每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 郭榮村 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 盧祥勇 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 梁秋月    

每經(jīng)記者 郭榮村 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 盧祥勇 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 梁秋月

即使“光環(huán)不再”，合生創(chuàng)展的土地儲備仍是諸多房企羨慕不已的資本。據(jù)2017年半年報(bào)，截至2017年6月30日，該公司的土地儲備達(dá)2991萬平方米。這一規(guī)模甚至超過了大多數(shù)規(guī)模在500億之上和部分沖擊千億的房企。

然而，與之形成鮮明對比的卻是，去年全年合生創(chuàng)展的銷售額僅為80.89億元；今年前6個月，合生創(chuàng)展完成合約銷售額44.52億元。

坐擁巨量土地儲備，規(guī)模卻停滯不前，合生創(chuàng)展的問題出在哪里？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》走訪了合生創(chuàng)展旗下數(shù)個待開發(fā)項(xiàng)目，并采訪了包括合生創(chuàng)展員工、業(yè)界人士和官方機(jī)構(gòu)在內(nèi)的各方，試圖還原合生創(chuàng)展土地開發(fā)邏輯的“冰山一角”。

城市更新之難

合生創(chuàng)展鮮少在公開土地市場上露面，它獲取土地資源主要是通過城市更新、協(xié)議出讓等方式。“參與城市更新項(xiàng)目的優(yōu)勢在于拿地成本低”，一家以舊改見長的開發(fā)商內(nèi)部人士表示。而可以佐證這一點(diǎn)的是合生創(chuàng)展的年報(bào)指出，“集團(tuán)在北京、上海、廣州等一線城市擁有大量優(yōu)質(zhì)且成本較低的土地，這也是維持公司持續(xù)發(fā)展的核心競爭優(yōu)勢之一?！?/p>

但劣勢也顯而易見。“城市更新項(xiàng)目的開發(fā)周期極長，拆遷難度大?！倍嗝麖氖鲁鞘懈马?xiàng)目的人士如是分析。

以合生創(chuàng)展位于廣州市海珠區(qū)的前進(jìn)路項(xiàng)目為例，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲得的一份項(xiàng)目資料顯示，這個項(xiàng)目于2012年8月27日變更用地單位為廣州合生盛景房地產(chǎn)有限公司（為合生創(chuàng)展的全資子公司），但這個項(xiàng)目到了2015年1月才開始補(bǔ)償安置相關(guān)工作。這是一個人口密集的老舊平房區(qū)，用地面積為54286平方米，建筑面積為244300平方米，用地性質(zhì)為住宅用地。

記者在走訪這個項(xiàng)目時發(fā)現(xiàn)，目前項(xiàng)目仍然處于補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂階段，墻上隨處可見“早改造、早擁有、早幸?！钡臉?biāo)語。項(xiàng)目辦公室的工作人員告訴記者，目前簽約進(jìn)度已經(jīng)完成超過一半，但由于這一片區(qū)有平房超過百年歷史且屋主已經(jīng)出國聯(lián)系不上，因此進(jìn)展較為緩慢。

一名舊改項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)理告訴記者，理想的情況下，一個城市更新項(xiàng)目從簽約到開發(fā)平均用時8年。上述工作人員也向記者表示，這個項(xiàng)目還沒那么快進(jìn)入開發(fā)階段。在2016年合生創(chuàng)展的年報(bào)中，這一項(xiàng)目的完成時間將在2020年及以后。

“如果遲遲沒能夠進(jìn)入開發(fā)階段，開發(fā)商的資金壓力會很大。資金的開支主要來自安置費(fèi)用，如果一直談不下來，開發(fā)商就需要一直向業(yè)主支付這部分費(fèi)用。”一名舊改顧問向記者分析稱。

據(jù)記者獲得的資料及工作人員介紹，在這個項(xiàng)目上，如果房屋產(chǎn)權(quán)人選擇房屋置換方式進(jìn)行補(bǔ)償，合生創(chuàng)展除了相關(guān)設(shè)施、設(shè)備搬遷費(fèi)用外，還需要每月以50元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)向房屋產(chǎn)權(quán)人支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)，直至辦理收房手續(xù)為止。

一拖再拖的完工時間

2010年8月25日，合生創(chuàng)展公告稱，擬與廣州紡織工貿(mào)集團(tuán)共同參與開發(fā)廣州科貿(mào)園項(xiàng)目，合生創(chuàng)展將會在該地塊掛牌出售時參與競投，收購?fù)恋丶绊氂枳①Y的總額以37.176億元人民幣為上限。

雙方在這個項(xiàng)目上的合作時間實(shí)際更早。據(jù)廣州紡織工貿(mào)集團(tuán)官網(wǎng)，2009年12月，廣州紡織工貿(mào)集團(tuán)與合生創(chuàng)展就共同打造廣州TIT國際紡織城科貿(mào)園，并舉行了框架協(xié)議簽約儀式，時任廣州紡織工貿(mào)集團(tuán)的董事長李志新、合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依均出席了這一儀式。

隨后合生創(chuàng)展進(jìn)行了大規(guī)模的宣傳，在當(dāng)時的宣傳稿中描述該項(xiàng)目“總體量達(dá)到82萬平方米，包括購物中心、甲級寫字樓、五星酒店、酒店式公寓和SOHO公寓等”。合生創(chuàng)展稱，在TIT國際科貿(mào)園項(xiàng)目上，集團(tuán)投下了重金和人力，并預(yù)計(jì)這個項(xiàng)目將于2016年完工。

不過，記者近日走訪這一項(xiàng)目時發(fā)現(xiàn)，盡管已經(jīng)進(jìn)行了動工儀式，但目前這一項(xiàng)目仍然沒有進(jìn)入開發(fā)狀態(tài)，僅有部分區(qū)域以圍擋圍蔽，場內(nèi)也沒有施工的痕跡。

而記者查閱近四年來合生創(chuàng)展的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2014年的年報(bào)中合生創(chuàng)展規(guī)劃這一項(xiàng)目將在2017年完工132078平方米；2015年的年報(bào)將這一完工時間推遲至2018年，而在2016年的年報(bào)中，這一進(jìn)度再次推遲至2019年。

記者向科貿(mào)園項(xiàng)目部詢問這一項(xiàng)目為何遲遲未能進(jìn)入開發(fā)階段時，相關(guān)工作人員表示，“因?yàn)檎畬@一片區(qū)的規(guī)劃一直未能夠最終落定。我們做過一個方案給他們，但最終也未能夠成型。我們當(dāng)然也很希望開工，最好是明天就能開。原因就是這些，不涉及資金等其它問題。”

記者致電廣州市海珠區(qū)規(guī)劃局詢問上述消息是否屬實(shí)時，相關(guān)部門工作人員向記者表示，他們對這個項(xiàng)目的相關(guān)情況并不了解，短時間內(nèi)沒法核實(shí)上述情況是否屬實(shí)，需要進(jìn)一步查閱資料才能夠確定。