每經編輯 王嘉琦    

今年以來，租房成為房地產市場的關鍵詞。

2016年，北京市提出了“企業(yè)自持商品住房”的政策，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)將所競地塊的部分住宅作為租賃房源。

2017年4月，北京市住建委會同北京市規(guī)劃國土委聯合發(fā)布《關于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關問題的通知》，明確企業(yè)持有年限為70年，且不得以任何方式對外銷售。

今年7月，住房城鄉(xiāng)建設部會同八部門聯合印發(fā)了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求加快發(fā)展住房租賃市場。并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

大力發(fā)展租房市場，原本可以滿足住房需求，又能減輕剛需人群的住房壓力，但在實施時，卻有些變味了。

一次性要交10年租金！押金120萬！

據央視財經12月8日報道，在調查中，記者發(fā)現，這些將在未來用于租賃的住宅，或許并沒有我們想象的那么便宜。

北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興化大街地塊，位于北京市南五環(huán)至南六環(huán)之間緊鄰地鐵四號線清源路站，樓盤暫定名為“中國鐵建理想家”，該樓建成后所有的住宅將用于租賃。

中國鐵建理想家銷售人員表示，這邊是一次交10年租金，然后向開發(fā)商這邊支付租金，這個房子就可以使用了，至于押金，則需要向開發(fā)商這邊交20年的押金。

銷售人員告訴記者，樓盤將在2018年春節(jié)前后正式對外預租，主打戶型為80至100平米兩居。央視財經記者在該項目附近的多家房屋中介了解到目前100平米的兩居室在每月5000元。以此計算，一年的租金為6萬，十年租金60萬。這樣來看的，如果想要在這里租住10年，需要一次性交180萬元。而周邊50平米的二手房價格也不過240萬。銷售人員還表示最終的租賃價格將高于周邊的租賃均價。

中國鐵建理想家銷售人員介紹，到2019年的時候，首都機場第二機場就交工了，然后也會通好幾條公共交通，不管是地鐵還是什么都會更發(fā)達一些，然后也會帶動那邊的經濟，所以2019年的價格會比現在更高一些。你在外面租房子，你租幾十年這房子也是房東的，但是交了租金，這房子就是你的了。

“企業(yè)自持商品住房”這樣出租是否合理？

首都經濟貿易大學土地資源管理系教授（北京市房地產法學會副會長兼秘書長）趙秀池向央視財經表示，這樣的做法和目前的租賃市場的一般習慣不太吻合，有點以租代售的嫌疑。

今年4月，北京市住建委和市規(guī)土委聯合發(fā)布的《通知》中明確，企業(yè)不得以任何形式將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售，行為一旦予以認定將納入“黑名單”，規(guī)劃國土部門據此取消相關企業(yè)后續(xù)參與本市土地招拍掛資格，住房城鄉(xiāng)建設部門對其開發(fā)資質予以降級或者注銷。

其實，這樣的情況在北京并不是第一次發(fā)生了。

據《北京青年報》今年10月報道，通州馬駒橋地區(qū)一房產項目為商住房，在去年通州區(qū)限購后，該商住房開發(fā)商為了規(guī)避限購政策，采取“以租代售”方式，與購房人簽署所謂的“租房協議”，收取的“租金”實際上是購房款。

事情被曝光后，與開發(fā)公司簽訂《租賃協議》的一些“租戶”起訴至通州區(qū)法院，要求開發(fā)公司退還房款。在案件審理過程中，開發(fā)公司也意識到其與個人所訂立的《租賃協議》存在不妥之處，故同意解除協議，并退還當事人全部“租金”。經通州法院調解，某開發(fā)公司最終與“承租人”達成一致意見，即解除《租賃協議》，某開發(fā)公司限期退還“承租人”相應的“租賃押金”及“租金”。

長租房普遍面臨投資回報期長難題

企業(yè)自持商品住房“以租代售”的背后，也反映了長租房市場投資回報期過長的難題，是房企為盡快回款的選擇。

據《北京日報》11月2日報道，云房數據曾將傳統租房和長租公寓的租金進行過對比。選取北京一居室整租為例，傳統租房月租金平均為2990元，而長租公寓中集中式公寓租金要達到5340元/月，分散式公寓為4100元/月。

即便如此，長租公寓仍面臨著收益低、回報期長的難題。有長租公寓業(yè)內人士向記者披露，在北京行業(yè)盈利水平平均在2%左右，不掙錢也是普遍現象。

看似“賠錢”的買賣，為何引得多家房企進入？業(yè)內認為，在存量房時代，樓市限購政策從嚴，長租公寓正在成為房企從“拿錢拍地賣房”向“出售與持有運營并舉”轉型的道路之一。

每經編輯 王嘉琦

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