chuàng)展未來將會著重做大公司的商業(yè)地產(chǎn)板塊，并提出了合生商業(yè)“未來3年要推出30多個(gè)項(xiàng)目”的戰(zhàn)略目標(biāo)。

業(yè)界的共識是，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)性過剩問題正在顯現(xiàn)，這一領(lǐng)域已經(jīng)逐漸成為“紅海”。此番背景下，“后來者”合生創(chuàng)展能夠沖出重圍嗎？

租金回報(bào)率承壓

此前鮑文格在接受媒體采訪時(shí)提到，合生商業(yè)對旗下的商業(yè)購物中心作了回報(bào)率測算，“業(yè)績遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，排在前列”。但在合生創(chuàng)展的年報(bào)中，由于這一數(shù)據(jù)沒有公開，因此未能夠從公開資料中核實(shí)這一說法的準(zhǔn)確性。

在合生創(chuàng)展2017年的半年報(bào)上，唯一一座有租金收入可查的購物中心是位于廣州市海珠區(qū)的合生廣場。這個(gè)項(xiàng)目擁有一個(gè)8萬平方米的購物中心，2017年半年報(bào)顯示，項(xiàng)目上半年共錄得租金收入3200萬元。

圖片：吳抒穎攝

記者走訪廣州合生廣場時(shí)發(fā)現(xiàn)，除底層相對較好，上面幾層空置率仍然較高，多家商鋪仍未進(jìn)入開業(yè)狀態(tài)。現(xiàn)場的工作人員對記者說，“很多店鋪未能開業(yè)的原因是正在進(jìn)行消防整改，整體來看，目前項(xiàng)目的出租率還算不錯(cuò)。”

圖片：廣州合生廣場內(nèi)部未開業(yè)的店鋪 吳抒穎攝

此前仲量聯(lián)行發(fā)布2017第二季度廣州房地產(chǎn)市場回顧報(bào)告指出，今年二季度，廣州合生廣場的空置率約為32%。一名從事商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士向記者分析稱，如果按照這一數(shù)據(jù)和租金收入測算，它的出租面積租金為3.26元/平方米/天，屬于中等偏下的水平。

可供佐證的是，第一太平戴維斯此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年第三季度，海珠區(qū)的首層零售平均租金為15.3元/平方米/天；空置率方面，第三季度海珠區(qū)總體的空置率在12%左右。

廣州世邦魏理仕的一名內(nèi)部人士指，這個(gè)項(xiàng)目的問題在于交通不方便，雖然商圈的人流量大，但是沒有地鐵等配套，因此缺陷也比較明顯，整體的項(xiàng)目水平有待提高。

實(shí)際上，在合生商業(yè)旗下，最受到重視的產(chǎn)品線是“合生匯”，目前已經(jīng)開業(yè)的有上海五角場合生匯及北京朝陽合生匯，未來還將有上海靜安合生匯、蘇河灣合生匯以及通州合生匯等項(xiàng)目亮相。

在多名業(yè)界人士看來，“合生匯”產(chǎn)品線的開山之作五角場合生匯是一個(gè)不錯(cuò)產(chǎn)品。上述世邦魏理仕的內(nèi)部人士也向記者表示，合生創(chuàng)展是在五角場合生匯這個(gè)項(xiàng)目上“嘗到了甜頭”，因此覺得自己也能夠在商業(yè)地產(chǎn)這塊做得更好，這個(gè)項(xiàng)目給了企業(yè)不少的信心。

“但是可以看出，在這個(gè)項(xiàng)目上合生也是作出了一些回報(bào)率方面的讓步的。不然，招不到商，人氣不足，商家賺不到錢會讓它更加難受。”多名商業(yè)人士向記者表示。

合生商業(yè)的前路

合生創(chuàng)展正在大力攻堅(jiān)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。公開資料顯示，合生商業(yè)目前有五大業(yè)務(wù)板塊，分別為城市綜合體、購物中心、寫字樓、酒店和產(chǎn)業(yè)園，定位為商業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新運(yùn)營商及管理商。目前在北京、上海、廣州、深圳及成都等一線城市及主流城市運(yùn)營管理70余個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，超80%布局在北上廣深一線城市。

經(jīng)歷了過去數(shù)年的爆發(fā)性增長后，目前，中國的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期。合生創(chuàng)展選擇在此時(shí)入局，能夠讓它重拾舊日榮光嗎？

中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會主任郭增利在接受記者采訪時(shí)表示，目前合生創(chuàng)展還沒有更多的產(chǎn)品亮相，因此，對于它在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展作出全局性的評價(jià)并不合適。但是可以肯定的是，目前加盟合生商業(yè)的很多人士都已經(jīng)經(jīng)歷了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)性發(fā)展的時(shí)期，因此，在做項(xiàng)目布局的時(shí)候，能夠規(guī)避很多可能出現(xiàn)的問題，對于合生而言或許是個(gè)機(jī)會。

需要提醒的是，過去數(shù)年，合生創(chuàng)展備受詬病的管理架構(gòu)，仍然是這家企業(yè)不能忽視的牽絆。“在商業(yè)地產(chǎn)這塊，對于5萬平方米以上的購物中心，其實(shí)分區(qū)開業(yè)是比較理想的方式。但是合生旗下的購物中心，如上海米格招商不到五成就開業(yè)了，說明內(nèi)部管理不夠嚴(yán)勤，太松散。”上海一名商業(yè)地產(chǎn)人士指出。

這一說法也得到了合生創(chuàng)展離職員工及曾有過項(xiàng)目合作的人士的印證。據(jù)他們透露，合生系旗下的多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都曾經(jīng)有過頻繁更換職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)的情況。“公司在管理方面比較傳統(tǒng)，企業(yè)文化不算強(qiáng)，凝聚力偏弱。且公司的開發(fā)周期常常拉得很長，人員流動(dòng)率大也很正常。”一名內(nèi)部員工續(xù)稱。

而實(shí)際上，不僅僅是基層員工，合生創(chuàng)展的高級行政人員也頻繁更換過。在過去的數(shù)年間，合生更換了數(shù)任總裁，包括薛虎、陳長纓、武捷思等，在合生行政總裁的位置上都沒有坐滿3年。

不過，郭增利則稱，對于商業(yè)項(xiàng)目而言，尤其是在項(xiàng)目開發(fā)的前期，頻繁更換經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)是很常見的行為。“經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)需要和公司的企業(yè)文化進(jìn)行磨合，而且商業(yè)地產(chǎn)常常是帶有很濃的企業(yè)風(fēng)格的。對于企業(yè)而言，更換團(tuán)隊(duì)不是問題，找到最適合自己的發(fā)展模式才最重要。”

合生商業(yè)在合生創(chuàng)展的營業(yè)收入中占比正在擴(kuò)大。半年報(bào)顯示，2017年上半年，公司的租金收入達(dá)到5.3億港元，同比增長65%。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的租金收入占營業(yè)收入的比例達(dá)到14%，較2016年年底上升了8個(gè)百分點(diǎn)。