每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 魏文藝

因?yàn)榈貕K上將建成中國(guó)第二高、世界第三高的677米地標(biāo)性建筑，成都一宗299畝的地塊備受關(guān)注，并引得中海、綠地兩大地產(chǎn)巨頭的現(xiàn)場(chǎng)多輪爭(zhēng)搶。

11月28日上午，該宗地塊經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)多輪競(jìng)拍后，最終中海地產(chǎn)通過(guò)抽簽方式擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手綠地，以3698元／平方米的樓面地價(jià)、總價(jià)47.9億元、商業(yè)自持比例100%，拿下了這宗位于四川天府新區(qū)秦皇寺板塊的299畝地塊。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，中海以商業(yè)全自持的方式拿下超高層建筑的地塊，背后亦是企業(yè)向城市綜合體運(yùn)營(yíng)商角色的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

                                        四川天府新區(qū)   圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

中海與綠地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍多輪

28日上午，成都公開(kāi)拍賣4宗土地，其中天府新區(qū)677米超高層地塊引得綠地、中海兩家央企爭(zhēng)相舉牌。該宗地起拍樓面價(jià)1779.7元/平方米，在兩家企業(yè)互不相讓的情況下，地塊溢價(jià)率超過(guò)100%觸及熔斷，合樓面價(jià)3698元/平方米。而后，轉(zhuǎn)入競(jìng)商業(yè)自持階段，從30%到100%。最后通過(guò)抽簽方式，中海地產(chǎn)以47.9億元的總價(jià)將該地塊收入囊中。

根據(jù)地塊出讓文件，該地塊屬天府新區(qū)成都管委會(huì)確定的重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地，出讓要求頗為嚴(yán)苛。其中要求競(jìng)買人必須具備在中國(guó)境內(nèi)作為投資方或建設(shè)方建成建筑高度不低于450米超高層建筑的成功經(jīng)驗(yàn)。除此之外，該宗地不接受自然人競(jìng)買，也不接受聯(lián)合競(jìng)買，自持比例不能低于30%，至少自持38.86萬(wàn)平方米，銷售為定向銷售且需天府新區(qū)管委會(huì)同意。

另外，該超高層地標(biāo)性建筑設(shè)計(jì)須緊扣熊貓主題，建成后至少引進(jìn)5家全球性總部或西南區(qū)域總部企業(yè)入駐等相關(guān)義務(wù)，集觀光、旅游、酒店、辦公于一體，總投資額不低于200億元。

在該宗地出現(xiàn)前，成都規(guī)劃最高建筑為468米的綠地中心。而從規(guī)劃高度看，此次項(xiàng)目是規(guī)劃中國(guó)第二、世界第三的高樓。目前，世界第一高樓的記錄保持者為迪拜828米哈利法塔，中國(guó)第一高樓為正在建設(shè)中的蘇州729米的中南中心。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐表示，成都作為新晉的國(guó)家中心城市，天府新區(qū)又是國(guó)家級(jí)新區(qū)，在天府新區(qū)的恰當(dāng)位置興建超高層建筑，不僅可以節(jié)約核心區(qū)域的用地資源，也是具有地標(biāo)意義的城市天際線，能夠一舉把成都的超高層建筑拔高到世界頂尖水平，對(duì)城市形象的宣傳具有積極意義，也是成都國(guó)際形象和軟實(shí)力的體現(xiàn)。

項(xiàng)目總投資超200億元

根據(jù)宗地出讓條件中對(duì)配套建設(shè)的要求，包含了高端酒店式公寓及特色商業(yè)街區(qū)的總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)配套區(qū)，特色商業(yè)街區(qū)建成后須引進(jìn)高端品牌全球進(jìn)口商品直銷超市入駐，以及修建約100畝的綠地、一所幼兒園和公共服務(wù)設(shè)施（含市政設(shè)施用地、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公共廁所，公交首末站）。項(xiàng)目總投資不得低于200億元。

劉策認(rèn)為，現(xiàn)如今企業(yè)通過(guò)傳統(tǒng)招拍掛途徑拿地的難度越來(lái)越大，尤其是一線城市、熱點(diǎn)二線城市，未來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更得是“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、“地產(chǎn)+服務(wù)”的城市配套服務(wù)商的模式，才符合企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)規(guī)模增長(zhǎng)的戰(zhàn)略，這相當(dāng)于是在傳統(tǒng)模式下的一次突破。另外，央企資金實(shí)力往往較強(qiáng)，但200億元的資金長(zhǎng)期沉淀也有較大壓力，如今商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的快速發(fā)展也會(huì)給這種重資產(chǎn)持有向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)化提供更多的可能。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在中國(guó)海外發(fā)展（00688）發(fā)布的2017年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告中看到，報(bào)告期內(nèi)，其商業(yè)物業(yè)總收入為13.9億港元，其中投資物業(yè)租金收入11.6億港元，同比增加8.9%，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為2.3億港元。報(bào)告同時(shí)提到，其在建及尚未開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)超過(guò)500萬(wàn)平方米，并稱之為增加穩(wěn)定收入的基礎(chǔ)。

中國(guó)海外發(fā)展報(bào)表里提及的商業(yè)物業(yè)收入主要來(lái)自中海的32棟甲級(jí)寫(xiě)字樓、6個(gè)購(gòu)物中心以及6家酒店，也就是中海商業(yè)旗下的“中海系”甲級(jí)寫(xiě)字樓、環(huán)宇系購(gòu)物中心及星級(jí)酒店三大產(chǎn)品系列。在中海地產(chǎn)官網(wǎng)中也提及，中海持有34座甲級(jí)寫(xiě)字樓成為國(guó)內(nèi)最大的單一業(yè)權(quán)寫(xiě)字樓持有運(yùn)營(yíng)商。

在中海攬入此宗677米超高層建筑地塊后，業(yè)內(nèi)多認(rèn)為超高層商業(yè)運(yùn)營(yíng)難度比一般綜合體更高。劉璐認(rèn)為，超高層建筑主要是后期維護(hù)費(fèi)用較高，所以城市地標(biāo)意義要和實(shí)際成本做一個(gè)綜合考慮。