每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 盧祥勇

即將過去的2017年是中國房地產(chǎn)不平凡的一年，調控政策不斷收緊、各大房企銷售額再創(chuàng)新高，同時“房住不炒”“住房租賃”等亮點頻出。

12月9日，中泰證券首席經(jīng)濟學家李迅雷在第四屆平安地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇上指出，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過2017年的增長后，明年肯定會面臨調整，房地產(chǎn)銷售增速回落，但也存在結構性機會。融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌則直接表示，中型企業(yè)被并購的機會明年、后年會出現(xiàn)，前十名將會占到50%以上的市場份額。

房地產(chǎn)空間仍舊很大

近日，中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2017~2018）》指出，2017年總體市場穩(wěn)中有升，一二線城市分化降溫，三四線城市分化升溫，其中，尖塔型房價體系有所收斂，隨著本輪樓市回升小周期接近尾聲，未來一年將迎來新一輪調整期和降溫期。

具體數(shù)據(jù)來看，2016年10月～2017年9月，一線城市二手房價格同比漲幅由4月的33.1%降到10月的26.4%，二線城市由38.6%微降到36.8%，三線城市樓市分化升溫，房價同比漲幅均由4月的12%上升到10月的17.6%，其中三線城市中有55個城市的房價漲幅上升，四線城市中有143個城市的二手房價格上漲。

2018年的市場將會如何變化？孫宏斌在上述論壇上表示，2018年會比2017年好一點，政策在現(xiàn)有的基調下可能稍微松一點，價格會稍微松一點。

李迅雷則指出，2018年房地產(chǎn)有更多來自結構性的機會，農(nóng)村人口向城市的轉移已經(jīng)到來了，農(nóng)民工從城市流到農(nóng)村、中小城市流向大城市這種趨勢還在延續(xù)。房地產(chǎn)投資應該要看到未來十年、二十年中國經(jīng)濟格局的變化。

中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜對未來三年的房地產(chǎn)市場總量做了預判：2018年到2020年商品房住宅消費面積有35億平方米的總量，每年銷售額總量有27萬億。盡管增長稍有下降，總量空間仍然還在。

行業(yè)集中度在加劇

在市場面臨調整時，行業(yè)加速邁入強者恒強的時代。

黃瑜指出，保守預計到2020年，千億級企業(yè)會到25家，其中12家在1000億到3000億之間。未來企業(yè)的生產(chǎn)力布局和新的經(jīng)濟增長點，都有望圍繞城市群開展。

根據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，截止今年11月，千億房企俱樂部擴容至14家，碧桂園以銷售金額5347.7億元成為國內首家年銷售額超5000億元的房企，預計2017年全年TOP10門檻或超1400億元。

激烈格局競爭下，孫宏斌認為，中型企業(yè)被并購的機會明年、后年會出現(xiàn)，兼并收購的份額向大公司集中，前十名占到50%的市場份額“都擋不住”。

另外，平安銀行行長胡躍飛也表示，當前各大房企都在深化區(qū)域布局，開展項目并購或者進行橫向聯(lián)合，預計這一趨勢還會加快。行業(yè)整合的過程是房企間加大競爭、優(yōu)勝劣汰的過程，也是優(yōu)化資源配置、改進市場效率的過程。在這個過程中，主流房企會扮演著最重要的角色，除了自身的發(fā)展壯大，主流房企還會把先進的建筑思想、美好的居住理念和優(yōu)秀的人本文化帶入整個行業(yè)，推動行業(yè)蛻變。

無獨有偶，中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家巴曙松也提出，房地產(chǎn)行業(yè)集中度在加劇，促使一些開發(fā)商探索一些新的商業(yè)形態(tài)，由開發(fā)投資形式轉到多元化模式。