每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 魏瓊    

廣州地鐵官網(wǎng)截圖

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 盧祥勇

經(jīng)歷兩次延遲出讓后，廣州番禺鐘村街漢溪村BA0904007地塊于11月27日再度出讓，最終被廣州地鐵以63.83億底價“秒殺”，折合樓面地價為2.2萬元/平方米。

地鐵上蓋物業(yè)出讓遭遇閃電成交，方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時指出，此次土地拍賣，并不能反應(yīng)土地市場趨勢的變化，為定向招拍掛項(xiàng)目。

番禺地鐵上蓋物業(yè)底價成交

備受矚目的漢溪長隆地塊底價成交，業(yè)內(nèi)似乎早有預(yù)兆，表示為意料之中。

資料顯示，漢溪長隆地塊此前兩次出臺補(bǔ)充公告，兩次延后出讓時間，競買條件十分嚴(yán)格。地塊采取限地價+競自持+搖號的方式確定最終競得人，其最高限制價達(dá)76.59億元，最高限價樓面價為26400元/平方米。

出讓公告要求，競買人須具有10年以上地鐵線網(wǎng)（地鐵線網(wǎng)是指3條或以上地鐵線路）建設(shè)、運(yùn)營、管理經(jīng)驗(yàn)，在網(wǎng)上報名時須同步上傳公司注冊所在地地級市或以上政府的建設(shè)或運(yùn)營主管部門出具的相應(yīng)證明材料；并且要求競買人（或其全資子公司）須具有地鐵上蓋物業(yè)（指位于地鐵站點(diǎn)主體結(jié)構(gòu)正上方，且結(jié)構(gòu)相連的物業(yè)）開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。競得人須在廣州注冊成立，并辦理工商注冊及稅務(wù)登記。

項(xiàng)目建成后，商場、酒店建筑面積不得低于商業(yè)商務(wù)建筑面積的60%，且必須自持，自持年限與相對應(yīng)的土地出讓年限一致，商場、酒店可分別整體確權(quán)，不得分割銷售（含預(yù)售和現(xiàn)售）；剩余商務(wù)辦公建筑面積自取得不動產(chǎn)權(quán)證后自持滿5年方可轉(zhuǎn)讓。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，該地塊競拍門檻高、建設(shè)規(guī)劃嚴(yán)格等要求，表明了官方對打造、發(fā)展長隆-萬博商圈的決心，同時希望通過吸引優(yōu)質(zhì)房企落子以盤活片區(qū)商業(yè)、商服等各方面綜合發(fā)展。

鄧浩志接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時直言，廣州近期多宗定向、定價、自持地塊出讓，該地塊為定向招拍掛項(xiàng)目，不能反映土地市場的變化趨勢。

計(jì)劃興建物業(yè)超500萬平米

鄧浩志認(rèn)為，63.8億總價雖高，但2.2萬/平樓面價卻相對便宜。

對比近兩年番禺出讓的地塊來看，2.2萬元/平方米的樓面地價處于中間水平。上個月，碧桂園以總價331758萬元，樓面價16386元/平方米拿下番禺區(qū)大石街興南大道南側(cè)DSJ15-01地塊。五礦則以樓面價30711元/平方米斬獲了南草村地塊，金地、香江分別以3.3萬元/平方米以及2.83萬元/平方米樓面地價拿下官堂與漢溪村的地塊。

漢溪長隆地塊處于長隆-萬博商圈，包括保利、敏捷、奧園等房企均在周邊有項(xiàng)目布局。廣州中原研究發(fā)展部資料顯示，地塊周邊主要以二手住宅項(xiàng)目為主，一手供應(yīng)緊缺。優(yōu)質(zhì)的二手住宅項(xiàng)目均價在2.8萬~3.7萬/平方米，在售的一手樓瓏翠，帶裝修均價大概在3.7萬~3.8萬/平方米。

軌道交通物業(yè)正成為現(xiàn)下開發(fā)商爭奪的焦點(diǎn)，早在去年4月，越秀集團(tuán)與廣州地鐵簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，以“基金+軌道+物業(yè)”為合作模式，分享軌道交通物業(yè)發(fā)展的紅利。

廣州地鐵官網(wǎng)資料顯示，廣州地鐵業(yè)務(wù)范圍涵蓋物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營，成立廣州地鐵房地產(chǎn)事業(yè)總部負(fù)責(zé)地鐵沿線上蓋物業(yè)、地下空間、車輛段上蓋物業(yè)等資源的開發(fā)經(jīng)營。

目前，廣州地鐵已經(jīng)開發(fā)完成的項(xiàng)目有紫薇花園、貴賢上品、動漫星城地下空間、芳村商業(yè)街、五月花廣場等十幾個項(xiàng)目，正在開發(fā)的項(xiàng)目有南海金融城、地鐵線網(wǎng)運(yùn)營指揮中心、大坦沙和坑口地鐵上蓋物業(yè)等，在建物業(yè)面積超過120萬平方米。計(jì)劃開發(fā)的項(xiàng)目有燕塘、北京路、一德路等，還有四號線南沙停車場、六號線蘿崗車輛段、八號線白云湖車輛段等7個車輛段上蓋物業(yè)，計(jì)劃興建物業(yè)面積超過500萬平方米。

鄧浩志認(rèn)為，廣州地鐵未來將成為廣州樓市中的重要房企，盡管之前項(xiàng)目不多，也多是合作開發(fā)。不論這些項(xiàng)目最后如何開發(fā)與開發(fā)得如何，廣州地鐵將成為廣州市場新的“大地主”。