每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 舒曼曼    

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每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 盧祥勇

房地產(chǎn)行業(yè)總體負(fù)債情況不樂(lè)觀，這也是綠地控股（600606.SH）最為頭疼的事情之一。

據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過(guò)6.04萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)23.21%，而在這136家上市房企中，總負(fù)債同比上升的企業(yè)為87家，占比為64%。其中，截至2017年9月底，綠地控股負(fù)債總計(jì)已超6850.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率為88.85%。如何降低負(fù)債率，是高負(fù)債房企不得不面對(duì)的問(wèn)題。

2017年下半年以來(lái)，綠地高負(fù)債有所松動(dòng)，并出現(xiàn)下降趨勢(shì)。從近期公布的三季報(bào)來(lái)看，綠地前三季度資產(chǎn)負(fù)債率為88.8%，同比持平，而凈負(fù)債率同比下降近50個(gè)百分點(diǎn)至248%，雖處于行業(yè)較高水平，但凈負(fù)債率得到持續(xù)改善。

綠地控股相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，綠地在大規(guī)模獲取低成本土地、低成本資金方面優(yōu)勢(shì)明顯，但在控制建安成本等生產(chǎn)環(huán)節(jié)仍有提升的空間，因此，近兩年重點(diǎn)主抓生產(chǎn)環(huán)節(jié)的全面、多渠道降本增效，多管齊下積極降低負(fù)債，提高財(cái)務(wù)健康水平。

債務(wù)壓力顯現(xiàn)

2017年三季報(bào)顯示，綠地控股前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1803.9億元，同比增加19.9%；歸母凈利潤(rùn)65.6億元，同比增加10.9%?？硕鹧芯恐行陌l(fā)布的榜單顯示，2017年1-10月綠地控股前十月流量金額為2221.5億元，權(quán)益金額為2132.6億元，銷(xiāo)售面積實(shí)現(xiàn)1767.2萬(wàn)方。

歷經(jīng)近兩年的戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換之后，綠地的調(diào)整已起效。但不可忽視的是，長(zhǎng)期依賴高杠桿快速擴(kuò)張之下，綠地控股想要實(shí)現(xiàn)華麗的轉(zhuǎn)身注定漫長(zhǎng)而艱難。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理綠地控股近年來(lái)年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2014年綠地資產(chǎn)負(fù)債率為87.97%，2015年度及2016年度，該指標(biāo)數(shù)值依舊呈上漲趨勢(shì)，分別為88.04%和89.43%，2017年前三季度資產(chǎn)負(fù)債率為88.8%。

截至2017年9月底，綠地的短期借款為191.2億元，長(zhǎng)期借款為1294.6億元，而2015年度短期借款為255.35億元，長(zhǎng)期借款為1419.73億元，2016年短期借款249.40億元，長(zhǎng)期借款1530.31億元。

此外，綠地控股還有20億元永續(xù)債。永續(xù)債并非真正意義上的股權(quán)投資，而是要求付出比普通債券更高利息的一種融資工具，一旦永續(xù)債被計(jì)入負(fù)債，實(shí)際負(fù)債率將大幅度提高。

華平投資執(zhí)行董事張其奇告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，負(fù)債其實(shí)是雙刃劍，并不是越低越好，因?yàn)樨?fù)債越高風(fēng)險(xiǎn)越大，有可能會(huì)拖累企業(yè)的業(yè)績(jī)，但是負(fù)債低，效率和收益相應(yīng)會(huì)越低，每個(gè)企業(yè)的具體情況不同，適合的負(fù)債率對(duì)公司發(fā)展來(lái)說(shuō)更有利。

實(shí)際上，綠地控股也明顯意識(shí)到負(fù)債率高的風(fēng)險(xiǎn)，其在2017年半年報(bào)中表示，公司資產(chǎn)負(fù)債率較高，資金鏈的安全更是至關(guān)重要，持續(xù)創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道，嚴(yán)控融資規(guī)模，降低融資成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期現(xiàn)金流動(dòng)態(tài)管理，提高資金使用效率，進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)管理的能效。

易居研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，雖然市場(chǎng)降溫，但綜合房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、資金回籠等方面表現(xiàn)良好，在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上房企需要把降低債務(wù)規(guī)模列為重點(diǎn)內(nèi)容，否則2018年高債務(wù)的房企可能會(huì)面臨很多新的問(wèn)題。

平均融資成本5.19%

降低負(fù)債成為當(dāng)前綠地的重點(diǎn)工作之一，綠地試圖通過(guò)多種舉措實(shí)現(xiàn)降負(fù)債，包括定增、資產(chǎn)證券化、持續(xù)降低整體融資成本、提升長(zhǎng)債占比優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)等。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近幾年綠地的融資成本持續(xù)走低，負(fù)債結(jié)構(gòu)相對(duì)優(yōu)化。據(jù)前述相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，綠地的整體平均融資成本從2015年的5.98%降到2016年底的5.45%，截至到2017年9月底進(jìn)一步降至5.19%。

在財(cái)務(wù)層面，綠地采用并購(gòu)貸款、應(yīng)收款A(yù)BS、境外融資等方式獲取資金，加大開(kāi)發(fā)貸提款力度，取得建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行總授信擴(kuò)盤(pán)，同時(shí)，以低息負(fù)債置換高息負(fù)債取得直接財(cái)務(wù)成效，實(shí)現(xiàn)有息負(fù)債穩(wěn)步下降 。

綠地方面認(rèn)為，持續(xù)調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)如長(zhǎng)短債配比更趨合理，融資成本和償債壓力健康可控。

上述相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露了綠地下一步降負(fù)債動(dòng)作，即在財(cái)務(wù)方面，綠地將深入整合融資模式，拓寬融資渠道，采用發(fā)行項(xiàng)目收益?zhèn)PP項(xiàng)目債等模式，推進(jìn)新加坡酒店Reits首批基金發(fā)行等資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，同時(shí)采取積極措施提升公司信用評(píng)級(jí)。

嚴(yán)躍進(jìn)建議，對(duì)于綠地來(lái)說(shuō)，積極回籠資金很關(guān)鍵，需要靠產(chǎn)品品質(zhì)、靈活的營(yíng)銷(xiāo)策略等因素支撐，同時(shí)需要對(duì)一些大規(guī)模的融資計(jì)劃進(jìn)行壓縮，防范過(guò)度依賴此類債務(wù)融資。

此外，上述負(fù)責(zé)人進(jìn)一步解釋，由于綠地商辦項(xiàng)目占比比較高，從項(xiàng)目銷(xiāo)售到利潤(rùn)轉(zhuǎn)現(xiàn)的周期非常長(zhǎng)，尤其是超高層項(xiàng)目周期更長(zhǎng)，導(dǎo)致大部分類似項(xiàng)目沒(méi)有完成結(jié)轉(zhuǎn)，現(xiàn)在項(xiàng)目已經(jīng)逐步進(jìn)入到結(jié)轉(zhuǎn)周期，這意味著此類商辦業(yè)務(wù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)之后將進(jìn)一步降低負(fù)債。