每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 程成 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝    

每經(jīng)記者 程成 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝

“即使有心再做一個超越之作可能也無力了。”這是戴志康對證大喜瑪拉雅中心曾經(jīng)的評價。

的確，從曾經(jīng)擁有上海外灘8-1高價地、南京下關(guān)高價地，到仍握在手中的上海和南京喜馬拉雅中心、上海和南京濱江證大拇指廣場等項目來看，上海證大的盤子里不乏區(qū)位驚艷的物業(yè)，資產(chǎn)原本應(yīng)該成色十足。

但尷尬的是，近幾年來上海證大不僅新增項目較少，而且屢屢貼上“賣賣賣”的標(biāo)簽，除了最終出讓外灘項目的所有股權(quán)、南非智能城市項目外，上海證大也逐漸剝離了三四線城市的一部分產(chǎn)業(yè)。

上海證大連虧3年

上海證大2017年半年報顯示，當(dāng)期實現(xiàn)營業(yè)收入7.44億港元，同比增長32%；歸母凈利潤為虧損2.1億港元，與去年同期的虧損5.38億港元相比減少57%。

盡管營業(yè)收入明顯增長，凈虧損也在大幅縮窄，但《每日經(jīng)濟新聞》記者在上海證大2017半年報中卻發(fā)現(xiàn)，這一變化主要歸因于銷售及市場推廣支出、行政支出的大幅壓縮。此外，其應(yīng)占合營企業(yè)溢利有大幅增長，實現(xiàn)了約1.74億港元。顯然，上海證大虧損的縮窄，與其主營業(yè)務(wù)的關(guān)系并不大。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在統(tǒng)計過去幾年上海證大的財報時發(fā)現(xiàn)，上海證大在2012年實現(xiàn)凈利潤5.55億港元并創(chuàng)新高后，凈利潤水平一路下滑，并在2014年首次錄得虧損，當(dāng)年實現(xiàn)歸母凈利潤為虧損4.38億港元，2015年為虧損9.57億港元，2016年為虧損10.35億港元，連續(xù)3年出現(xiàn)虧損。

對于連續(xù)虧損，上海證大在財報中也多次將其歸因于“借貸增加導(dǎo)致財務(wù)費用增加”、“營業(yè)額及毛利不足以彌補費用及開支”等。

根據(jù)其2017年半年報，上海證大綜合借貸及貸款約為86.37億港元，其中38.6億港元須于1年內(nèi)償還，而47.77億港元須于1年后償還。但在現(xiàn)金流方面，上海證大除投資活動現(xiàn)金流量凈額為凈流入外，經(jīng)營活動、融資活動現(xiàn)金流均為凈流出。至期末，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為10.27億港元。

資產(chǎn)負(fù)債方面，上半年上海證大總資產(chǎn)達(dá)到225億港元，總負(fù)債194億港元，資產(chǎn)負(fù)債率為86%。

連續(xù)幾年居高不下的融資成本、較高的資產(chǎn)負(fù)債率，以及持續(xù)較緊的現(xiàn)金流和償債壓力，或已顯著制約了上海證大的發(fā)展。

錯失發(fā)展良機？

《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢上海證大近年財報發(fā)現(xiàn)，近5年來，上海證大的營業(yè)收入持續(xù)維持在11億港元至23億港元之間。而在售項目的偏少，制約了上海證大規(guī)模的擴張。

根據(jù)上海證大2017年半年報，當(dāng)期實現(xiàn)營業(yè)收入7.44億港元，營業(yè)收入主要來自于上海、南京、南通和海門的住宅項目的銷售收入，以及位于上海、南京等地的部分持有物業(yè)的租賃收入。

記者進一步梳理上海證大近年的年報發(fā)現(xiàn)，由于發(fā)展戰(zhàn)略和市場節(jié)奏錯位，直接導(dǎo)致其一再錯失發(fā)展良機。

上海證大在其2016年報中表示：“繼續(xù)以上海、南京等作為重點發(fā)展區(qū)域，穩(wěn)固深度開發(fā)一二線城市區(qū)域、逐步剝離三四線城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展策略”。而在其2015年報中，上海證大也有類似表述?；谏鲜鰬?zhàn)略，儲備項目本就屈指可數(shù)的上海證大，逐步出售三四線城市資產(chǎn)。

值得注意的是，去年下半年開始，樓市去庫存政策效果逐漸顯現(xiàn)，不少三四線城市的樓市都表現(xiàn)搶眼。而上海證大顯然沒有把握住去庫存帶來的市場機遇。

“上海證大剝離三四線資產(chǎn)這一戰(zhàn)略過于保守，也讓其錯失了這一輪新型城鎮(zhèn)化下的紅利效應(yīng)和發(fā)展機遇。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，過去幾年房企更多的是依靠高周轉(zhuǎn)來做大規(guī)模，類似上海證大這類只堅持精品和情懷來做地產(chǎn)，將很有可能被市場淘汰。“如果不在城市布局和投資方面策略方面有所改進的話，企業(yè)后期發(fā)展將會面臨更大的壓力。”嚴(yán)躍進說。