每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 魏文藝    

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 魏文藝

集中化不斷加劇，是房地產(chǎn)行業(yè)加速優(yōu)勝劣汰過程中的必然結(jié)果。在此過程中，規(guī)模房企的優(yōu)勢正在進(jìn)一步凸顯。而伴隨規(guī)模擴(kuò)張，房企的負(fù)債率也居高不下。

政策調(diào)控層層收緊，在房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的大背景下，居高不下的負(fù)債率水平為房企發(fā)展埋下隱患。為防范風(fēng)險(xiǎn)，2017年年初，恒大宣布轉(zhuǎn)型“規(guī)模+效益”，在保持規(guī)模優(yōu)勢的前提下，通過贖回永續(xù)債、引入三輪戰(zhàn)投等一系列舉措大幅度降低負(fù)債水平，加速解決“高負(fù)債”難題。

多舉措助凈負(fù)債率下降六成

2016年以前，恒大一直將規(guī)模擴(kuò)張作為發(fā)展的首要戰(zhàn)略，通過“三高一低”的發(fā)展戰(zhàn)略，抓住機(jī)遇，在2016年以3733億元銷售金額成為房企規(guī)模之王。

恒大相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，2016年恒大銷售金額成為行業(yè)第一，規(guī)?；繕?biāo)基本實(shí)現(xiàn)。

伴隨高速發(fā)展和規(guī)?？焖贁U(kuò)張，恒大負(fù)債率水平也達(dá)到行業(yè)高位。2017年年初，恒大提出向“規(guī)模+效益型”的發(fā)展戰(zhàn)略以及低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，旨在大幅度降低負(fù)債率，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控。

據(jù)了解，多家房企擴(kuò)張的道路上伴隨著永續(xù)債的影子，永續(xù)債因前期成本較低受房企的青睞，但隨著年限增加，永續(xù)債的償還成本逐漸增加，蠶食大量利潤。

2017年上半年，恒大提前贖回全部1129.4億元永續(xù)債，釋放了近百億股東利潤。通過一系列降負(fù)債舉措，2017年上半年，恒大凈負(fù)債率較2016年年底下降192個(gè)百分點(diǎn)。

海通證券測算，預(yù)計(jì)償還永續(xù)債可為恒大2017、2018年分別增加40.6億元、89.3億元的凈利潤。據(jù)恒大發(fā)布的2017年中期業(yè)績報(bào)告顯示，2017年上半年恒大實(shí)現(xiàn)凈利潤231.3億元，同比增長224.4%；歸屬于股東凈利潤188.3億元，同比增長832.2%。

11月23日，恒大引入第三輪戰(zhàn)投600億元獲股東大會(huì)全票通過，三輪戰(zhàn)投成功為恒大融資1300億元，大幅度增厚了恒大資本，獲得大量發(fā)展資金。今年以來，恒大凈負(fù)債率較2016年年末大降超六成。

未來3年凈負(fù)債率降至70%

2017年一系列舉措是恒大降負(fù)債的開始，恒大相關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪時(shí)指出，恒大接下來將采取多舉措實(shí)現(xiàn)負(fù)債率的進(jìn)一步下降。同時(shí)，未來恒大將繼續(xù)擴(kuò)大盈利規(guī)模，增加權(quán)益。

在擁有龐大土地儲(chǔ)備的基礎(chǔ)上，恒大將通過實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備規(guī)模每年負(fù)增長5%-10%的方法，減少購地資金，保持較高現(xiàn)金水平，降低負(fù)債率。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者整理多年來恒大年報(bào)發(fā)現(xiàn)，截至2017年6月30日，恒大土地儲(chǔ)備達(dá)到歷史最高水平，建筑面積達(dá)到2.76億平方米。

恒大還創(chuàng)新融資方式，優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備也為其融資提供便利。恒大與中信銀行旗下基金簽訂協(xié)議，通過共同開發(fā)深圳等地10個(gè)項(xiàng)目，獲得超200億元股權(quán)融資。

在國內(nèi)融資收緊之下，恒大將目光轉(zhuǎn)向海外，成功發(fā)行38億美元債，同時(shí)將多筆1~3年到期的優(yōu)先票據(jù)，交換成4年、6年、8年期優(yōu)先票據(jù)，金額為28.24億美元。

美元債發(fā)行、將短期債務(wù)置換成中長期債務(wù)等舉措，將進(jìn)一步優(yōu)化恒大債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。截至今年上半年，恒大期末平均融資成本下降至7.69%。

國泰君安研報(bào)指出，債務(wù)置換和永續(xù)債工具的償還將顯著提高恒大盈利能力，恒大2017年到2019年的毛利率將維持在28.3%左右。

關(guān)于未來負(fù)債率水平，恒大提出明確要求，資產(chǎn)負(fù)債率方面，2017年底的目標(biāo)是下降到67%左右，2018年末目標(biāo)是下降到60%左右，2019年末目標(biāo)是下降到55%左右。凈負(fù)債率方面，2020年6月底目標(biāo)是下降至70%左右，并在未來長期維持在該水平左右。

據(jù)恒大發(fā)布的最新公告顯示，引入第三輪戰(zhàn)投，恒大大幅度提升凈利潤水平至1650億元，2018年至2020年分別為500億元、550億元、600億元，較早前的888億元的承諾利潤提升近一倍。

從降負(fù)債目標(biāo)與利潤承諾看，恒大轉(zhuǎn)型決心強(qiáng)大，但同時(shí)也承擔(dān)了較大的業(yè)績壓力與風(fēng)險(xiǎn)。恒大能否實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，有待時(shí)間的檢驗(yàn)。