每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 唐 潔 每經(jīng)編輯 姚治宇    

每經(jīng)記者 唐 潔 每經(jīng)編輯 姚治宇

12月5日，據(jù)證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站消息，南都物業(yè)服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱南都物業(yè)）首發(fā)申請(qǐng)獲通過(guò)。這意味著南都物業(yè)距離“A股物業(yè)第一股”越來(lái)越近。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，“南都物業(yè)發(fā)源于浙江房地產(chǎn)快速發(fā)展的階段，當(dāng)時(shí)的物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的一個(gè)附加值功能的服務(wù)，不會(huì)考慮盈利，更多的是打造優(yōu)質(zhì)小區(qū)。所以類似企業(yè)這兩年沒(méi)落，就在于沒(méi)有真正思考此類物業(yè)管理（企業(yè)）背后的盈利能力問(wèn)題。另外此類企業(yè)目前上市，也是做了反思，尤其是對(duì)比類似綠城物業(yè)等，物業(yè)管理就是一個(gè)賣點(diǎn)，是提高產(chǎn)品收益的一個(gè)重要表現(xiàn)。所以對(duì)于類似企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要積極上市和提升效益?！?/p>

據(jù)披露，公司的主要營(yíng)業(yè)收入范圍集中在浙江省，區(qū)域性較強(qiáng)，其在浙江區(qū)域最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手綠城物業(yè)已登陸港股市場(chǎng)。

區(qū)域集中度明顯

招股說(shuō)明書(shū)（申報(bào)稿）顯示，南都物業(yè)本次擬發(fā)行1984.13萬(wàn)股，募集資金4.1億元，用于物業(yè)管理智能化系統(tǒng)項(xiàng)目、全國(guó)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展項(xiàng)目、社區(qū)O2O平臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目和公寓租賃服務(wù)項(xiàng)目等。其中，公寓租賃服務(wù)項(xiàng)目擬投資金額最多，高達(dá)1.08億元，占資金總額的26.3%。

南都物業(yè)成立于1994年，是浙江省最早成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之一，具有一級(jí)資質(zhì)，主要經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)管理、家政服務(wù)等。

據(jù)悉，南都物業(yè)的實(shí)際控制人為韓芳，直接持有公司28.64%的股權(quán)，通過(guò)南都地產(chǎn)服務(wù)間接持有公司45.82%的股權(quán)，通過(guò)舟山五彩石間接持有公司1.38%的股權(quán)，合計(jì)持有公司75.83%股份，處于絕對(duì)控股地位。

2017年1~6月，南都物業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入較上年同期增加10348.09萬(wàn)元，增長(zhǎng)38.25%，主要系由于公司業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大產(chǎn)生。截至2017年6月30日，公司簽約項(xiàng)目為265個(gè)，較2016年增加61個(gè)，合同總面積3820.49萬(wàn)平方米，較2016年增加138萬(wàn)平方米。

南都物業(yè)在招股說(shuō)明書(shū)（申報(bào)稿）中表示，報(bào)告期內(nèi)，公司物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域主要集中在浙江地區(qū)。報(bào)告期內(nèi)，公司在浙江省營(yíng)業(yè)收入分別為37265.89萬(wàn)元、43806.71萬(wàn)元、49231.68萬(wàn)元與28310.56萬(wàn)元，占相應(yīng)期間主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比例分別為95.80%、93.27%、85.49%與75.69%。

南都物業(yè)在招股說(shuō)明書(shū)（申報(bào)稿）中也表示，一旦出現(xiàn)浙江省市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、業(yè)務(wù)規(guī)模飽和或地區(qū)政府政策及經(jīng)營(yíng)環(huán)境出現(xiàn)不利變化時(shí)，將會(huì)對(duì)公司盈利能力產(chǎn)生不利影響。

人力成本上升

物業(yè)管理為勞動(dòng)密集型行業(yè)，人力資源是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的核心資產(chǎn)。南都物業(yè)表示，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主要以人工成本為主，隨著公司業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，員工數(shù)量增長(zhǎng)的同時(shí)，員工平均工資亦有所上漲。2014~2016年，人力資源成本占主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的比例分別為81.15%、83.59%與84.31%。未來(lái)仍存在人力成本上升對(duì)公司的盈利水平造成不利影響的可能。

據(jù)了解，近年來(lái)物業(yè)管理快速發(fā)展，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)對(duì)高端管理人員的需求旺盛，行業(yè)人力資源出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，也造成了人力成本的持續(xù)提升。

同時(shí)，南都物業(yè)在招股說(shuō)明書(shū)中披露了未為全部員工繳納社會(huì)保險(xiǎn)而可能造成補(bǔ)繳風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告期內(nèi)公司（含控股子公司）未為全部員工繳納社會(huì)保險(xiǎn)。截至2017年6月30日，公司及其子公司員工人數(shù)為6276人，其中退休返聘人員1588人，當(dāng)月離職停保127人，城鎮(zhèn)保險(xiǎn)繳納人數(shù)3063人，“雙農(nóng)保”繳納人數(shù)296人，公司應(yīng)繳社保但未繳的員工占員工總?cè)藬?shù)的比例為19.15%。記者注意到，公司及其子公司的員工社會(huì)保險(xiǎn)出現(xiàn)如需補(bǔ)繳之情形，公司控股股東/實(shí)際控制人承諾將無(wú)條件以現(xiàn)金全額承擔(dān)公司應(yīng)補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)及因此所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，并承擔(dān)連帶責(zé)任。

目前，包括彩生活，中奧到家等在內(nèi)的物業(yè)公司致力于發(fā)展O2O社區(qū)，南都物業(yè)也在尋求社區(qū)O2O平臺(tái)建設(shè)以及物業(yè)管理智能化系統(tǒng)項(xiàng)目?！?017中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，隨著物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的不斷深入，具有資本運(yùn)作、技術(shù)應(yīng)用、市場(chǎng)拓展方面的人才面臨短缺。

主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率低于同業(yè)

此外，南都物業(yè)在其招股說(shuō)明書(shū)（申報(bào)稿）中選取了5家物業(yè)進(jìn)行了對(duì)比分析。包括與南都物業(yè)同地區(qū)同行業(yè)的綠城服務(wù)與開(kāi)元物業(yè)，以及同行業(yè)上市的彩生活與中奧到家、擬上市公司碧桂園物業(yè)。

在與5家物業(yè)公司對(duì)比中，5家公司2014~2016年的平均毛利率為39.82%、34.89%、30.27%；南都物業(yè)2014~2016年主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率分別為26.70%、29.78%、27.11% 。值得注意的是，除去以酬金制項(xiàng)目為主的彩生活外，報(bào)告期內(nèi)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率較同行業(yè)其他公司平均毛利率分別差異顯著縮小。

同時(shí)，與同行業(yè)上市公司相比，南都物業(yè)2016年銷售費(fèi)用率高于綠城服務(wù)低于中奧到家，2014年和2015年銷售費(fèi)用率均高于中奧到家、綠城服務(wù)、彩生活，與行業(yè)平均值相比略高。不過(guò)報(bào)告期內(nèi)，南都物業(yè)的管理費(fèi)用與財(cái)務(wù)費(fèi)用保持相對(duì)穩(wěn)定且低于同行業(yè)可比公司平均水平。

記者注意到，與南都物業(yè)同地區(qū)的綠城服務(wù)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)表現(xiàn)搶眼，2017年上半年分別達(dá)22億元和1.8億元，同比分別增長(zhǎng)33.6%和44%。

《2017中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2016年全國(guó)百?gòu)?qiáng)物業(yè)占全國(guó)物業(yè)管理面積的近三成，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)持續(xù)加劇。