每經(jīng)編輯 董青枝    

每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 魏文藝

在政策紅利下，住房租賃正走向資本和市場追逐的風(fēng)口，房企、機構(gòu)、銀行等紛紛大舉布局租賃市場。12月9日，萬科高級副總裁譚華杰在第四屆平安地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇上表示，未來租賃應(yīng)該是住房供應(yīng)最主要的方式。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，租賃住房是未來房地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢，潛在的市場容量很大，尤其是大都市的租賃住房占比越來越高；但租賃市場也面臨著稅收、回報率低、土地來源等諸多需要解決的問題。

                                                  圖片來源：視覺中國

發(fā)展租賃市場是未來趨勢

十九大報告提出，“要堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

今年以來國家頻頻出臺政策發(fā)展租賃市場，加大租賃市場發(fā)展成為未來趨勢。胡躍飛認(rèn)為，存量經(jīng)營的價值空間正在開啟。他說，進入存量時代，經(jīng)營鏈變成了“生產(chǎn)+銷售+運營”，對于諸多房地產(chǎn)企業(yè)來說，這是挑戰(zhàn)也是機遇。所謂挑戰(zhàn)，是資源布局和財務(wù)模式都會發(fā)生改變，要更加善用金融手段。所謂機遇，是因為存量經(jīng)營在我國還處于初級階段，巨大的市場蛋糕將逐漸形成。比如租賃市場，隨著配套環(huán)境的成熟，現(xiàn)有的政策紅利將加快轉(zhuǎn)化為市場的自發(fā)力量，孕育出全新價值空間，行業(yè)格局也將由此改變。

而據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰提供的數(shù)據(jù)顯示，2016年我國公寓市場規(guī)模為1.38萬億元，預(yù)計到2020年市場規(guī)模將接近2萬億元，提供中小戶型、中低價位為主的長租公寓，對緩解大城市的住房困難有著重要作用。同時，在很大程度上對城市建設(shè)、創(chuàng)業(yè)就業(yè)、社會穩(wěn)定都有好處。

“房地產(chǎn)租賃市場未來會發(fā)展，而且體量會越來越大。”旭輝集團董事長林中在上述論壇中稱，購房需求市場和租房市場是兩個不同的市場，租房市場是多層次住房需求，是買房前的過渡，是一種消費；而買房子不是一種消費，是購買資產(chǎn)的行為。而且租金的承受能力不是因為房價漲了租金就漲了，而是收入提高了。未來我國大力發(fā)展住房租賃市場，短期之內(nèi)來看，不會對中國的房價漲或跌有太大影響。

雖然租賃市場發(fā)展前景被看好，但是卻面臨很多問題，比如租金回報率低、稅收、土地來源、規(guī)范建立、房子品質(zhì)等問題。萬科高級副總裁譚華杰也坦言，“做租賃市場并沒有那么容易。現(xiàn)在做租賃肯定比做住房開發(fā)難，要求的技術(shù)水平更高。”

不過紅星美凱龍家居集團董事長車建新認(rèn)為，租金肯定會慢慢漲的，目前的回報率比較低，長遠(yuǎn)來講租金會倍增，預(yù)計十年會提高將近一倍，且支付能力也是倍增的，不要用現(xiàn)在的租金算回報率，而是要看未來的回報率。但他也認(rèn)為，解決現(xiàn)在人才住房不能完全靠租賃，也可以通過提高技術(shù)人才的貸款首付比例、三代還貸款等其他辦法。

“大佬”快速布局租賃市場

租賃市場已吸引銀行、互聯(lián)網(wǎng)等各方資本進入。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在TOP30房企中，已有1/3進入了長租公寓市場。建行、中信銀行等銀行以及京東、阿里巴巴等互聯(lián)網(wǎng)巨頭也快速布局租賃市場，保利地產(chǎn)也成功發(fā)行了首單央企租賃住房REITs。

“進入到存量主導(dǎo)的時代，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講轉(zhuǎn)型也是必要的。”中泰證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷如是說。

譚華杰透露，萬科轉(zhuǎn)型做美好生活場景師，萬科可能會成為中國第一個正式把家庭公寓列入到產(chǎn)品線的企業(yè)。

平安銀行行長胡躍飛也透露，目前平安集團正在積極開展住房租賃金融服務(wù)體系的研發(fā)和構(gòu)建，后期希望聯(lián)手各大房企共同參與推動這一市場的成長。

林中表示，房企在租賃市場里，大的考慮是順勢而為；二是從長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略來看，開發(fā)商一定不僅要關(guān)注增量市場，還要關(guān)注存量市場。在存量市場做長租公寓開發(fā)商是最有優(yōu)勢的；三是從回報角度來看，長期一定會有盈利模式，未來租賃市場是多元化主體市場很重要的組成部分。

林中補充道，房企要從開發(fā)經(jīng)營、開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向經(jīng)營持有的模型，中間最大的問題就是綜合融資成本，租金回報要大于綜合融資成本，商業(yè)模式才可持續(xù)。融資成本很高，租金回報很低，商業(yè)模型就不可持續(xù)。未來中國租賃市場發(fā)展會降低一些成本。

租賃將成住房供應(yīng)主要方式

租賃市場發(fā)展前景良好，那是否適合全國一盤棋？是否已經(jīng)迎來黃金時期？

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜坦言，租賃并不適合全國都一盤棋，還是先要把試點的城市做好，試點完了以后有了模式，有了運營主體、開發(fā)主體和金融模式，然后再去上才可能比較現(xiàn)實。

中泰證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷也表示，租賃市場能不能發(fā)展起來，跟大家對于房地產(chǎn)、房價上漲預(yù)期有很大的相關(guān)性。部分城市租賃市場還是能發(fā)展起來的，也是基于未來人口的集聚和大城市化的過程。

譚華杰補充說，未來租賃應(yīng)該是住房供應(yīng)最主要的方式，一是符合全球房地產(chǎn)、不動產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律。尤其是大都市，發(fā)展過程中租賃住房的供應(yīng)越來越多，租賃占比越高，這是一個城市發(fā)展到高級系階段必然以租賃為主要的供應(yīng)方式。二是符合年輕人和新時代人的生活習(xí)慣，租房子反而有很大的靈活性，大的趨勢來看，“以租為主，租購并舉”這個判斷是非常精準(zhǔn)的。