每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 董青枝    

每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 盧祥勇

長(zhǎng)租公寓、貸款租房、自持地塊、城中村改造......再加上不斷利好的租賃政策出臺(tái)，深圳租賃市場(chǎng)已悄然改變。

日前，星河控股與中國(guó)建設(shè)銀行深圳市分行創(chuàng)新長(zhǎng)租模式，推出“CCB建融家園·星河榮御”長(zhǎng)租社區(qū)項(xiàng)目，這是目前深圳市場(chǎng)上唯一的整體長(zhǎng)租社區(qū)。

星河控股集團(tuán)副董事長(zhǎng)、總裁姚惠瓊表示，這是星河試點(diǎn)商品房開發(fā)銷售與租賃經(jīng)營(yíng)一體化運(yùn)作模式的一次重要嘗試，將顛覆傳統(tǒng)意義上的租房模式。

更多面向家庭

十九大報(bào)告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

在此背景下，近日建行與11家房企簽約住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議備受關(guān)注。其中，星河榮御項(xiàng)目將其2687套房源全部提供給建行用于租賃，是現(xiàn)在建行深圳5000多套租賃房源的一半，而租客可向深圳建行申請(qǐng)“按居貸”個(gè)人住房租賃貸款，用于支付長(zhǎng)租租金。

姚惠瓊透露，該項(xiàng)目原計(jì)劃今年10月1日公開銷售，但與建行協(xié)商后，不到半個(gè)月時(shí)間，星河便決定將項(xiàng)目整體改為長(zhǎng)租社區(qū)。首批產(chǎn)品預(yù)計(jì)明年年底將交付。

不同于市場(chǎng)上多數(shù)小戶型租賃的公寓，星河榮御產(chǎn)品是40-180平方米的全能精裝修戶型，并設(shè)有商業(yè)、學(xué)校、園林等生活配套。

“這個(gè)項(xiàng)目更多是面向那種家庭的，跟那種單身公寓是不一樣的，以家庭式的、高端的專業(yè)人才為主。”姚惠瓊認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)比較大，尤其是家庭需求，今后長(zhǎng)租公寓的供應(yīng)模式會(huì)發(fā)生改變。

在租賃方式上，姚惠瓊稱，星河榮御會(huì)采用團(tuán)組和散租相結(jié)合，目前已經(jīng)和一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)簽訂了意向書，企業(yè)會(huì)有優(yōu)先權(quán)，在真正租賃開始前三個(gè)月會(huì)和企業(yè)確定租賃需求。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級(jí)董事及主管張曉端表示，以往長(zhǎng)租公寓主要面對(duì)青年人群，以小戶型為主，但是隨著購(gòu)租并舉的推進(jìn)，租房群體將從青年擴(kuò)大到中年甚至終身租房，這就需要市場(chǎng)有相應(yīng)的大戶型供給以滿足家庭型租戶的需要。星河大戶型產(chǎn)品的推出既是滿足小區(qū)面向人才高端定位的需要，也是未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展的方向。

至于未來(lái)星河是否還會(huì)和建行進(jìn)行此類合作？姚惠瓊在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等媒體采訪時(shí)表示，星河現(xiàn)在沒有其他項(xiàng)目可以提供給銀行做長(zhǎng)租項(xiàng)目。如果幾年后項(xiàng)目數(shù)量上來(lái)，還是會(huì)考慮和更多的銀行展開合作。

考慮資產(chǎn)證券化

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前TOP30房企中，有1/3房企通過(guò)不同方式參與到長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，但目前長(zhǎng)租公寓還處在搶占市場(chǎng)和燒錢的階段。

張曉端認(rèn)為，雖然在初期長(zhǎng)租公寓會(huì)沉淀不少資金，市場(chǎng)也尚未形成良好的盈利模式，但并不妨礙房企將之作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要方向大力培育。

“星河從2016年起便開始組建長(zhǎng)租公寓的團(tuán)隊(duì)，也在和世聯(lián)行談合作，計(jì)劃在其他項(xiàng)目上加入青年公寓，預(yù)計(jì)明年開始會(huì)陸續(xù)入市。現(xiàn)在星河肯定還以房地產(chǎn)開發(fā)銷售為主，要追求現(xiàn)金流的平衡。”姚惠瓊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前租賃市場(chǎng)仍以國(guó)企、央企，包括萬(wàn)科這種企業(yè)在主導(dǎo)，民營(yíng)企業(yè)是參與為主，星河盡自己的能力多承擔(dān)這種社會(huì)責(zé)任。

姚惠瓊坦言，對(duì)于星河而言，一次性拿出一個(gè)社區(qū)的房源作為長(zhǎng)租項(xiàng)目，也是比較困難的。從賬面上算星河短期內(nèi)會(huì)有比較大的利益犧牲，但這也是企業(yè)社會(huì)責(zé)任的表現(xiàn)。與建行合作多年，星河愿意在這個(gè)項(xiàng)目上支持建行，把長(zhǎng)租公寓先做起來(lái)。

從“高周轉(zhuǎn)”到“自持租賃”，開發(fā)商的投資與開發(fā)邏輯也在改變。除了傳統(tǒng)的收租模式，房企涉足長(zhǎng)租公寓未來(lái)的發(fā)展模式會(huì)趨向于資產(chǎn)證券化方式。

就在10月11日，國(guó)內(nèi)首單權(quán)益性長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品--新派REITs正式獲批發(fā)行；10月23日，國(guó)內(nèi)首單房企租賃住房REITs--保利租賃住房REITs獲得上海證券交易所審議通過(guò)。

姚惠瓊認(rèn)為，在今后長(zhǎng)租公寓發(fā)展中，有了保利地產(chǎn)的“租賃住房REITs”的獲批，政策對(duì)房企長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的金融支持也會(huì)放開，星河也會(huì)考慮發(fā)行REITs產(chǎn)品來(lái)支持長(zhǎng)租項(xiàng)目的建設(shè)。

張曉端分析稱，長(zhǎng)租公寓可以很好地和金融產(chǎn)品相結(jié)合，注重運(yùn)營(yíng)、服務(wù)，有助于實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化，十分契合房企的轉(zhuǎn)型需求，因此吸引大量企業(yè)投身其中。同時(shí)，進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，有助于為房企銷售業(yè)務(wù)培養(yǎng)潛在的客戶，拿地手段也更多元化，與房企的傳統(tǒng)銷售業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。