每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 魏 瓊 每經(jīng)編輯 盧祥勇 每經(jīng)實習編輯 梁秋月     

【編者按】合成創(chuàng)展，曾位居“華南五虎”陣營之首，更是被王石稱為“中國地產(chǎn)界的航母”，然而其10多年來一直徘徊不前，活在過去的榮光中。合生創(chuàng)展并非沒有發(fā)展的資本，其土地儲備超過了大多數(shù)規(guī)模在500億之上的房企，但記者實地調(diào)查的幾個項目均進度緩慢。在求變突圍的策略上，合成創(chuàng)展寄望于商業(yè)地產(chǎn)。然而，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)逐漸成為紅海，作為“后來者”如何沖出重圍？

每經(jīng)記者 魏 瓊 每經(jīng)編輯 盧祥勇 每經(jīng)實習編輯 梁秋月

1987年土地第一拍拉開了中國房地產(chǎn)30年繁榮，臥虎藏龍的廣東誕生了大量地產(chǎn)巨頭。從上世紀90年代的廣信和越秀城建兩大巨頭并存，到“華南五虎”星耀九州，再到今日“碧萬恒”三足鼎力領跑全國，華南一直是中國房地產(chǎn)的重鎮(zhèn)。

然而，三十年河東三十年河西，在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?？焖偌械母窬窒拢糠诌^去風光無限的房企卻逐漸掉隊。曾經(jīng)“華南五虎”陣營之首的合生創(chuàng)展一蹶不振，10多年間規(guī)模始終在百億徘徊，2016年全年銷售金額為80.89億元，業(yè)績甚至不敵10年前。

合生創(chuàng)展擁有大量核心城市的優(yōu)質(zhì)土地儲備，卻為何一直發(fā)展滯后？而且拿地熱情減退，走上慢節(jié)奏開發(fā)軌道。它為何對規(guī)模之爭表現(xiàn)得“云淡風輕”，難道真的像一個武林高手退隱江湖了嗎？

業(yè)績10年徘徊不前

作為第一家銷售金額突破百億的房企，合生創(chuàng)展曾被王石稱為“中國地產(chǎn)界的航母”。經(jīng)歷十多年發(fā)展，中國房地產(chǎn)已桑田巨變，格局重塑，房企規(guī)模急速提升的態(tài)勢下，合生創(chuàng)展卻一直在100億元規(guī)模徘徊。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理合生創(chuàng)展過去10年業(yè)績發(fā)現(xiàn)，2006年合生創(chuàng)展銷售金額突破100億大關，達到113.68億港元，2009年為150.9億元人民幣。7年過去了，150億元的銷售金額為合生創(chuàng)展的歷史最好成績。

據(jù)合生創(chuàng)展公布的歷年年報顯示，2010年~2016年，合生創(chuàng)展合約銷售金額分別為110.37億元、99.44億元、116.44億元、112.67億元、53.12億元、99.87億元以及81.89億元，2016年銷售金額尚不足十年前業(yè)績。

2016年業(yè)績下跌的態(tài)勢一直延續(xù)至今，截至2017年10月31日，合生創(chuàng)展前10個月銷售金額為74.08億元，同比去年的77.02億元下跌3.8%，曾經(jīng)領跑行業(yè)的合生創(chuàng)展已經(jīng)跌出克而瑞房企銷售排行榜單的百強。

談及合生創(chuàng)展的掉隊，一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)專家告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，國內(nèi)開發(fā)商采取瘋狂擴張戰(zhàn)略，合生創(chuàng)展卻采取保守的發(fā)展策略，并未大范圍地擴張，以致錯失了發(fā)展良機。

對于數(shù)據(jù)表現(xiàn)出的業(yè)績下滑，合生創(chuàng)展住宅投資事業(yè)部副總經(jīng)理閆家瑞有不同的解讀，他認為合生創(chuàng)展在過去10多年中業(yè)績是相對穩(wěn)定的。

關于今年業(yè)績，閆家瑞認為這不是下滑，而是受到公司推貨節(jié)奏影響，上半年整體的營銷策略是去庫存，今年的新項目則集中在三四季度推出。

10年業(yè)績止步不前，合生創(chuàng)展多年未對外公布業(yè)績目標，閆家瑞于8月份接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，合生創(chuàng)展有3~5年的發(fā)展規(guī)劃，但并不強調(diào)規(guī)模增長速度，希望在確保利潤的情況下實現(xiàn)現(xiàn)金流的絕對安全，不會犧牲利潤去做大規(guī)模。

問及利潤率具體目標時，閆家瑞并未給出詳細的數(shù)字，表示看公司報告，利潤要求也在這個水平左右。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢合生創(chuàng)展年報獲悉，2011年，合生創(chuàng)展毛利率高達45.9%，到2015年跌至24.6%，2016年上升到27.6%，到2017年上半年達到34%。

平安證券發(fā)布的研報顯示，2017年上半年上市房企整體毛利率企穩(wěn)回升，達到32.4%，較2016年上升2個百分點。而合生創(chuàng)展的毛利率水平高于行業(yè)平均水平，合生創(chuàng)展集團表示，是由于毛利較高的改善項目交付比例良好所致。

慢周轉(zhuǎn)模式

與房地產(chǎn)行業(yè)當前主流的高周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)的模式不同，合生創(chuàng)展采用慢周轉(zhuǎn)模式。閆家瑞表示，合生創(chuàng)展的項目一般體量較大，開發(fā)周期非常長，甚至有的項目開發(fā)周期長達10多年。

以珠江帝景項目為例，早前媒體報道顯示，廣州珠江帝景地塊于1998年競得，總用地面積618861平方米，總建筑面積996089平方米，其中住宅831911平方米，商業(yè)10238平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從合生創(chuàng)展年報獲悉，截至2016年底，廣州珠江帝景項目土地儲備面積達到679595平方米，尚有大量土地未完成開發(fā)。合生創(chuàng)展2017年半年報顯示，上半年珠江帝景項目實現(xiàn)合約銷售金額4億元。

另一位不愿透露姓名的知名房地產(chǎn)專家告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，2000年左右，該地區(qū)的樓面地價尚不足1000元/平方米，按照周邊區(qū)域樓面地價對比的原則，時代地產(chǎn)拿下的海珠地塊樓面價高達5.5萬元/平方米，地塊位置不及珠江帝景優(yōu)越。

以此估算，10多年間廣州珠江帝景地塊樓面地價漲幅驚人，合生創(chuàng)展可以享受土地增值帶來的豐厚回報。

從年報披露的數(shù)據(jù)來看，合生創(chuàng)展最新獲取土地得追溯到2013年，在北京和上海新增兩地塊，可供發(fā)展面積為628126平方米。2013年是合生創(chuàng)展土地儲備面積的最高峰，達到3345萬平方米。

閆家瑞告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，合生創(chuàng)展不喜歡在公開市場上拿地，很多土地是通過合作、一二級市場聯(lián)動等模式獲取。

到2017年上半年，合生創(chuàng)展的最新土地儲備建筑面積低至2991萬平方米，為2009年以來的最低水平。土地儲備面積連續(xù)下滑。

不過，上述房地產(chǎn)專家表示，不能低估合生創(chuàng)展的實力，在核心城市擁有大量優(yōu)質(zhì)土地儲備，這是其優(yōu)勢。目前政策以及市場環(huán)境變化較大，擁有足夠優(yōu)質(zhì)資源的房企可能會走得更遠，掙得錢也更多。而合生創(chuàng)展擁有優(yōu)質(zhì)的土地儲備這一點，也在其年報中得以體現(xiàn)。

業(yè)績在震蕩中下滑，不斷消耗原有的優(yōu)質(zhì)土地儲備，合生創(chuàng)展這艘昔日的“地產(chǎn)航母”將駛向何方？停滯還是遠航，有待歷史檢驗。