每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

2010年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售金額1081.6億元，成為全國(guó)首個(gè)年銷售額達(dá)到千億的房企。今年前10月，銷售破千億的房企已經(jīng)達(dá)到12家。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到今年年底，千億房企可能達(dá)到17家。

在今年的最后兩個(gè)月，各家房企都在摩拳擦掌，千億之爭(zhēng)更加激烈。“前三強(qiáng)”想再上臺(tái)階，已沖上千億的房企還在激烈角逐，而想要沖千億的房企則蓄力做最后的沖刺。

“千億”已經(jīng)成為房企發(fā)展過(guò)程中十分特殊的一個(gè)“卡位”標(biāo)準(zhǔn)，踏進(jìn)門檻前如何平衡速度與風(fēng)險(xiǎn)是一大課題。而沖入陣營(yíng)后，速度與質(zhì)量、規(guī)模與內(nèi)功的矛盾將凸顯，更是給企業(yè)帶來(lái)很大壓力。業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“房地產(chǎn)已進(jìn)入集中化的時(shí)區(qū)，房企要想做優(yōu)等生就不能‘偏科’，不能全優(yōu)就必須‘補(bǔ)課’。”

                                                    圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

龍頭房企陣營(yíng)分化明顯

根據(jù)克而瑞研究中心最新發(fā)布的《2017年1～10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》數(shù)據(jù)顯示，在今年的前三個(gè)季度，碧桂園的銷售規(guī)模已突破4000億元，萬(wàn)科和恒大也分別達(dá)到3947.8億元和3658.8億元。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)三家龍頭房企年內(nèi)的銷售額都有望突破5000億元。“他們未來(lái)3～5年的目標(biāo)是萬(wàn)億。”克而瑞指出。而這三家和其身后競(jìng)爭(zhēng)者的距離越來(lái)越大，后續(xù)幾個(gè)陣營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)更難掩波瀾。

龍湖在今年7月首進(jìn)千億陣容，中海、金地、華夏幸福、華潤(rùn)置地已在9月保證了今年“千億俱樂(lè)部”席位，其中綠城中國(guó)以1070億元的銷售額成為第12名千億俱樂(lè)部成員。顯然，在龍頭房企快速增長(zhǎng)的同時(shí)，千億級(jí)房企也在加速拉開(kāi)與追趕者的差距。

安居客房產(chǎn)研究院跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，2017年1～10月，前10大房企銷售占比超過(guò)四分之一達(dá)到25.3%，較去年增加6.7個(gè)百分點(diǎn)；各梯隊(duì)房企的金額集中度與2016年全年相比均呈上升趨勢(shì)，其中TOP30和TOP50房企集中度升幅最大，較2016年末分別上升了8.8和9.8個(gè)百分點(diǎn)。

房企的集中度正越來(lái)越明顯，這樣的格局讓已步入千億級(jí)的企業(yè)都不容懈怠，而對(duì)于沖刺千億的企業(yè)來(lái)說(shuō)可能就是生存之爭(zhēng)——洗牌加速。房企只有拼盡全力保持一定的規(guī)模增長(zhǎng)，才能獲取足夠的發(fā)展空間，保證在行業(yè)中的一席之地。

在今年第三季度的TOP30房企中，新城控股、招商蛇口、世茂、旭輝的規(guī)模都在800億～900億元左右，年底有望步入“千億”行列；魯能、富力、中南、陽(yáng)光城、泰禾年底規(guī)模力爭(zhēng)達(dá)到900億～1000多億元，也在全力沖”千億“目標(biāo)。克而瑞預(yù)估，今年邁入千億關(guān)口的房企將突破17家。

克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前TOP100房企的集中度達(dá)到53.2%，占據(jù)市場(chǎng)份額過(guò)半。預(yù)計(jì)2017年末，TOP3、TOP10、TOP20和TOP30房企的金額集中度將分別達(dá)到13%、25%、35%和40%。而到2020年，TOP10和TOP30房企的集中度將分別達(dá)到47%和70%。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，20%的企業(yè)會(huì)越來(lái)越優(yōu)秀，80%的企業(yè)則會(huì)慢慢被淘汰。

“千億”對(duì)房企的不同含義

“千億”的確是一個(gè)頗為特殊的數(shù)字，它對(duì)于一些企業(yè)是紅線，對(duì)于一些企業(yè)是門檻，對(duì)于一些企業(yè)則是生存線。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，千億是龍頭房企的“入場(chǎng)券”，馬太效應(yīng)之下，非強(qiáng)者即被淘汰，不沖進(jìn)千億陣營(yíng)，極難生存?？偛课挥谏虾５母＝ǚ科笥碇薜禺a(chǎn)總裁蔡明輝就告訴記者，禹洲地產(chǎn)董事會(huì)已明確提出2020年沖擊千億的戰(zhàn)略目標(biāo)。

“這從房企的土地競(jìng)爭(zhēng)中可見(jiàn)一斑，土地溢價(jià)率快速提高，中小房企基本無(wú)法和龍頭房企搶地。同時(shí)，熱點(diǎn)城市土地調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，從拿地規(guī)則、資金來(lái)源、保證金及付款期限等方面進(jìn)行限制，大房企的優(yōu)勢(shì)更為凸顯。”融信中國(guó)品牌營(yíng)銷中心總經(jīng)理張文龍道出了中型房企的心聲，“對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在精神層面上，千億目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是一種激勵(lì)，也是企業(yè)發(fā)展過(guò)程中重要的歷史時(shí)刻。”

張文龍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，行業(yè)集中度提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，行業(yè)相互之間角力明顯，擴(kuò)大銷售規(guī)模是在未來(lái)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得空間的前提。“實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)的總?cè)萘窟€在增長(zhǎng)，但不代表每個(gè)參與者都能分享紅利。格局變了，為了這份發(fā)展資格，各個(gè)企業(yè)都要去爭(zhēng)取擴(kuò)大規(guī)模，以免在后期發(fā)展中處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。”

片面追求規(guī)模增長(zhǎng)不可取

房企規(guī)模的提升很重要，但實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)靠的不僅是單純市場(chǎng)占有率的上升，如何修煉“內(nèi)功”也很重要。因?yàn)榍|之后，路依舊很長(zhǎng)。

張波對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，企業(yè)在沖擊千億時(shí)會(huì)遺留一系列問(wèn)題，比如要在產(chǎn)品的可復(fù)制性以及快速擴(kuò)張上動(dòng)腦筋，產(chǎn)品千篇一律可以出優(yōu)品但很難出精品，如果沒(méi)有精品，越往后走品牌辨識(shí)度和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力就越弱。

張文龍表示，房企達(dá)到千億規(guī)模之后應(yīng)考慮如何控制自身風(fēng)險(xiǎn)、如何持續(xù)增長(zhǎng)盈利能力、如何提升運(yùn)營(yíng)能力，發(fā)展中要尋求量和速度的某種平衡，拒絕“畸形”增長(zhǎng)。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，站在企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃角度，片面追求規(guī)模增長(zhǎng)、忽視發(fā)展質(zhì)量也不可取，一方面要注重資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和負(fù)債水平的優(yōu)化，使得財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)更加穩(wěn)健，另一方面要優(yōu)化和提升新項(xiàng)目的品質(zhì)，重視客戶體驗(yàn)。

“控費(fèi)用、抓運(yùn)營(yíng)、求利潤(rùn)”始終貫穿。中南置地董事長(zhǎng)陳凱指出，“年銷售在50億元左右，核心競(jìng)爭(zhēng)力是產(chǎn)品；年銷售在100億～300億元之間，靠的是營(yíng)銷力和資金周轉(zhuǎn)能力；年銷售在500億～1000億元靠的是高周轉(zhuǎn)和組織力；年銷售在1000億～3000億元，靠的是人力資本和企業(yè)機(jī)制；達(dá)到3000億元以上的，靠的是產(chǎn)業(yè)鏈的整合能力。”

“不同檔次的企業(yè)，在規(guī)模這個(gè)‘殼’提升的同時(shí)，必須裝上能與之配套、足夠能量的“內(nèi)涵”，沖擊千億不容易，但跨過(guò)千億后更不容易，面臨的是萬(wàn)億企業(yè)的壓力和同檔次高段位企業(yè)的沖擊，內(nèi)功將更顯關(guān)鍵。”張文龍表示。