2017年下半年，多項(xiàng)國(guó)家住房租賃政策出臺(tái)，包括上線國(guó)家租賃平臺(tái)、推出“只租不售”用地，讓住房租賃市場(chǎng)成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)商、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、第三方金融科技服務(wù)平臺(tái)紛紛加速布局住房租賃市場(chǎng)。

一時(shí)間，“租房分期”似乎成為重塑住房租賃市場(chǎng)的基因。

所謂“租房分期”，即用戶只需“押一付一”，剩余的房租由平臺(tái)一次性支付給房東，用戶只需按照分期還款的方式按月支付當(dāng)期房租及相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)給平臺(tái)即可。

這種新興租房模式迅速開(kāi)辟了市場(chǎng)，但同時(shí)，各種問(wèn)題也涌入大眾視野。

（圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)）

租一套房卻要交兩份房租

陳陽(yáng)是在北京工作的普通白領(lǐng)。半年前，因?yàn)楣ぷ髯儎?dòng)，陳陽(yáng)通過(guò)一家中介公司租下位于北京市海淀區(qū)南小莊的一套房子。簽了合同之后，中介給她介紹了一款月付App軟件，稱通過(guò)該App可以實(shí)現(xiàn)“押一付一”，而且不用支付中介費(fèi)用和額外的利息。

據(jù)陳陽(yáng)回憶，當(dāng)時(shí)中介說(shuō)，只要“授信”給該App,再通過(guò)身份證、人像、銀行卡、手機(jī)號(hào)等信息驗(yàn)證，App會(huì)先為租客墊付一年房租，然后租客每月從指定銀行卡還房租貸款。“我當(dāng)時(shí)覺(jué)得非常劃算，于是便辦理了綁定該App的手續(xù)，然后入住了房子”。

好景不長(zhǎng)。大概一個(gè)多月后，陳陽(yáng)接到了中介公司的電話，稱他們公司已經(jīng)被收購(gòu)，要求陳陽(yáng)與新的中介公司重新簽訂合同。

“我到新的中介公司后，被告知需要重新簽訂合同且重新綁定新的分期付房租App。”陳陽(yáng)說(shuō)，她起初很不愿意更換，但中介的工作人員三番五次勸說(shuō)，“甚至暗示，如果不重新綁定就要‘想辦法’讓我退房”。

為了住得踏實(shí)，陳陽(yáng)按照新的中介公司的要求，綁定了新的App。然而，新的問(wèn)題又出現(xiàn)了。即使新的App扣完款、顯示訂單完成還款中，但新的中介公司卻來(lái)電稱還沒(méi)完成放款。

“更令我感到揪心的是，舊的App的月付同時(shí)還在提醒還款。我催中介盡快解除舊的分期，中介卻推脫說(shuō)查不到扣款。”陳陽(yáng)說(shuō)，而當(dāng)她給新的App打電話確認(rèn)時(shí)，對(duì)方始終承認(rèn)已經(jīng)扣款。

陳陽(yáng)陷入兩難局面。“我上網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，新舊兩款A(yù)pp不僅是交房租的平臺(tái)，也是租房貸款的平臺(tái)，在簽署了‘授信協(xié)議’后，一旦租戶不履行‘分期’按月還款，就會(huì)涉及失信，對(duì)以后找工作、辦貸款等都會(huì)有影響?？墒?，在辦理手續(xù)之前，中介并沒(méi)有向我說(shuō)明這些問(wèn)題。”陳陽(yáng)說(shuō)，現(xiàn)在為了自己的征信狀況，只能一邊同時(shí)還交著雙份的房租，一邊與中介商量解綁問(wèn)題，“但是中介百般推諉，以各種理由拖延解綁”。

陳陽(yáng)不明白，最初的中介公司被收購(gòu)，之前簽的合同難道就這樣作廢了嗎？

“首先，中介與出租人簽訂的房屋租賃合同是合法有效的，即便是出租人被并購(gòu)，并購(gòu)方作為該合同的承繼人，應(yīng)當(dāng)依照合同的約定繼續(xù)履行原房屋租賃合同。其次，即便是通過(guò)簽訂新的合同，解除終止原租賃合同，關(guān)于房租的支付方式也是雙方平等協(xié)商的合同條款。最后，原合同只要沒(méi)有到期，租客就有權(quán)利繼續(xù)租住涉案房屋。”北京律師任海分析說(shuō)。

“隨著住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，越來(lái)越多的‘租房分期’進(jìn)入其中，但相關(guān)一線銷售人員普遍缺乏統(tǒng)一規(guī)范培訓(xùn)，這也導(dǎo)致了在與租客洽談、簽約的過(guò)程中，出現(xiàn)信息不對(duì)稱、信息漏洞甚至告知義務(wù)缺失等情況，這也是導(dǎo)致租后糾紛的重要誘因。”在北京從事房地產(chǎn)行業(yè)投資的郭凱翔向記者分析說(shuō)。

分期之后總投入反而增加

除此之外，在一些租客看來(lái)，“租房分期”還存在某種陷阱。

今年10月，在北京一家企業(yè)實(shí)習(xí)的劉鳳通過(guò)某大型房產(chǎn)中介公司租賃住房。在簽約時(shí)，中介推薦她使用“租房分期”服務(wù)。

劉鳳說(shuō)，手續(xù)很簡(jiǎn)單，只要在支付房租時(shí)進(jìn)行實(shí)名認(rèn)證，就可以選擇相應(yīng)的專享分期為付款方式，“實(shí)名認(rèn)證就是填寫身份證號(hào)碼”。

“當(dāng)時(shí)，我看到這家中介公司的App上有個(gè)計(jì)算器，比如房租每月需付3000元，使用‘押一付三’需要一次性支付15600元(包括一年的服務(wù)費(fèi)3600元)；如果使用分期服務(wù)，一次只需支付6210元。”劉鳳說(shuō)，通過(guò)不同的支付方式對(duì)房租和服務(wù)費(fèi)的價(jià)格有所不同。

據(jù)劉鳳回憶，中介推薦使用的分期可以享受服務(wù)費(fèi)7折的優(yōu)惠，不過(guò)同時(shí)要收取6.27%的手續(xù)費(fèi)。“我當(dāng)時(shí)被中介說(shuō)得有些迷糊，就稀里糊涂地選擇了‘專享分期’方式”。

但是，劉鳳和同學(xué)之后仔細(xì)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，選擇“租房分期”服務(wù)后，她們支付的房租總額比“押一付三”模式還要高。

劉鳳的遭遇是個(gè)案還是普遍現(xiàn)象？記者選擇了幾家“租房分期”平臺(tái)進(jìn)行測(cè)算。

以某大型“租房分期”平臺(tái)為例，按照最新的支付規(guī)則，即利率6.3%計(jì)算，在首付時(shí)貸出11個(gè)月的房租和手續(xù)費(fèi)，之后每月向金融機(jī)構(gòu)還清貸款。

雖然6.3%的年化費(fèi)率看起來(lái)不算很高，但問(wèn)題是，按照分期還款方式，手續(xù)費(fèi)是按照初始本金計(jì)算，而在這一年中，租房人其實(shí)每個(gè)月都在還本金，并不是本金占用了12個(gè)月。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士粗略計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，按照月復(fù)利的算法，上述“租房分期”平臺(tái)的實(shí)際年化利率約為13.35%。

“對(duì)于租房人而言，如果征信良好，個(gè)人從銀行申請(qǐng)信用貸款的年利率一般不會(huì)超過(guò)9%，這比不少‘租房分期’平臺(tái)都要低。”郭凱翔向記者分析說(shuō)。

此外，據(jù)了解，目前各“租房分期”平臺(tái)的營(yíng)收方式主要是收取利息和手續(xù)費(fèi)。不過(guò)，值得注意的是，很多宣稱低利息低手續(xù)費(fèi)的平臺(tái)逾期費(fèi)用相當(dāng)高。比如，某平臺(tái)每日逾期費(fèi)為貸款總額的萬(wàn)分之五，也有平臺(tái)每日逾期費(fèi)用按照月租的1%收取，另有平臺(tái)如果還款日當(dāng)天沒(méi)有還款，此后第一天的逾期費(fèi)率是月租金的2.5%，第二天的逾期費(fèi)率是5%，第三天的逾期費(fèi)率是7.5%，持續(xù)疊加。

有業(yè)內(nèi)人士提醒，“租房分期”平臺(tái)魚(yú)龍混雜，租房者一定要對(duì)平臺(tái)的合規(guī)安全性進(jìn)行了解，避免個(gè)人信息泄露。同時(shí)，在選擇前務(wù)必詳細(xì)了解相關(guān)費(fèi)率以及支付方式，認(rèn)真閱讀合同條款，同時(shí)由于逾期費(fèi)用非常高，還會(huì)對(duì)征信產(chǎn)生影響，租房者在申請(qǐng)成功后要按時(shí)還款，不要在自己的征信記錄上留下污點(diǎn)。

郭凱翔調(diào)研發(fā)現(xiàn)，對(duì)于第三方金融服務(wù)平臺(tái)，除了提供“租房分期”服務(wù)之外，對(duì)住房租賃企業(yè)的準(zhǔn)入審核以及合作過(guò)程中的實(shí)時(shí)監(jiān)督，都是風(fēng)險(xiǎn)管控的重要環(huán)節(jié)。“同時(shí)，作為住房租賃產(chǎn)業(yè)鏈中不可或缺的一環(huán)。第三方金融服務(wù)平臺(tái)之間也應(yīng)該形成更為有效的合作關(guān)系，建立行業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)、完成企業(yè)評(píng)級(jí)制度等措施，共同推進(jìn)整體市場(chǎng)向前發(fā)展”。

來(lái)源：法制日?qǐng)?bào) 記者：趙麗