眾所周知，北京的地兒寸土寸金，房價也高出二線城市3、4倍。大多北漂們已在“放棄事業(yè)回老家”和“啃饅頭湊房價”中糾結(jié)了很多年。

如果告訴你曾要花近500萬才能在北京買到的房子，如今350萬就能到手，你會不會有點小激動呢？

今年以來，北京土地市場除了建設(shè)自住型商品房外，已全部實行了“限房價、競地價”的方式。也就是說，土地在出讓的時候，就已經(jīng)提前限定了未來的銷售價格。

近日，北京首批拿地之后可以銷售的“限房價、競地價”商品房來了，正式準備入市。其中2個項目，限定銷售均價不超過每平方米38994元，以一套89平方米的小三居戶型來計算，購房總價約350萬。

▲圖片來源：視覺中國

北京第一批限價房來了

據(jù)央視新聞報道，此次即將取得預(yù)售許可證開盤銷售的“限房價、競地價”項目共有兩個，都位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)區(qū)域。在其中一個項目的售樓處，記者看到，雖然是非周末，但已經(jīng)有人前來咨詢了。

▲圖片來源：央視

據(jù)介紹，這兩個項目，在今年2月土地出讓的時候，就已經(jīng)限定商品住房銷售均價不超過每平方米38994元，且最高銷售單價不得超過每平方米40944元。而周邊在售項目的價格，要比這兩個項目的價格高出近20%。以一套89平方米的小三居戶型來計算，購房總價約350萬。假如購房者是首次購房，按最低首付40%來計算，需要140萬。

每經(jīng)小編在某房產(chǎn)平臺看到，位于北京房山區(qū)的普通三居室住宅均價在5.5萬元左右，如果按照5.5萬一平米計算，上述89平方米的小三居戶型將達到489.5萬元。因此可見，上述限價房比同類普通住宅便宜了將近140萬左右。

▲圖片來源：房產(chǎn)平臺截圖

北京市房山區(qū)某限價房項目負責人常天旗介紹說，這個（限價房）價格，在北京很多區(qū)縣很難去做得到，這個總價段。而且89平米的三居，其實它的舒適度還是可以的，能夠滿足一家人三代人生活的一個面積需求。

▲圖片來源：央視

不僅是限制了單價，北京今年不少土地在出讓被限價的同時，還規(guī)定了項目70%的部分必須要建設(shè)90平方米以內(nèi)的中小戶型，也就是俗稱的“7090”政策。以記者走訪的這個項目為例，此次銷售的900多套戶型中，絕大多數(shù)是中小戶型，60%是89㎡的三居，30%是75㎡的兩居，只有10%是112㎡的三居。

限價房價格是怎么算出來的？

限價38994元，這個精確到個位數(shù)的價格，到底是怎么算出來的呢？

據(jù)了解，采用“限房價、競地價”模式出讓的地塊，都是由北京市規(guī)土委、北京市住建委和屬地有關(guān)部門共同會商確定銷售限價。

▲圖片來源：央視

這個限定的價格主要做法是：

首先以地塊周邊可比項目近三個月成交均價為基礎(chǔ)?？紤]到地塊成交到上市需要一年半的周期，以及新房與二手房的價格差異，參比項目以地塊周邊新建商品房項目，或建成年份較新的二手房為主；

其次，剔除大戶型、高端住宅項目，參比項目為144平米以下的普通住宅。

最終，選定項目后，經(jīng)加權(quán)平均測算出近三個月銷售均價，作為出讓地塊限定價格的基礎(chǔ)。

同時，限定的價格還要綜合考慮出讓地塊周邊公共配套設(shè)施水平等因素，配套設(shè)施的有無，會對限定價格的高低產(chǎn)生影響。此外，限定的價格，還要與周邊自住型商品房的價格基本適應(yīng)。

據(jù)北京青年報消息稱，到目前為止北京市已經(jīng)出讓和正在出讓的住宅類用地，全部開啟了限價時代。

在這些土地中，既有遠郊區(qū)的密云新城、延慶新城，也有近年豪宅扎堆的朝陽孫河區(qū)域和豐臺西局區(qū)域，更不乏像大興舊宮板塊、通州臺湖和亦莊開發(fā)區(qū)等改善型板塊，已經(jīng)形成了全面覆蓋。

北京市國土局網(wǎng)站公開信息顯示，原來自主定價的商品住宅用地，如今已經(jīng)全部變成了高端“限價房”，今年已經(jīng)出讓和待出讓的三十多宗商品住宅地塊已經(jīng)明確了未來售價。

某地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)中國區(qū)研究部主管謝晨稱，今年北京到目前為止有64宗住宅用地的出讓，其中最多的就是限地價、競房價，競自持的比例，這個要占超過60%。

▲圖片來源：央視

根據(jù)初步統(tǒng)計，截至目前，北京土地市場已成交了45宗“限房價、競地價”地塊。按照兩年左右的建設(shè)周期來計算，未來兩年，北京商品房市場上，除了共有產(chǎn)權(quán)住房和自住型商品房外，上市的絕大多數(shù)都將是這類“限房價”的戶型。

多地開始“限價”

除北京之外，成都、深圳、長沙、武漢等地已在積極實施限價房政策。

2017年1月，深圳就出臺政策，要求擬申請預(yù)售項目的，其戶型申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，分期開發(fā)項目不得高于前一期價格。

2017年5月，南寧下發(fā)通知，明確有6幅地塊首次采用“限房價、限地價，競產(chǎn)權(quán)移交住房”的掛牌方式公開出讓。

2017年6月，長沙也出臺政策，明確六區(qū)一縣的新建商品住宅，申請預(yù)售許可證的，價格應(yīng)比照2016年10月的均價來確定。

此外，成都、武漢等地，也在土地出讓過程中，明確提出了限價的要求。

▲圖片來源：視覺中國

雖然限價對于老百姓來說是件大好事，不過也有業(yè)內(nèi)人士這樣提示說，“現(xiàn)在需要注意的，不是這類產(chǎn)品對區(qū)域房價的影響，而是這類‘限價房’未來銷售的公平性問題。”他認為，越稀缺的樓盤，越會遇到各種關(guān)系戶買房，尤其是這些“限價房”，低于周邊二手房的價格很可能讓投資需求聞風(fēng)而動，這無疑就影響了銷售公平性。因此，如何保障普通買房人能機會均等地買到這類房子，也是政策該重點關(guān)注的。

每經(jīng)編輯 湯亞文

（每日經(jīng)濟新聞綜合央視財經(jīng)、北京青年報等）