搶高價地的房企所承受的壓力可能比想象的更為嚴(yán)重！

昨日，又一個地王掛牌轉(zhuǎn)讓，其持有者是近兩年跑馬圈地的華僑城。高調(diào)擴張后，迫于市場質(zhì)疑和內(nèi)部壓力，華僑城再度出讓北京豐臺地王股權(quán)，轉(zhuǎn)讓總代價為56.8億元。

轉(zhuǎn)讓地王股權(quán)，華僑城不是第一例，也不會是最后一例。11月22日，《證券日報》已經(jīng)刊載報道《高價地難賣出“高溢價” 去年地王“被破發(fā)”或虧本》，該文就2016年誕生的地王現(xiàn)狀分析認為，當(dāng)初開發(fā)商拿到地王的興奮，甚至喝酒慶祝的場景，很有可能將演變?yōu)樨攧?wù)報表上的虧損數(shù)據(jù)。

此后，克而瑞地產(chǎn)研究中心調(diào)查了2016年50個典型“地王”后發(fā)現(xiàn)，目前僅有7個項目入市，29宗土地已開工但未開盤，另有14宗尚未開工，可見有43宗土地項目未入市。換言之，這意味著2016年的地王僅有一成實現(xiàn)了開盤。

“若市場繼續(xù)低位運行兩年以上，搶高價地的企業(yè)面臨的將是生死危機。”某房企高管向《證券日報》記者透露，20多年前靠土地紅利賺取利潤的房地產(chǎn)開發(fā)模式早已結(jié)束，房地產(chǎn)增量市場拐點已經(jīng)來臨，未來在開發(fā)業(yè)務(wù)上靠的將是營造產(chǎn)品的溢價能力，拿2016年地王和高價地的房企，在接下來的市場中，不但虧本壓力大，還有可能面臨生死存亡的危機。

華僑城脫手北京豐臺地王

11月28日，經(jīng)過一個月的預(yù)披露，北京產(chǎn)權(quán)交易所正式披露了華僑城北京豐臺地王項目剩余51%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件和價格，掛牌底價為7.7億元，同時意向受讓方應(yīng)代標(biāo)的企業(yè)向華僑城支付47.58億元的貸款本金及1.51億元的利息。連同貸款本金和利息在內(nèi)，如果想獲得華僑城豐臺地王項目剩余51%的股權(quán)，需要付出約56.8億元的代價。截至10月末，上述項目公司資產(chǎn)總計95.56億元，負債總計98.32億元，負債金額持續(xù)增加。

據(jù)悉，該項目即為2015年由華僑城聯(lián)合華潤、招商斥資83億元奪得的豐臺地王。

值得注意的是，就在信息披露的前一天，泰禾集團官方微信發(fā)文表示，經(jīng)過近四個月的市場深入研究和項目整改升級，華僑城豐臺地王項目正式更名為“泰禾·金府大院”。

而早前于8月1日，泰禾集團通過旗下錦輝置業(yè)，以7.34億元向華僑城購買北京僑禧49%股權(quán)，宣布與華僑城合作開發(fā)北京僑禧項目。另外，錦輝置業(yè)同時需向北京僑禧提供股東借款，專項用于北京僑禧償還公司的部分股東借款本金44.49億元及相應(yīng)利息。因此，泰禾集團實際付出的收購代價為約51.83億元。

因此，如果泰禾想要全盤接手豐臺地王，需要付出超過100億元的代價。

不得不提的是，華僑城在轉(zhuǎn)讓條件中要求一次性付清款項。對此，有業(yè)內(nèi)人士認為，近兩年華僑城高調(diào)跑馬圈地，急于規(guī)模擴張，但鑒于市場“控房價”的限制和企業(yè)運營水平，高周轉(zhuǎn)能力不足，導(dǎo)致負債增加，現(xiàn)金壓力較大，北京豐臺地王沒有保住，也是基于清理溢價能力不高的高價地塊來豐盈現(xiàn)金流收入的考慮而作出的戰(zhàn)略調(diào)整，或許是其不得不做的選擇。

去年地王僅開盤一成

據(jù)易居房地產(chǎn)執(zhí)行總裁丁祖昱統(tǒng)計，2016年堪稱是有史以來最大的“地王年”，全年誕生了超過350宗單、總價“地王”，并且絕大部分都分布在一、二線熱點城市，又以一、二線城市最為集中，其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”成交總價均超過了800億元，合肥的地王幅數(shù)更是達到了32幅。

丁祖昱進一步稱，從355個地王中選取了50個典型地王作為樣本進行分析。從地王建設(shè)現(xiàn)狀可以看到，一年過去之后，其中只有7個項目進入了開盤階段，而在未開盤的43個項目中，仍有多達14個項目處于未開工的狀態(tài)。這14宗尚未開工地王主要集中在廣州、深圳、蘇州、廈門等核心一、二線城市，其中不乏2016年上半年成交的地塊，如蘇地2016-WG-26號、廈門2016第021號同安區(qū)2016TP02等，閑置時間已達一年以上。

地王閑置的背后，有的是因出讓時涉及動遷、安居保障房建設(shè)等較為繁雜的手續(xù)，存在開發(fā)遲緩的客觀原因。但無論什么原因，這些高價地面臨的現(xiàn)狀是，所在地是“控房價”的集中營，板塊“限價”甚至直逼地王項目拿地樓面價，當(dāng)前入市必然虧本。典型代表如蘇地2016-WG-46號姑蘇區(qū)干將東路北、倉街東地塊，拿地樓面價38960元/平方米，目前區(qū)域最高限價標(biāo)準(zhǔn)為40000元/平方米，按此價格定價，房企幾乎沒有盈利的可能。

丁祖昱進一步稱，部分地王項目拿地成本過高，“面粉貴于面包”的現(xiàn)象屢見不鮮，在地王成交樓面價與周邊競品項目成交均價無異的背景下，高端產(chǎn)品入市也很難有較高的溢價空間。以合肥葛洲壩中國府項目為例，拿地樓面價為22103元/平方米，目前周邊項目在售均價也僅為22000元/平方米，房企的入市積極性顯然不高。

反觀入市地王，實際盈利狀況遠不如開發(fā)商搶地時的預(yù)期。

丁祖昱表示，若將成交樓面價的2倍作為項目入市價格基準(zhǔn)，僅有4個項目（北京綠地·海珀云翡、合肥文一塘溪津門、濟南綠地新里城和無錫蠡湖金茂府）的開盤售價超越了這一基準(zhǔn)，實現(xiàn)了“保本”銷售。而南京海珗名都為了符合限價標(biāo)準(zhǔn)入市將開盤價定為44600元/平方米，與此前拿地樓面價42561元/平方米相差無幾，幾乎可以斷定是虧本生意。

除此之外，近期上市地王項目大多定位較高，客群面向高凈值人群，在整體樓市調(diào)控趨緊的背景下，銷售情況一般；以杭州首開金茂府為例，于2017年6月28日開盤，當(dāng)周定金簽約率僅為43%。

對此，同策研究院認為，沒有明確拿地戰(zhàn)略與風(fēng)險評估機制的企業(yè)搶地王，屬于市場跟風(fēng)者，尤其是在招拍掛拿地現(xiàn)場，意氣用事，贏了當(dāng)時拿地的賭局，但是，隨后市場瞬息萬變，這類企業(yè)對“地王”樓盤難以把持，贏得賭局已變得更為非常艱難。