每經(jīng)編輯 譚浩俊    

圖片來源：視覺中國

譚浩俊

據(jù)媒體報(bào)道，由國土資源部牽頭的住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查已接近尾聲。此次檢查的內(nèi)容是2013年1月1日以來住宅用地出讓合同執(zhí)行情況，重點(diǎn)是按時(shí)開工、竣工情況和出讓價(jià)款繳納情況。

與其他調(diào)控手段相比，此次檢查可謂是又一個(gè)切中要害之舉。因?yàn)?，總結(jié)這些年來樓市調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，以前我們總是把調(diào)控的目標(biāo)過多地放在房?jī)r(jià)上，從而不停地利用調(diào)控手段遏制房?jī)r(jià)，卻沒有對(duì)房?jī)r(jià)上漲的深層次問題進(jìn)行全方位地剖析，這可能是導(dǎo)致調(diào)控效果不佳的原因之一。而去年以來采取的因城施策，由各地依據(jù)本地實(shí)際采取相應(yīng)的調(diào)控措施，顯然效果要好得多，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定性也越來越強(qiáng)。

但是，因城施策不代表可以忽視整體聯(lián)動(dòng)，更不代表可以不采取一些全局性的措施和手段。

毫無疑問，統(tǒng)一檢查與督查，就是樓市調(diào)控必須采取的統(tǒng)一行動(dòng)。對(duì)住宅用地出讓合同執(zhí)行情況，重點(diǎn)是按時(shí)開工、竣工情況和出讓價(jià)款繳納情況等進(jìn)行檢查，無疑是統(tǒng)一行動(dòng)中非常重要的方面，也是關(guān)鍵點(diǎn)之一。如果這些工作做到位了，開發(fā)商不存在捂地惜售等問題，樓市的穩(wěn)定性就會(huì)更強(qiáng)，樓市的健康程度也會(huì)更高。

事實(shí)也是如此。這些年來，很多開發(fā)商并沒有在競(jìng)拍到土地以后立即投入開發(fā)，而是手握土地等待觀望，試圖通過土地漲價(jià)來獲取更大利益。結(jié)果，導(dǎo)致很多城市都出現(xiàn)“曬地皮”現(xiàn)象。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，2016年50個(gè)典型的“地王”，目前僅有7個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)入市，43宗土地項(xiàng)目尚未入市，其中29宗土地已開工但未開盤，另有14宗尚未開工。

既然能當(dāng)“地王”，說明土地的開發(fā)價(jià)值很高。不然，開發(fā)商是不會(huì)高價(jià)拿地的。而且，凡是“地王”，大多也是經(jīng)過激烈競(jìng)拍以后才成交的。按理說，開發(fā)商拿到地后應(yīng)當(dāng)立即投入開發(fā)。那么，為什么會(huì)出現(xiàn)這么多“地王”沒有入市、甚至沒有開工的現(xiàn)象呢？

有分析認(rèn)為，導(dǎo)致開發(fā)商只拿地、不開發(fā)的原因，可能有兩個(gè)方面：一是想通過等待觀望獲取最大的開發(fā)效益，因?yàn)樵谝幌盗姓叩恼{(diào)控下，目前的樓市狀況并不是很好，如果立即開發(fā)，可能很難獲取目標(biāo)效益；二是“地王”項(xiàng)目所需要的投入多，在信貸收緊的情況下，開發(fā)資金壓力較大。

但很顯然，這兩個(gè)方面的原因都不能稱其為原因，也不該稱其為原因。要知道，開發(fā)商拿了地而不及時(shí)開發(fā)，不僅會(huì)給樓市調(diào)控帶來不利影響，影響調(diào)控的效率和質(zhì)量，使調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，而且會(huì)影響社會(huì)資源利用效率的提升，如土地資源的利用效率、資金的利用效率、其他社會(huì)資源的合理流轉(zhuǎn)等。也正因?yàn)槿绱?，有關(guān)方面組織力量對(duì)住宅用地出讓合同執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，就顯得十分重要而緊迫。

因此，面對(duì)開發(fā)商只拿地不開發(fā)的問題，管理層應(yīng)摸清底數(shù)。其中，對(duì)“地王”沒有開發(fā)的情況尤其要引起重視，逼“地王”盡快入市。對(duì)“地王”來說，不能只造勢(shì)而不開發(fā)。若房地產(chǎn)公司不及時(shí)開發(fā)土地，就讓“地王”做“地寇”，按照國家有關(guān)規(guī)定，對(duì)其實(shí)施處罰。

需要注意的是，在監(jiān)管的過程中，有關(guān)部門應(yīng)注意房企與各方的利益關(guān)系，在處理的過程中一定要防止各相關(guān)方面對(duì)“地王”實(shí)施暗中保護(hù)，甚至利益輸送。對(duì)“地王”拿地不開發(fā)的問題，只要觸碰了紅線，就一定要嚴(yán)格按規(guī)定處理，決不手軟。如果對(duì)“地王”的處理到位了，對(duì)其他開發(fā)企業(yè)的震懾力也就能夠形成。不然，會(huì)產(chǎn)生不良反應(yīng)。

樓市調(diào)控已經(jīng)到了十分關(guān)鍵的時(shí)刻，“房子是用來住的，不是用來炒的”理念也開始逐步形成，包括開發(fā)商在內(nèi)的各個(gè)相關(guān)領(lǐng)域，也都能比較好地按照中央的要求去做。如果相關(guān)的政策措施不能及時(shí)跟蹤到位，不能發(fā)揮作用，就有可能對(duì)已經(jīng)形成的良好局面產(chǎn)生不利影響，甚至出現(xiàn)前功盡棄的現(xiàn)象。

從總體上講，樓市調(diào)控只能緊、不能松，只能越來越規(guī)范、不能越來越無序。如果能夠沿著調(diào)控的路走下去，樓市就一定能夠步入良性發(fā)展的軌道。

（作者為財(cái)經(jīng)時(shí)評(píng)人）