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每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 盧祥勇

在企業(yè)經(jīng)營中，適當(dāng)?shù)呢?fù)債能幫助企業(yè)借外部資金投入生產(chǎn)，從而擴大規(guī)模、增強競爭力，然而，負(fù)債又是一把雙刃劍，一旦負(fù)債過高，會成為企業(yè)經(jīng)營、利潤、投資信心等發(fā)展的阻礙。

在房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)普遍采用“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、快發(fā)展”的擴張方式，尤其是閩系房企一度被貼上“高負(fù)債派系”的標(biāo)簽。但這一的標(biāo)簽對閩系房企來說并不公平，因為當(dāng)前閩系企業(yè)分處不同的發(fā)展階段，在行業(yè)的第一二三梯隊均有分布，且今年以來不少閩系房企開始高呼“降負(fù)債”，并不乏實際動作出現(xiàn)。也有一些閩系企業(yè)依然扛著重重的“負(fù)債殼”，蓄力明年的極速擴張。

高負(fù)債可能是“毒丸” 閩系提前開降

一直以來，很多業(yè)內(nèi)人士將“高負(fù)債”和閩系房企捆綁在一起，這與不少閩系企業(yè)曾創(chuàng)造了2倍甚至10倍以上負(fù)債率的“驚人現(xiàn)象”不無關(guān)系。由于高負(fù)債、高杠桿的加持，使得融信、禹州等大批閩系企業(yè)站住了上海這個支點，從而向全國性發(fā)展。

“負(fù)債用好了，是靈丹妙藥，可以不斷幫助企業(yè)擴大規(guī)模。”安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

“但負(fù)債用不好就是‘毒丸’，短期似乎有效，長期導(dǎo)致不可預(yù)測后果。”張波說，尤其是今年。今年房企的現(xiàn)金流較去年明顯回落，房企現(xiàn)金壓力增加明顯，一方面不得不通過高負(fù)債緩解現(xiàn)金流難題。另一方面，海通證券報告顯示，今年房企帶息債務(wù)規(guī)模再創(chuàng)新高，三季度末已超過2.7萬億元，同比增長29.6%。

負(fù)債似乎已有進入臨界點的趨勢。張波指出，當(dāng)房地產(chǎn)處于下降周期，高負(fù)債的房企如果繼續(xù)擴張債務(wù)，資金周轉(zhuǎn)的難度將會逐步增加，房企就將面臨生存風(fēng)險。

張波告訴記者，高負(fù)債或可博取高回報，但絕非必然。以高負(fù)債搏高回報，這種機會主義在房地產(chǎn)上升周期可能有效，但這原本就非定律，所以受行情影響很大。

“畢竟負(fù)債高，是非常影響股東和投資者信心的。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進表示。

以陽光城為例，公告顯示，今年前三季度，公司負(fù)債總額1694億元，扣除預(yù)收賬款后的債務(wù)1282億元，凈負(fù)債率達(dá)到281%。其中，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債246億元，比上年末增加536.87%。

這樣的財報數(shù)字讓陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌不得不露面向投資者作出解釋。在前幾天的北京媒體見面會上，吳建斌表示，“在負(fù)債率上，我們更看重凈負(fù)債率指標(biāo)，作為一個從港股上市房企出身的人來說，我認(rèn)為碧桂園、中海的負(fù)債率情況是比較好的，可以對標(biāo)這兩家房企的負(fù)債率情況。”

關(guān)于降負(fù)債問題，吳建斌說，“要把之前的高負(fù)債優(yōu)化下來需要時間，我們希望一兩年內(nèi)先把凈負(fù)債率降低至100%，長期來看，如果能降到70%是比較合理的。”

組建降負(fù)債大軍 閩系青睞精細(xì)化運營

即使是快速擴張的陽光城，也不得不同步考慮負(fù)債率的調(diào)整，而有此想法的不止一家。

據(jù)統(tǒng)計，去年以來，融信、泰禾、禹州等不同規(guī)模的閩系房企，均分別有過定增、資產(chǎn)證券化、降低融資成本、優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)證券化等行動，目的都是一個——降低資產(chǎn)負(fù)債率。

“2016年，禹洲的凈負(fù)債率較前年有所下降，因為開始積極降負(fù)債。”禹洲地產(chǎn)執(zhí)行總裁蔡明輝告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在設(shè)定了2020年的千億目標(biāo)之后，勢必要加速擴張，但擴張背后，不可避免地面臨高負(fù)債問題，后者會影響到評級、授信。

今年半年報顯示，禹洲的凈負(fù)債率已在70%左右，較去年同期顯著下降。

一位券商分析師告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這個階段，房企會通過把大量的短期償付的債務(wù)置換為長期債務(wù)，以消解因短期債務(wù)過高帶來的償付風(fēng)險。

閩系房企融信相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，合理的負(fù)債是必要的，重點還在于資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和財務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)健，需要不斷優(yōu)化和提升項目品質(zhì)、重視客戶體驗，通過精細(xì)化操作來提高資產(chǎn)運營效率。同時，對銷售回款也必須高要求，保證現(xiàn)金流。

蔡明輝也表示，保證規(guī)模增長，但也要保證有質(zhì)量的增長，為了規(guī)模犧牲股東利益，是無法長遠(yuǎn)的。

禹洲地產(chǎn)財務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人則向記者透露，禹洲的做法是提高周轉(zhuǎn)率，比如用銷售額的60%來拿地，進一步提高回款比率。此外，該財務(wù)負(fù)責(zé)人指出，房地產(chǎn)進入一個全新的格局，越來越多地選擇合作拿地、共同開發(fā)的模式，即小股操盤。雖然銷售權(quán)益占比會下降，但效益和風(fēng)險更可控。